Remise en état en copropriété : l’usage privatif autorisé des parties communes écarte la démolition et l’indemnisation

En application de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’usage des parties communes par un copropriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les articles 544 et 545 du Code civil protègent le droit de propriété, tandis que l’article 1240 fonde la réparation du dommage causé par une faute.

Le tribunal relève que les couloirs étaient des parties communes, mais que plusieurs assemblées générales avaient autorisé un usage privatif des halls et couloirs, la redivision des espaces et la pose d’un cloisonnement léger. Le plan récapitulatif annexé à une résolution confirmait cette organisation. L’absence d’opposition d’un copropriétaire lors du vote a également été relevée.

L’empiétement allégué étant couvert par les autorisations collectives, les demandes de démolition et de remise en état sont rejetées. La faute des occupants n’étant pas démontrée, la demande indemnitaire est également écartée. La demande de mise hors de cause est rejetée dès lors que des prétentions étaient formées contre les intéressés.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et doit verser 3 500 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit, régie par les articles 514 et 514-1, est maintenue.

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Une société civile immobilière demandait la démolition de murs construits dans un couloir commun, leur remise en état et la réparation d’un préjudice. Le tribunal a constaté que des assemblées générales avaient autorisé l’usage privatif des halls et couloirs, la redivision des espaces et un cloisonnement léger. Les demandes ont été rejetées, et la société condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de frais irrépétibles.

Une société civile immobilière, propriétaire de lots dans un bâtiment soumis au statut de la copropriété, contestait l’édification de murs dans un couloir commun situé au rez-de-chaussée. Elle soutenait que ces constructions empiétaient sur les parties communes et demandait leur démolition, la remise en état des lieux ainsi que l’indemnisation d’un préjudice.

Plusieurs copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, une autre société civile immobilière et deux autres propriétaires étaient concernés par les aménagements. Certains défendeurs demandaient leur mise hors de cause, tandis que plusieurs parties ne comparยังissaient pas.

Le tribunal constate que les assemblées générales avaient autorisé un usage privatif des halls et couloirs, la redivision des espaces et la pose d’un cloisonnement léger. Un plan récapitulatif avait été annexé à une résolution. Il rejette donc les demandes de démolition, de remise en état et de réparation, puis condamne la société demanderesse aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

• Qualification des couloirs comme parties communes par le règlement de copropriété
• Existence d’autorisations d’usage privatif votées par les assemblées générales
• Ratification de la redivision des couloirs et du cloisonnement léger
• Absence d’opposition à la résolution autorisant la réorganisation des espaces
• Absence de faute imputable aux occupants des parties communes
• Défaut de preuve d’un dommage réparable au titre de l’article 1240

• Rapport établi le 6 mars 2024 sur l’agrandissement des lots
• Règlement de copropriété qualifiant les couloirs de parties communes
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2007 à 2020
• Plan récapitulatif annexé au procès-verbal du 4 novembre 2021
• Actes de vente établissant la cession de deux lots

La société demanderesse est déboutée de ses demandes de démolition, de remise en état et d’indemnisation. Les défendeurs concernés par les demandes restent dans la procédure, tandis que la partie perdante supporte les dépens et les frais irrépétibles fixés à 3 500 euros. L’exécution provisoire est maintenue.

• Maintien des aménagements autorisés par les assemblées générales
• Absence de démolition ou de remise en état imposée
• Rejet de la demande indemnitaire faute de faute prouvée
• Paiement de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles
• Prise en charge des dépens par la partie perdante

À faire

• Identifier la qualification des espaces dans le règlement de copropriété
• Produire les procès-verbaux autorisant l’usage privatif
• Vérifier les plans annexés aux résolutions d’assemblée générale
• Établir l’absence de faute et de dommage imputables
• Contrôler les demandes au regard des articles 696 et 700

À éviter

• Omettre des résolutions d’assemblée générale déterminantes
• Assimiler automatiquement un usage privatif à un empiétement illicite
• Demander une remise en état sans établir une faute
• Négliger les actes de vente affectant la qualité des défendeurs
• Contester l’exécution provisoire sans justifier son incompatibilité

La compétence du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir

L’article 789 du Code de procédure civile attribue au juge de la mise en état, jusqu’à son dessaisissement, une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir. Le jugement rappelle également que, selon l’article 472 du même code, l’absence de comparution du défendeur n’empêche pas l’examen du fond : la demande ne peut être accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

L’usage privatif autorisé des parties communes

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre l’usage des parties communes. Le règlement de copropriété qualifiait les couloirs de parties communes, mais les procès-verbaux d’assemblées générales établissaient qu’un droit d’usage exclusif, la redivision des couloirs et un cloisonnement léger avaient été autorisés et ratifiés. L’empiétement invoqué ne justifiait donc pas la remise en état.

La preuve de la faute et du préjudice indemnisable

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la réparation suppose une faute causant un dommage. Le tribunal retient que les occupants utilisaient légitimement les parties communes en vertu des autorisations collectives. La faute n’étant pas démontrée, la demande indemnitaire est rejetée, comme les demandes de démolition et de remise en état.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile