TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 25/00570 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W7U

AFFAIRE : S.C.I. [Q] (Me Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)
C/ S.C.I. SIKALY(défaillante) – M. [W] [L], M. [R] [K], SDC [Adresse 1] (Me Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS) – M. Et Mme [F] (défaillants)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS
l’ASSOCIATION [T]/[C]

–
–

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. [Q], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 442971669 et dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Aurore GUERIN, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 3]

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SOCIETE CG IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Monsieur [W] [L], né le 27 février 1980, domicilié etdemeurant [Adresse 7]

Monsieur [R] [K], né le 20 mai 1980, domicilié et demeurant [Adresse 8]

tous les trois représentés par Maître Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.C.I. SIKALY,
dont le siège social est situé [Adresse 9], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°500 949 359, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Madame [O] [J] [X] ([F]), née le 16 février 1973
et
Monsieur [E], né le 14 novembre 1984, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 10]

défaillants
***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière SCI [Q] est propriétaire des lots n°1550 et 1569 au sein du bâtiment X de la [Adresse 11], située au [Adresse 12] à Marseille (13011). Ledit bâtiment est soumis au statut de la copropriété et fait par ailleurs partie du périmètre d’une association syndicale libre.

M. [W] [L] et M. [R] [K] étaient propriétaires de lots au sein du bâtiment X. Mme [O] [J] [X] et M. [E] et la société civile immobilière SCI SIKALY sont propriétaires de lots au sein du bâtiment X.

Au rez-de-chaussée du bâtiment X, des murs ont été édifiés dans le couloir commun central.

***

Contestant les constructions réalisées, par actes de commissaire de justice en date des 13, 14 et 17 janvier 2025, la société civile immobilière SCI [Q] a fait assigner M. [W] [L] et M. [R] [K], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] bâtiment X située au [Adresse 12] à Marseille (13011), représenté par son administrateur provisoire, la société SCP CBF ASSOCIES et notamment Maître [Y] [Z], la société civile immobilière SCI SIKALY et Mme [O] [J] [X] et M. [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de remise en état et de réparation de son préjudice.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 7 avril 2026.

***

Dans son assignation, la société civile immobilière SCI [Q] demande :
– la condamnation in solidum des défendeurs à démolir les murs édifiés dans le couloir commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment X de la résidence, à rétablir l’accès muré au fond de ce couloir et à remettre le couloir dans son état antérieur à l’édification des murs, dans un délai de trois mois à compter du présent jugement, sous astreint de 500 euros de retard pendant un an,
– la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] bâtiment X située au [Adresse 12] à Marseille (13011), représenté par son administrateur provisoire, la société SCP CBF ASSOCIES et notamment Maître [Y] [Z], et M. [W] [L] et M. [R] [K] demandent :
– la mise hors de cause de MM. [L] et [K],
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation du demandeur à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société civile immobilière SCI SIKALY, radiée, n’ a pas constitué avocat.

Assignés à l’étude du commissaire de justice, Mme [O] [J] [X] et M. [E] n’ ont pas constitué avocat.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la demande tendant à voir « constater » ne constitue pas, en l’espèce, une demande en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance et sur les fins de non-recevoir.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de mettre hors de cause des parties à l’égard desquels des demandes sont formées et cette demande sera rejetée.

Ainsi, la demande de mise hors de cause de MM. [K] et [L] sera rejetée.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 545 du même code dispose en outre que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article 1240 du code civil dispose en outre que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, aux termes du règlement de copropriété les couloirs communs font partie des parties communes de l’immeuble.

Il ressort en outre du rapport établi le 6 mars 2024 par M. [B], à la demande du demandeur, que les lots initiaux du rez-de-chaussée du bâtiment X ont été agrandis par empiètement sur le couloir commun central.

Néanmoins, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 31 juillet 2007, 19 septembre 2008, 12 février 2010 et 17 novembre 2020 que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à entreprendre toutes les démarches pour obtenir la modification du règlement de copropriété du bâtiment X pour changer l’affectation des lots commerciaux, qu’un droit d’usage exclusif des halls et couloirs du centre commercial pour chaque propriétaire mitoyen sur une largeur de 1,25 mètres a été octroyé avec obligation de réparation et d’entretien sous réserve de ne procéder à aucun piquage supplémentaire sur le réseau de chauffage collectif et sous réserve de la pose d’un cloisonnement de type léger, que la redivision des couloirs a ainsi été ratifiée et qu’un récapitulatif des changements opérés a été voté concernant l’usage exclusif des parties communes intérieures constitutives de l’ancien couloir du centre commercial. Un plan récapitulatif a été annexé au procès-verbal de l’assemblée générale du 4 novembre 2021.

Il convient d’ajouter que la redivision des couloirs a été votée lors de l’assemblée générale du 12 février 2010 en présence de M. [Q], lequel ne s’est pas opposé à cette résolution. Il convient également de noter que la société SCI [Q] s’est abstenue de faire état de l’ensemble des résolutions d’assemblées générales précitées dans son acte d’assignation.

Or, il découle de ces résolutions que l’empiétement dont elle se plaint sur les parties communes résulte en réalité d’un usage privatif des parties communes dûment autorisé par le syndicat des copropriétaires du bâtiment X.

Il ressort par ailleurs de l’acte de vente du 25 septembre 2019 que M. [K] a vendu le lot 10561 qu’il détenait au sein de la copropriété. Il ressort également de l’attestation produite aux débats que, par acte du 29 juillet 2022, M. [L] a vendu le lot 1575 qu’il détenait au sein de la copropriété.

En conséquence, les demandes de remise en état formées par le demandeur seront intégralement rejetées.

Il n’est par ailleurs pas démontré la commission d’une faute des défendeurs, lesquels occupent ou ont occupé légitimement les parties communes, et la demande de réparation du préjudice sera ainsi également rejetée.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société civile immobilière SCI [Q], partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner la société civile immobilière SCI [Q] à payer à M. [W] [L] et M. [R] [K] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située au [Adresse 12] à Marseille (13011), représenté par son administrateur provisoire, la société SCP CBF ASSOCIES et notamment Maître [Y] [Z], ensemble, la somme de 3 500 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par la société civile immobilière SCI [Q] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire

de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l’espèce, la demande de remise en état ayant été rejetée, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de la présente affaire. La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de mise hors de cause ;

REJETTE les demandes de démolition et de remise en état formées par la société civile immobilière SCI [Q] ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société civile immobilière SCI [Q] ;

CONDAMNE la société civile immobilière SCI [Q] à payer à M. [W] [L] et M. [R] [K] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située au [Adresse 12] à Marseille (13011), représenté par son administrateur provisoire, la société SCP CBF ASSOCIES et notamment Maître [Y] [Z], ensemble, la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société civile immobilière SCI [Q] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière SCI [Q] aux dépens ;

REJETTE la demande de retrait de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.