Résolution du contrat de maîtrise d’œuvre de la SAS [Localité 3] Dasdom : conception incompatible avec l’urbanisme et restitution intégrale des honoraires

Sur le fondement de l’article 1217 du Code civil, la résolution peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment caractérisée, avec restitution selon l’article 1229 et les articles 1352 à 1352-9. La notification prévue par l’article 1226 doit exposer les manquements reprochés et leurs raisons.

Le maître d’œuvre, chargé d’une conception en corrélation avec les règles d’urbanisme et l’enveloppe budgétaire, devait vérifier la compatibilité du projet avec le PLU et intégrer les contraintes liées à l’accueil de plus de quinze personnes. La cour retient une information tardive sur le régime des ERP et une conception reposant sur un projet irréalisable.

La résolution est donc fondée. Malgré l’exécution des phases APS-APD et l’engagement partiel du DCE, les prestations reposaient sur des bases erronées et n’ont pas conservé d’utilité pour le maître de l’ouvrage. La restitution de 31 897,80 euros est ordonnée et la facture de 8 137,80 euros est rejetée. La demande indemnitaire du maître d’œuvre échoue faute de rupture fautive, tandis que la perte de chance invoquée par le maître de l’ouvrage n’est pas suffisamment établie. Les dépens suivent l’issue du litige conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, avec application de l’article 700.

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Le projet de rénovation d’une ferme destinée à devenir un lodge s’est révélé irréalisable en raison de difficultés liées notamment à l’accessibilité, à la sécurité incendie, à l’assainissement et au PLU. La cour prononce la résolution fautive du contrat de maîtrise d’œuvre, ordonne la restitution des honoraires et rejette les demandes indemnitaires réciproques.

Une société propriétaire d’un ensemble immobilier a confié à une société de maîtrise d’œuvre la rénovation d’une ferme destinée à devenir un lodge de dix-huit personnes. Le contrat prévoyait notamment une conception conforme aux règles d’urbanisme et à une enveloppe budgétaire déterminée. Un avenant a augmenté la surface et les honoraires.

Le permis de construire, confié à une architecte, a finalement été refusé en raison de plusieurs difficultés relatives à l’accessibilité des ERP, à l’incendie, à l’assainissement, aux zones humides et au PLU. Avant ce refus, le maître de l’ouvrage avait notifié la résolution du contrat, reprochant au maître d’œuvre une information tardive et des plans inutilisables.

La cour retient que le projet était irréalisable, prononce la résolution fautive du contrat, ordonne la restitution des honoraires versés et rejette les demandes indemnitaires réciproques.

• Engagement contractuel de concevoir conformément aux règles d’urbanisme
• Obligation d’adapter le projet à l’enveloppe budgétaire convenue
• Vérification de la compatibilité de la superficie avec le PLU
• Information suffisamment précoce sur les contraintes du régime ERP
• Inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution
• Prestations exécutées reposant sur des bases erronées et inutilisables

• Contrat imposant une conception conforme aux règles d’urbanisme
• Arrêté de refus du permis de construire du 2 février 2023
• Courriel tardif relatif aux contraintes ERP au-delà de quinze personnes
• Échanges et plans validés par le maître de l’ouvrage
• Absence de contrat de l’architecte précisant ses missions

La résolution est déclarée fondée aux torts du maître d’œuvre. Celui-ci doit restituer les honoraires perçus et ne peut obtenir le paiement de la dernière facture ni une indemnisation pour les phases non achevées.

• Restitution de 31 897,80 euros au maître de l’ouvrage
• Rejet de la facture impayée de 8 137,80 euros
• Rejet de la demande indemnitaire du maître d’œuvre
• Rejet de la perte de chance invoquée par le maître de l’ouvrage
• Prise en charge des dépens et de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Définir contractuellement les missions et responsabilités de chaque intervenant
• Vérifier la compatibilité du projet avec le PLU
• Identifier dès l’origine les contraintes applicables aux ERP
• Documenter les alertes budgétaires, techniques et réglementaires
• Conserver les validations, plans, courriels et pièces administratives

À éviter

• Reporter l’information sur les contraintes de sécurité
• Concevoir sans vérifier la faisabilité urbanistique du projet
• Confondre mission d’architecte et mission de maîtrise d’œuvre
• Présenter comme utilisables des études fondées sur un projet irréalisable
• Réclamer des honoraires sans établir l’utilité des prestations

Les conditions de la résolution unilatérale du contrat

La résolution notifiée par le maître de l’ouvrage est fondée sur les articles 1217, 1226 et 1229 du Code civil. Le maître d’œuvre avait manqué à sa mission de conception conforme aux règles d’urbanisme, avait tardivement éclairé le maître de l’ouvrage sur les contraintes liées à l’accueil de plus de quinze personnes et avait travaillé sur un projet irréalisable. La cour considère ces manquements suffisamment graves.

Les obligations du maître d’œuvre en matière d’urbanisme et d’information

Le contrat imposait une conception en corrélation avec les règles d’urbanisme et en adéquation avec un budget de 300 000 euros. Même si le permis relevait de l’architecte, le maître d’œuvre devait vérifier la compatibilité de la superficie avec le PLU et informer sur les conséquences techniques et financières du classement ERP. Ces obligations n’ont pas été respectées.

Les restitutions après résolution d’un contrat exécuté par phases

Selon l’article 1229 du Code civil, les prestations utiles peuvent ne pas être restituées lorsqu’elles ont trouvé leur contrepartie. Toutefois, les phases APS-APD et le DCE partiellement exécutés reposaient ici sur des bases erronées et le projet était irréalisable. La cour ordonne donc la restitution intégrale des 31 897,80 euros et rejette la facture restante.

Loi n° 77-1468 du 30 décembre 1977, Article 450 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Articles 6, 9 et 16 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 1103, 1104, 1217, 1221, 1226, 1229, 1231-1, 1353 et 1794 du Code civil, Articles 1352 à 1352-9 du Code civil