Cour d’appel, 1ère Chambre, 3 novembre 2026, RG n° 25/00331

N° RG 25/00331 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HHLU

S.A.S. [Localité 3] DASDOM

C/

S.A.S. PAUS’ETHIQUE HOME

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00331 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HHLU

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 décembre 2024 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.S. [Localité 3] DASDOM

[Adresse 1]

[Localité 1]

ayant pour avocat Me Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

S.A.S. PAUS’ETHIQUE HOME

[Adresse 2]

[Localité 2]

ayant pour avocat Me Maxime BARRIERE de la SELAS ACTY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Madame Anne VERRIER, Conseillère qui a fait le rapport

Madame Véronique PETEREAU, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 3] Dasdom créée le 7 août 2021 a pour objet la propriété, l’administration, l’exploitation par bail de biens immobiliers et notamment l’achat d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] (17) en vue de la transformation d’un corps de ferme en maison d’hôtes (gîtes et chambres d’hôtes).

La société Paus’éthique Home exerce une activité de maîtrise d’oeuvre et d’architecte d’intérieur.

Les sociétés ont conclu le 22 novembre 2021 un contrat portant sur la rénovation et l’aménagement de la ferme en lodge atypique pour un montant prévisionnel de 300 000 euros.

La capacité d’accueil était fixée à 18 personnes.

Les honoraires du maître d’oeuvre étaient fixés à 39 000 euros TTC.

Un avenant était signé le 21 mars 2022 afin de tenir compte d’une augmentation de surface de 274 m2. Le complément d’honoraires était fixé à 16 275, 60 euros.

La mission dossier permis de construire était quant à elle confiée à Mme [F], architecte DPLG.

Le maître de l’ouvrage signait le permis de construire le 5 juillet 2021.

Il réglait les factures émises par le maître d’oeuvre les 10 décembre 2021, 6 avril 2022 pour un montant de 11 880 euros TTC, 8137,80 euros TTC, 11.880 euros TTC.

Le 8 septembre 2022, la société Paus’éthique Home demandait au maître de l’ouvrage de valider rapidement les vues corrigées de la maison, annonçait après validation la réalisation du CCAP-CCTP phase 1, du planning, des plans tous corps de métier, la consultation des entreprises.

Il estimait que le DCE pourrait être envoyé aux entreprises le 3 octobre, était dans l’attente d’un retour de l’architecte pour le permis de construire.

Le dossier de permis de construire était déposé le 23 septembre 2022.

La mairie informait le pétitionnaire le 20 octobre 2022 que l’instruction serait de cinq mois, le projet nécessitant la vérification de la conformité de l’établissement (recevant du public) aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique, étant situé en périmètre archéologique et donc la consultation de la DRAC, de la DDTM 17, du SDIS 17.

Le 30 septembre 2022, le maître d’oeuvre émettait une facture de 8137, 80 euros correspondant à 50 % du poste APS-APD prévu par l’avenant.

Par courrier recommandé du 15 novembre 2022, la société [Localité 3] notifiait à la société Paus’éthique Home la résolution du contrat lui reprochant d’avoir manqué à ses obligations contractuelles.

Elle lui reprochait de ne pas lui avoir pas signalé le respect obligatoire de mesures de sécurité onéreuses dès lors qu’un hébergement de plus de 15 personnes était prévu et alors qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires.

Elle affirmait qu’il n’avait au final réalisé que des plans inexécutables, relevant en outre que le permis n’avait pas été obtenu. Elle lui demandait de lui soumettre un ’Plan B’.

Par arrêté du 2 février 2023, le maire notifiait un refus de permis de construire.

Par courrier du 23 février 2023 adressé au maître de l’ouvrage, le maître d’oeuvre réfutait toute faute, rappelait que le client était professionnel loueur de gîte, connaissait la réglementation applicable qui était au demeurant rappelée sur le permis de construire.

Il soutenait que la phase DCE était en cours de finalisation à la date de rupture du contrat.

Il relevait que le montant des travaux de sécurité n’était pas connu à la date de rédaction du courrier de résolution du contrat, qu’aucun reproche ne lui avait été fait avant ce courrier.

Il indiquait que la reprise du projet sur une surface de 300 m2 supposait un nouveau travail appelant nécessairement une facturation, que le contrat ne prévoyait pas de modification des honoraires de maîtrise d’oeuvre en cas de modification de la superficie à la baisse.

Par acte du 21 avril 2023 , la société Paus’éthique Home a fait assigner la société [Localité 3] Dasdom devant le tribunal de commerce de La Rochelle aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-8137, 80 euros avec intérêts de retard majoré à compter du 30 septembre 2022,

-l’indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 euros,

-1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-14 250 euros en réparation de son préjudice financier.

La société [Localité 3] Dasdom a demandé au tribunal de :

prononcer la résolution du contrat et de l’avenant,

ordonner la restitution de la somme payée de 31 897, 80 euros,

condamner la société Paus’éthique Home à lui payer les sommes de 31 897, 80 euros et 40 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, elle a conclu au débouté, demandé la restitution des sommes de 11 880 et 11 880 et 8137,80 euros.

Par jugement en date du 6 décembre 2024, le tribunal de commerce de La Rochelle a statué

Condamne la SCI [Localité 3] Dasdom à payer à la SAS Paus ’éthique Home la somme de 8.137,80 € TTC au titre de la facture n°2209-66, avec intérêts au taux de trois fois le taux légal à compter du 30/09/22, outre l’indemnité forfaitaire de 40 €;

Déboute la SCI [Localité 3] Dasdom de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamne la SCI [Localité 3] Dasdom aux entiers dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

-sur la résolution du contrat

Le maître d’oeuvre a transmis par mail :

le 8 septembre 2022, les plans 3 D de la maison principale

le 11 mars 2022, l’APS indice A,

le 16 mars 2022, l’APS indice B

le 28 juillet 2022, le tableau de phasage des travaux APD indice A

le 20 mai 2022, des plans 3D détaillés.

Il a établi le 27 juillet 2022 le CCAP-CCTP et l’annexe, le 10 octobre 2022 les plans DCE phase 1. Il a reçu des devis d’entreprises (19) entre le 6 septembre et le 14 novembre 2022.

Les missions confiées étaient engagées.

Les contrats ne prévoyaient aucune date d’exécution.

La mission d’assistance au dépôt du permis de construire n’avait pas été confiée à la demanderesse.

La résolution des contrats n’est donc pas justifiée.

-sur la demande en paiement de la facture du 30 septembre 2022

Elle correspond à la deuxième moitié de la phase APS-APD de l’avenant du 21 mars 2022.

L’analyse des pièces démontre que le travail correspondant a été réalisé.

-sur la résistance abusive de la société [Localité 3] Dasdom

Le refus de paiement ne suffit pas à caractériser la faute.

-sur les demandes de dommages et intérêts formées par les parties

Le maître d’oeuvre ne justifiant pas avoir réalisé des prestations non payées sera débouté de sa demande.

La société [Localité 3] Dasdom ayant été déboutée de sa demande de résiliation des contrats pour faute de son cocontractant ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

LA COUR

Vu l’appel en date du 11 février 2025 interjeté par la sas [Localité 3] Dasdom

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 mai 2025 , la société [Localité 3] Dasdom a présenté les demandes suivantes :

Infirmer le jugement du tribunal de commerce déféré en ce qu’il a débouté la SAS [Localité 3] Dasdom de toutes ses demandes et en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Paus’éthique Home la somme de 8.137,80 € augmentée des intérêts de retard ainsi qu’à la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles;

Y statuant à nouveau :

Dire la société [Localité 3] Dasdom recevable et fondée en ses demandes incidentes;

Prononcer la résolution du contrat de maîtrise d »uvre signé le 22 novembre 2021 entre la société [Localité 3] Dasdom et la société Paus’éthique Home ;

Prononcer la résolution de l’avenant au contrat signé le 24 mars 2022 entre les mêmes parties ;

Ordonner la restitution de la somme de 31.897,80 € payée par la société [Localité 3] Dasdom à la société Paus’éthique Home ;

Condamner la société Paus’éthique Home à payer à la société [Localité 3] Dasdom la somme de 31.897,80 € en restitution des factures payées par cette dernière;

Condamner la société Paus’éthique Home à payer à la société [Localité 3] la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi ;

Condamner la société Paus’éthique Home à payer à la société [Localité 3] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Débouter la société Paus’éthique Home de toutes demandes contraires ;

La société [Localité 3] Dasdom réitère en appel sa demande de résolution du contrat, soutient que le maître d’oeuvre n’a pas exécuté correctement les missions confiées, dès lors qu’il devait concevoir et réaliser des plans ’ en corrélation avec les règles d’urbanisme ’.

Elle lui reproche d’avoir exclu de sa mission la mission relative au dossier de permis de construire tout en la confiant à Mme [F].

Elle assure que le permis de construire a été conçu de concert par la société Paus’éthique Home et par Mme [F], architecte, indique que c’est le maître d’oeuvre qui avait choisi l’architecte, qu’il a participé à l’élaboration du dossier de permis de construire, que le dossier a été construit à partir des plans qu’il avait faits.

Elle reproche au maître d’oeuvre de n’avoir pas appelé son attention sur le risque d’un refus du permis.

Elle relève que le refus de permis est motivé par le non-respect de plusieurs règles d’urbanisme : méconnaissance des normes relatives à l’accessibilité des personnes handicapées des établissements recevant du public, absence du document attestant de la conformité du projet d’installation d’assainissement, défaut d’ évaluation de l’ impact du projet implanté en zone humide, non respect du PLU.

Elle affirme que le dossier de permis a été élaboré en l’absence d’avant-projet définitif , que les motifs de refus du permis correspondent à des vérifications que le maître d’oeuvre aurait dû faire. Elle considère que les défaillances de la société Paus’éthique Home ont contribué au refus du permis.

Elle demande en conséquence restitution de l’intégralité des honoraires qu’elle a versés à hauteur de 31 897, 80 euros. Elle s’ estime fondée à ne pas régler la dernière facture impayée.

Elle réitère sa demande d’indemnisation du préjudice qu’elle a subi en lien avec la perte de chance de réaliser son projet.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 5 mai 2026, la sas Paus’éthique Home a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 6, 9 et 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1221, 1231-1, 1353 et 1794 du code civil

Vu les jurisprudences citées, les pièces produites aux débats,

À titre principal,

Déclarer l’appel principal de la SCI [Localité 3] Dasdom mal fondé,

Confirmer le jugement du tribunal de commerce de La Rochelle du 6 décembre 2024 en ce qu’il a :

condamné la SCI [Localité 3] Dasdom à payer à la SAS Paus’éthique Home la somme de 8.137,80 € TTC au titre de la facture n°2209-66, avec intérêts au taux de trois fois le taux légal à compter du 30/09/22, outre l’indemnité forfaitaire de 40 €,

débouté la SCI [Localité 3] Dasdom de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamné la SCI [Localité 3] Dasdom aux entiers dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Sur l’appel incident de la sas Paus’éthique Home :

Recevoir la SAS Paus’éthique Home en son appel incident et le déclarer bien fondé,

Infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a débouté la SAS Paus’éthique Home de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Constater la résiliation unilatérale et fautive des contrats de maîtrise d »uvre des 21/11/21 et 21/03/2022 aux torts exclusifs de la SCI [Localité 3] Dasdom,

Condamner la société [Localité 3] Dasdom à verser à la société Paus’éthique Home la somme de 14 250 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de la rupture unilatérale et abusive du contrat,

Condamner la société [Localité 3] Dasdom à verser la somme de 4.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société [Localité 3] Dasdom aux entiers dépens d’appel,

Débouter la SAS [Localité 3] Dasdom de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

La société Paus’éthique Home relève que l’appelante ne produit aucune expertise (judiciaire ou amiable) au soutien de ses allégations.

Elle rappelle que la résolution du contrat exige une inexécution suffisamment grave, soutient que le client a en fait renoncé à son projet pour des motifs de convenance personnelle, aurait revendu le bien.

Elle conteste répondre des fautes de l’architecte.

Elle relève que la SCI [Localité 3] Dasdom est une professionnelle de l’immobilier.

Elle conteste accessoirement les motifs de refus du permis.

S’agissant des factures, elle demande la confirmation du jugement, soutient avoir réalisé les prestations convenues.

Elle estime que le maître de l’ouvrage est de mauvaise foi dès lors qu’il a été associé, a reçu copie des documents de travail, était consulté aux fins d’approbation à chaque étape, a attendu la procédure pour émettre des contestations.

Elle soutient que les phases APS-APD, DCE-ACT ne font l’objet d’aucune définition légale dans le cadre des marchés de travaux privés.

Elle rappelle que le maître de l’ouvrage a validé les plans le 26 mai 2022, validation qui a permis la rédaction du projet définitif devant permettre la consultation des entreprises.

Elle justifie avoir rédigé CCAP et CCTP annexes, les plans DCE courant septembre et octobre 2022, avoir reçu des devis.

Elle relève que le maître de l’ouvrage a validé ses envois les 20 juillet, 4 août, 8 septembre 2022, avait annoncé le règlement de la dernière facture à plusieurs reprises les 4 et 5 novembre 2022. Il a validé les plans le 8 septembre 2022, ce qui valait acceptation sans réserves des prestations de conception.

Elle demande l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de la rupture abusive du contrat.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.

MOTIVATION

-sur les missions confiées à la société Paus’éthique Home

Le contrat signé le 22 novembre 2021 définit la mission confiée comme une mission de conception-réalisation.

’Nous réalisons les plans de conception intérieur/ extérieur du projet en corrélation avec les règles d’urbanisme. En premier lieu: nous réalisons la conception globale. Par la suite les travaux seront exécutés par tranches en adéquation avec l’enveloppe budgétaire.

. Après validation de l’APS côté, nous réalisons les plans en phase APD puis Projet Définitif (comprenant notamment : plans de démolition, électrique,…, accompagnés de planches tendances et visuels 3D pour le DCE;

.Ce DCE vise à:

-la production des plans et élévations pour chaque corps d’état + visuels 3D

-la production d’un CCAP et CCTP

-la production d’un planning d’étude et de réalisation

-la sélection des entreprises suivant la taille du projet

-la visite du projet avec les entreprises sélectionnées

-l’analyse et la négociation des offres par comparaison

-L’ACT : signature des marchés de travaux OS et actes d’engagement

.DET : préparation du projet suivant planning et suivi des travaux avec réunions de chantier et production de comptes rendus

.AOR : réception des travaux et suivi des levées de réserves

.suivi financier du chantier avec DGD

.récupération des DOE des entreprises

NB. Nous attirons votre attention sur la nécessité de la validation d’un cahier des charges détaillé , dès le début de notre mission.

L’enveloppe budgétaire des travaux est estimée à 300 000 euros HT.

Le contrat fixe les honoraires provisoires à la somme de 39 600 euros dont

phase APS-APD 30 % : 11 880 euros TTC

phase DCE-ACT 30% : 11 880 euros TTC

phase DET 30 % : 11 880 euros TTC

phase AOR 10 % : 3960 euros TTC

L’avenant conclu le 31 mars 2022 fixe les honoraires complémentaires à la somme de 16 275, 60 euros, soit

APS-APD 50 % : 8137, 80 euros TTC

APS-APD 50 % : 8137,80 euros TTC

Il résulte donc des contrats signés que la phase APS-APD représentait 71% des honoraires convenus (40 035,60 euros sur 55 875,60 euros).

-sur la résolution des contrats

L’article 1217 du code civil dispose : la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut: (…)

-obtenir une réduction du prix;

-provoquer la résolution du contrat;

-demander réparation des conséquences de l’inexécution;

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1226, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Selon l’article 1229, la résolution met fin au contrat.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, la société [Localité 3] a notifié la résolution du contrat par lettre recommandée le 15 novembre 2022. Elle demandait soit la restitution partielle des honoraires versés et remise des plans 3 D, soit la restitution de l’intégralité des honoraires versés.

Le maître de l’ouvrage reprochait en substance au maître d’oeuvre de n’avoir pas appelé son attention sur ’la nécessité de respecter un ensemble de mesures de sécurité contraignantes et onéreuses’, contraintes induites par une construction destinée à l’ hébergement de plus de 15 personnes.

Il lui imputait d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil alors qu’il ’ne disposait pas du financement pour mettre en place un tel dispositif ’.

Il lui reprochait également d’exclure toute diminution de ses honoraires dans l’hypothèse d’un projet modifié (réduit de 574 m3 à 300m2) permettant de limiter l’hébergement à 15 personnes maximum.

Il a estimé enfin que le travail effectué et payé se bornait en fait à l’élaboration de plans en fin de compte inutilisables.

Le maître de l’ouvrage soutient que les missions APS-APD n’ont pas été réalisées ou très partiellement, que la conception devait être conforme aux règles d’urbanisme, que le permis de construire a été conçu sur la base des plans qu’elle a élaborés.

Il impute donc au maître d’oeuvre le refus de permis de construire soutenant que l’architecte s’était fondé sur son travail et que le sort du permis dépendait en substance de l’ avant-projet définitif, mission qui lui incombait.

Elle affirme que la motivation de l’arrêté de refus du permis établit en creux ses défaillances et manquements.

Le maître d’oeuvre conteste répondre des fautes imputées à l’architecte qui a déposé le permis de construire même si elle reconnaît que celle-ci a utilisé en partie son travail.

Elle rappelle ne s’être engagée ni sur le dépôt du permis, ni sur son obtention, ne pas être architecte, précise que le recours à un architecte était obligatoire s’agissant d’un projet de construction réalisé au bénéfice d’une personne morale.

Elle relève que la SCI [Localité 3] Dasdom est une professionnelle de l’immobilier dont l’activité est la location de gîtes, qu’elle connaît parfaitement la réglementation applicable, avait été avertie par l’architecte des risques de refus du permis, soutient qu’elle a délibérément accepté le risque de refus. Elle conteste accessoirement les motifs de refus du permis.

L’arrêté de refus du permis de construire du 2 février 2023 vise l’avis défavorable de la DDTM 17 relatif à l’ accessibilité aux personnes handicapées des EPR , l’avis incomplet du SDIS 17 au regard de l’incomplétude du dossier présenté.

Il résulte du dossier et notamment du délai d’instruction du permis (5 mois) que le projet était complexe compte tenu de son ampleur, de sa localisation, de sa destination.

Ni le maître de l’ouvrage, ni le maître d’oeuvre n’ont assigné l’architecte.

La société [Localité 3] n’a pas produit le contrat conclu avec ce dernier, ce qui ne permet pas à la cour de connaître les missions précises qui lui avaient été confiées.

Il est néanmoins constant que la mission relative au permis de construire lui avait été confiée.

La lecture de l’arrêté de refus du permis démontre que le refus a plusieurs causes :

-avis défavorable de la sous-commission départementale pour l’accessibilité aux personnes handicapées des ERP

-avis incomplet du SDIS 17 du fait d’un dossier incomplet

-défaut de précision sur le nombre de raccordements électriques, la puissance nécessaire pour le projet qui n’ont pas permis au service de raccordement d’instruire la demande d’autorisation d’urbanisme

-absence du document attestant de la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif

-implantation partielle du projet en zones humides identifiées au règlement graphique au sein desquelles sont par principe interdits tous types d’installations, constructions.

Si par exception des ouvrages peuvent être autorisés , le projet doit s’accompagner de mesures compensant les impacts résiduels causés à la Zone Humide

Il est indiqué que la demande ne permet pas de mesurer les impacts résiduels causés à la zone humide.

-Enfin, le projet consistant en la réhabilitation d’une maison existante et d’une nouvelle construction ( gîtes et chambres d’hôte) d’une superficie de 488 m2 ne respecte pas la zone A du règlement du PLU.

Si, en effet, le maître d’oeuvre ne répond pas des fautes commises par l’architecte, il résulte du contrat que le maître d’oeuvre s’était engagé à réaliser une conception ’en corrélation avec les règles d’urbanisme’ et ’en adéquation avec l’enveloppe budgétaire’ de 300 000 euros.

Il avait également inclus dans le contrat la définition du projet prévoyant au total une capacité d’accueil de 18 personnes.

Indépendamment donc des missions confiées à l’architecte, le maître d’oeuvre ne pouvait réaliser son travail de conception sans respecter les règles d’urbanisme et notamment s’interroger et s’assurer de la compatibilité de la superficie du projet avec le PLU, ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

Il résulte du courriel du 20 mai 2022 qu’il indiquait avoir retravaillé le projet en tenant compte des observations du maître de l’ouvrage et des ’contraintes du PLU’ étant rappelé que la surface avait augmenté de 274 m 2 selon l’avenant du 21 mars 2022, avenant qui a justifié des honoraires supplémentaires APS-APD de 16 275,60 euros.

Le maître d’oeuvre ne pouvait non plus méconnaître les contraintes induites par le fait que le projet souhaité prévoyait une capacité d’accueil de 18 personnes, ce chiffre étant expressément mentionné dans le contrat conclu le 22 novembre 2021.

La société Paus’éthique Home soutient que la société [Localité 3] Dasdom est une professionnelle parfaitement au fait de la réglementation dès lors qu’elle a pour objet la location de gîtes, qu’elle a été avertie, a pris le risque d’un refus du permis en connaissance de cause.

La société [Localité 3] Dasdom conteste avoir la qualité de professionnelle, soutient avoir pour activité la gestion locative, l’hébergement et réfute avoir été éclairée par le maître d’oeuvre.

En l’espèce, le projet litigieux ne portait pas sur la location ou l’hébergement, activité régulière du maître de l’ouvrage mais sur la réhabilitation-construction d’un ensemble immobilier.

Il ne résulte pas des échanges entre les parties que le maître d’oeuvre contrairement à ce qu’il prétend ait appelé l’attention du maître de l’ouvrage sur les exigences propres aux établissements recevant du public avant le 28 octobre 2022 alors que le contrat initial a été conclu le 22 novembre 2021 et alors que cette destination avait des conséquences importantes sur l’économie du projet.

Dans le courriel précité, le maître d’oeuvre rend compte des échanges de l’architecte avec les pompiers. Il indique qu’au-delà de15 personnes accueillies, l’ensemble des bâtiments est de type ERP catégorie 5 ou 4. Il explique au maître de l’ouvrage qu’il a le choix entre réduire l’effectif à 15 personnes maximum, ce qui implique de déposer un permis modificatif ou conserver les plans, le permis de construire, mais alors se conformer aux demandes du SDIS (consultation et contractualisation d’un coordinateur SSI, d’un bureau de contrôle (mission sécurité incendie).

Il demandait au maître de l’ouvrage de se positionner.

La cour retient que cet envoi du maître d’oeuvre au maître de l’ouvrage établit qu’il n’était pas informé avant cette date des enjeux liés à la qualité d’ERP, des conséquences techniques et financières induites par cette qualification.

Il ne résulte pas de ce mail qu’il ait appelé l’attention du maître de l’ouvrage, qu’il l’ait éclairé sur les conséquences financières du choix effectué.

Il résulte donc des productions que le maître d’oeuvre a réalisé sa mission de conception sans s’assurer de la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme qu’il s’était engagé à respecter, s’est préoccupé tardivement de l’incidence d’une capacité d’accueil supérieure à 15 personnes alors que cette donnée était connue depuis le départ.

Dans la mesure où il avait accepté une mission complète (hors permis de construire), il devait s’assurer au fur et à mesure de l’élaboration du projet de sa compatibilité avec le budget du maître de l’ouvrage qui avait été fixé à 300.000 euros, budget dont il n’est pas soutenu qu’il ait été actualisé.

Si la résiliation du contrat est intervenue avant que le refus de permis ne soit connu, ce refus a démontré le bien-fondé de cette résiliation dès lors que le projet était non seulement incomplet, mais irréalisable, ce que le maître d’oeuvre ne pouvait ignorer.

Le maître de l’ouvrage était donc fondé à résoudre le contrat.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

-sur la restitution des honoraires réglés et le paiement de la facture non réglée

1) factures (APS-APD) du 10 décembre 2021 à hauteur de 11 880 euros (contrat initial), du 6 avril 2022 à hauteur de 8137,80 euros (avenant), du 30 septembre 2022 à hauteur de 8137,80 euros (avenant)

La société [Localité 3] soutient que les factures réglées l’ont été à tort dès lors que la phase Avant Projet Sommaire-Avant Projet Définitif n’était pas engagée, que les prestations n’ont pas été réalisées.

Elle s’estime fondée à ne pas avoir réglé la dernière facture du 30 septembre 2022 émise au titre de l’avenant.

Elle prétend que le document nommé APS indice A envoyé le 11 mars 2022 ne peut être qualifié d’APS dès lors qu’il ne décrit pas les solutions techniques retenues, n’ approfondit pas le projet architectural, ne détaille pas l’essentiel du projet, ne constitue pas le le document de référence permettant de constituer le dossier de permis de construire, le DCE, le CCTP.

Elle assure que l’APD doit comprendre une description détaillée du montant prévisionnel des travaux décomposée en lots séparés, un calendrier.

Elle soutient que le plan en deux pages daté du 11 mars 2022 ne vaut pas APS, pas plus que le plan très légèrement modifié du 26 octobre 2022 ne vaut APD indice A.

2) la facture (DCE ACT) du 5 juin 2022 de 11 880 euros (contrat initial)

La société [Localité 3] soutient pareillement que les prestations : Dossier de Consultation des Entreprises, Assistance pour la passation des Contrats de Travaux n’avaient reçu aucun commencement d’exécution dès lors que l’ APD n’avait pas été réalisé.

Si elle admet que les CCAP- CCTP , qu’un plan DCE ont été établis le 7 novembre 2022, elle considère ces éléments insuffisants.

Elle assure que cette prestation inclut cahier des charges, acte d’engagement, bordereau des prix unitaires, devis estimatif, décomposition du prix global et forfaitaire.

Elle estime que faute de réalisation du DCE, aucune offre n’a été reçue, aucun contrat ne pouvait être conclu, aucune assistance pour la passation des contrats n’est intervenue.

Elle observe que la remise des offres, leur analyse, la signature des marchés étaient prévues entre les 14 et 25 novembre 2022 comme la rédaction du planning détaillé d’exécution.

Le maître d’oeuvre rappelle que les éléments envoyés ont été rectifiés, puis validés, que les factures ont été réglées sans la moindre contestation à l’exception de la dernière facture dont le maître de l’ouvrage avait annoncé le règlement.

Il rappelle que le contrat prévoit que les honoraires sont réglés au début de chaque phase , qu’ils restent dus sur toutes les phases déjà engagées si le projet n’est pas financé.

Il soutient que la phase APS-APD a été intégralement exécutée et validée, que la phase DCE-ACT a commencé le 14 juin 2022.

Selon l’article 1229, la résolution met fin au contrat.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il résulte du contrat qu’il prévoit le paiement de chaque phase (APS-APD) (DCE-ACT) (DET) (AOR) au début de chaque phase.

L’émission des factures en début de phase alors que l’intégralité de la mission n’est pas exécutée est donc conforme au contrat.

Le maître d’oeuvre produit un cahier des charges, des plans initiaux puis modifiés correspondant aux missions APS-APD telles qu’elles sont définies par le contrat, contrat qui prévoit des plans, des planches tendances, des visuels 3 D.

La société Paus’Ethique Home a établi des plans envoyés les 11 et 16 mars 2022 après prise en compte des modifications et observations du maître de l’ouvrage, a remis des planches tendances et Visuels 3 D au maître de l’ouvrage le 5 mai 2022, le 20 mai après modification.

Elle a transmis des vues corrigées le 8 septembre 2022.

Le maître de l’ouvrage a validé le travail à plusieurs reprises : le permis le 5 juillet 2021, les plans les 4 août et 8 septembre 2022.

Il a même qualifié le travail de ’parfait’ le 8 septembre 2022, félicité le maître d’oeuvre qui lui avait rappelé qu’à compter de cette validation, il entreprenait les missions ultérieures : planning, CCAP-CCTP, plans tous corps de métier, consultation des entreprises.

S’agissant de la mission DCE (dossier de consultation des entreprises), le maître d’oeuvre justifie avoir réalisé les plans et élévations pour chaque corps d’état, avoir élaboré un CCAP-CCTP détaillé qui est daté du 27 juillet 2022, comprenant 63 pages, avoir inclus dans ce document un descriptif précis des travaux.

Il démontre également avoir demandé des devis à des entreprises, en avoir reçu un certain nombre.

En revanche, il ne justifie pas avoir établi un planning d’étude et de réalisation, avoir sélectionné les entreprises, entrepris l’analyse des offres, négocié les prix, signé les marchés de travaux.

Les phases ultérieures DET, AOR n’ont reçu aucun commencement d’exécution.

Le contrat prévoit que les honoraires restent dus sur toutes les phases déjà engagées si le projet n’est pas financé.

En l’espèce, l’ arrêt du projet est lié au refus du permis de construire et non à un défaut de financement.

Si la mission APS-APD prévue dans le contrat initial et l’avenant ont été exécutées, la mission DCE partiellement exécutée, il résulte des éléments précités et notamment de l’arrêté de refus du permis que le projet était irréalisable compte tenu de sa superficie, que le travail effectué par le maître d’oeuvre quels que soient ses mérites reposaient sur des bases erronées .

Alors qu’un projet plus modeste de 300 m2 était envisageable, projet qui aurait permis de conserver une partie du travail réalisé, la société Paus éthique Home l’a clairement refusé le 23 février 2023.

Il convient en conséquence de condamner la société Paus’ethique Home à restituer l’intégralité des honoraires perçus, de la débouter de sa demande de condamnation de paiement de la facture du 30 septembre 2022 de 8137,80 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

-sur la demande de dommages et intérêts de la société Paus’éthique Home

La société Paus’éthique Home demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de ce chef.

Elle soutient que la résiliation unilatérale et sans motif légitime du contrat est fautive, que cette faute lui a causé un préjudice direct et certain: la perte de marge bénéficiaire qu’elle aurait réalisée sur les phases ultérieures du projet, soit la somme de 14 250 euros.

Elle rappelle s’être investie, avoir fait des gestes commerciaux, soutient subir le changement de projet du maître de l’ouvrage qui ne pouvant financer le projet souhaité, aurait mis l’ensemble en vente.

Elle demande une somme de 14 250 euros correspondant à 30 % du montant des prestations inexécutées, soit ( 30 % de 47 487 euros).

Le maître de l’ouvrage demande la confirmation du jugement.

Dans la mesure où la cour retient que la résiliation du contrat de maîtrise d’oeuvre pour faute était fondée, le maître d’oeuvre ne démontre pas avoir subi un préjudice imputable au maître de l’ouvrage du fait de qu’il n’a pu achever sa mission et percevoir l’intégralité des honoraires convenus.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

-sur la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 3]

La société [Localité 3] réitère sa demande d’indemnisation, sollicite une somme de 40 000 euros au titre de la perte de chance de voir son projet aboutir.

Il appartient à la société [Localité 3] de démontrer qu’elle a subi un préjudice certain en lien avec une défaillance du maître d’oeuvre.

Dans la mesure où le projet souhaité était irréalisable compte tenu de sa superficie, de son emplacement, le maître de l’ouvrage ne justifie pas que sa non-réalisation soit imputable à la société Paus’éthique Home.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation.

-sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ’ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de l’intimée.

Il est équitable de la condamner à payer à l’appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

dit fondée la résolution du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu le 22 novembre 2021, modifié le 24 mars 2022 pour faute du maître d’oeuvre prononcée le 15 novembre 2022

Ordonne la restitution des honoraires versés par la société [Localité 3] Dasdom à la société Paus’éthique Home à hauteur de 31 897, 80 euros et en tant que de besoin condamne la société Paus’éthique Home à restituer à la société [Localité 3] Dasdom cette somme de 31 897, 80 euros

Déboute les parties de leurs autres demandes

Y ajoutant :

Condamne la sas Paus’éthique Home aux dépens de première instance et d’appel

Condamne la société Paus’éthique Home à payer à la société [Localité 3] Dasdom la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.