Charges de copropriété : condamnation du copropriétaire défaillant, capitalisation des intérêts et dommages-intérêts pour atteinte à la trésorerie collective

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer au fond, mais la demande n’est accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes selon les critères prévus par la loi et le règlement de copropriété. Conformément à l’article 1353 du code civil, le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire ainsi que l’existence et le montant de sa créance. La matrice cadastrale, le décompte, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, la régularisation des charges, la mise en demeure et le contrat de syndic ont été jugés suffisants. La condamnation a toutefois été limitée au montant effectivement justifié, hors frais de recouvrement non documentés.

Sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière a été ordonnée à compter de la demande. L’article 1231-6 du même code permet l’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant. La perturbation de la trésorerie de la copropriété et la réitération d’un impayé ont justifié une indemnité de 800 euros. Le débiteur supporte également les dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires a établi une créance de 3 377,97 euros au titre des charges impayées. Les frais de recouvrement, non demandés dans le dispositif ou insuffisamment justifiés, ont été écartés. La copropriétaire a également été condamnée à 800 euros de dommages-intérêts, aux dépens et à 1 000 euros de frais irrépétibles, avec capitalisation des intérêts.

Une copropriétaire détenait deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement d’un arriéré de charges arrêté au premier trimestre 2026, ainsi qu’en capitalisation des intérêts, dommages-intérêts et frais irrépétibles.

Régulièrement citée à l’étude, la défenderesse n’a ni comparu ni été représentée. Le syndicat produisait notamment une matrice cadastrale, un décompte, un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel, plusieurs appels de fonds, des régularisations de charges, une mise en demeure et le contrat de syndic.

Le tribunal a retenu une créance de 3 377,97 euros, les frais de recouvrement n’étant ni demandés dans le dispositif ni justifiés. Il a également accordé 800 euros de dommages-intérêts, ordonné la capitalisation des intérêts et condamné la copropriétaire aux dépens ainsi qu’à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire par un document probant
• Produire un décompte précis de la créance arrêtée
• Justifier les appels de fonds et régularisations de charges
• Appuyer la dette sur les décisions d’assemblée générale applicables
• Respecter les exigences de l’article 472 du Code de procédure civile
• Démontrer un préjudice distinct du simple retard de paiement

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire
• Décompte de dette arrêté au premier trimestre 2026
• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant comptes et budget
• Appels de fonds et régularisations de charges adressés
• Mise en demeure du 21 octobre 2025
• Contrat de syndic

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges justifiées, des intérêts capitalisés, d’une indemnité pour le préjudice distinct, des dépens et des frais irrépétibles. Le syndicat obtient une condamnation moindre que celle demandée, les frais de recouvrement n’étant pas suffisamment établis.

• Paiement de 3 377,97 euros de charges
• Application des intérêts légaux à compter du 12 février 2026
• Capitalisation annuelle des intérêts échus
• Versement de 800 euros de dommages-intérêts
• Prise en charge des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir la qualité de copropriétaire
• Actualiser le décompte des charges
• Joindre les appels de fonds concernés
• Produire les procès-verbaux d’approbation
• Justifier chaque frais de recouvrement demandé

À éviter

• Réclamer des frais non documentés
• Dépasser le montant établi par le décompte
• Oublier la mise en demeure
• Négliger les décisions d’assemblée générale
• Confondre retard de paiement et préjudice distinct

La portée de l’article 472 du Code de procédure civile

La non-comparution du défendeur permet au juge de statuer au fond, mais celui-ci ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est rendu réputé contradictoire lorsque le défendeur régulièrement cité ne comparaît pas.

La preuve de la créance de charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit prouver la qualité de copropriétaire, l’existence et le montant de la dette. La matrice cadastrale, le décompte, les décisions d’assemblée générale, les appels de fonds, les régularisations, la mise en demeure et le contrat de syndic ont établi la créance. Les frais de recouvrement non justifiés ont été exclus.

La capitalisation des intérêts et le préjudice distinct

L’article 1343-2 du Code civil autorise la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de la demande. Sur le fondement de l’article 1231-6, les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires sont accordés lorsque le retard fautif cause un préjudice indépendant. La perturbation de la trésorerie et la réitération de l’impayé ont justifié 800 euros.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile