Trouble manifestement illicite en copropriété : remise en état d’une façade et de raccordements réalisés sans autorisation

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une remise en état destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. La violation évidente des règles de copropriété suffit lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Selon l’article 25 de cette loi, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur nécessitent une autorisation de l’assemblée générale. Le règlement de copropriété renforçait ces exigences concernant les façades, canalisations et matières inflammables.

La juridiction retient l’absence d’autorisation pour la modification de la façade, l’enseigne, le vitrage, la moquette et le raccordement des eaux usées sur une canalisation commune. Elle ordonne leur suppression et la remise en état, sous astreinte supportée par le preneur. En revanche, les demandes relatives aux raccordements d’eau et d’électricité, aux aménagements de la cave et aux matières inflammables sont rejetées faute de preuve suffisamment précise d’une atteinte aux parties communes, à la sécurité ou à la solidité de l’immeuble.

Le bailleur demeure responsable du respect du règlement par son locataire lorsqu’il ne fait pas cesser effectivement les infractions, mais bénéficie d’une garantie par le preneur lorsque celui-ci reconnaît avoir réalisé seul les travaux.

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Le juge des référés a ordonné la dépose de l’enseigne et du vitrage, la suppression de la moquette et du raccordement des eaux usées, ainsi que la remise en état correspondante. Les autres demandes ont été rejetées faute de preuve suffisante. Le preneur a été condamné à garantir le bailleur des condamnations prononcées.

Un copropriétaire a donné à bail commercial ses lots à une société exploitant un local situé dans l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a reproché au preneur plusieurs aménagements non autorisés : modification de la façade et pose d’une enseigne, installation d’un vitrage avec grille, moquette dans les parties communes, raccordement des eaux usées à une canalisation commune, branchements d’eau et d’électricité, ainsi que transformation de la cave et présence alléguée de matières inflammables.

Le syndicat a demandé en référé la remise en état, sous astreinte, ainsi qu’une provision pour les honoraires d’un architecte. La société locataire a contesté le caractère manifeste des troubles et le bailleur a soutenu ne pas être l’auteur des travaux.

Le juge ordonne la dépose de l’enseigne, la suppression du vitrage, de la moquette et du raccordement des eaux usées, ainsi que la remise en état. Il rejette les autres suppressions faute de preuve suffisante. Le preneur doit garantir le bailleur des condamnations.

• Établir une modification matérielle de la façade ou d’une partie commune.
• Vérifier l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.
• Caractériser une violation évidente des règles de copropriété.
• Produire des éléments précis et concordants sur les installations litigieuses.
• Démontrer l’atteinte aux droits des copropriétaires, à la sécurité ou à la solidité.
• Écarter les demandes reposant sur des affirmations générales ou non documentées.

• Photographies de la façade repeinte et de l’enseigne lumineuse.
• Photographies du bandeau élargi et de la porte vitrée avec grille.
• Constat établissant le raccordement des eaux usées à une colonne commune.
• Constat du 27 novembre 2024 relatif aux équipements de la cave.
• Constat de la pose de moquette dans les parties communes.
• Absence de justificatifs techniques sur la solidité et la sécurité.

Le syndicat des copropriétaires obtient la remise en état de plusieurs ouvrages, tandis que les demandes insuffisamment prouvées sont rejetées. Le preneur supporte l’astreinte et garantit le bailleur, les deux défendeurs restant tenus solidairement des dépens et frais irrépétibles.

• Déposer l’enseigne et remettre la façade dans son état antérieur.
• Supprimer le vitrage litigieux, la moquette et le raccordement commun.
• Réaliser les travaux sous contrôle de l’architecte désigné.
• Respecter l’astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois.
• Conserver les preuves techniques de toute atteinte alléguée.
• Imputer au preneur la garantie des condamnations du bailleur.

À faire

• Identifier les travaux affectant façade ou parties communes.
• Vérifier l’existence d’une autorisation d’assemblée générale.
• Faire établir un constat photographique précis.
• Documenter techniquement les risques allégués.
• Contrôler la remise en état dans le délai imparti.

À éviter

• Alléguer une atteinte sans preuve technique.
• Confondre présence d’un équipement et appropriation commune.
• Demander des suppressions formulées en termes généraux.
• Négliger la mise en demeure effective du locataire.
• Omettre de chiffrer ou justifier les honoraires réclamés.

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner une remise en état pour faire cesser une violation évidente de la règle de droit. Des travaux affectant la façade ou une canalisation commune sans autorisation de l’assemblée générale caractérisent ce trouble lorsque les éléments produits établissent précisément les modifications.

L’autorisation des travaux affectant les parties communes

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La modification de la façade, l’enseigne, le vitrage, la moquette et le raccordement des eaux usées à une colonne commune ont été retenus comme des modifications non autorisées justifiant la remise en état.

La preuve nécessaire des atteintes alléguées

Un procès-verbal accompagné de photographies de tuyaux ne suffit pas à établir l’utilisation irrégulière des canalisations communes, ni une atteinte à la solidité ou à la sécurité. Les demandes concernant les raccordements d’eau et d’électricité, les aménagements de cave et les matières inflammables sont donc rejetées faute d’éléments techniques ou de preuves suffisamment précises.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile