TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/51541 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEAM

N° : 4

Assignation du :
24 Février 2026

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 15 octobre 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la société GESTION IMMOBILIERE MARTIN (GESTIMA), Société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Delphine DAVID-GODIGNON et Maître Cyprien DE MASSOL, avocats au barreau de PARIS – #K0031

DEFENDEURS

La société [F], société à responsabilité limitée
dont le siège social est situé :
[Adresse 3]
[Localité 3]

et, ayant un établissement secondaire situé :
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS – #P0248

Monsieur [E] [W]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Maître Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS – #C0306

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Monsieur [E] [W] est propriétaire des lots n° 70 et 73 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis à la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte sous seing privé du 16 août 2024, Monsieur [E] [W] à consenti à la société [F] un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 1] pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 38 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a assigné Monsieur [E] [W] et la société [F] aux fins de les voir condamner in solidum à procéder aux travaux suivants:
– suppression de l’enseigne lumineuse « MANIKYA NAILS » installée sur la facade du local commercial,
– suppression du vitrage du local commercial donnant sur rue, ressemblant à une aération,
– suppression du tuyau raccordé sur le tuyau d’alimentation en eau du local commercial, traversant les parties communes, et aboutissant dans la cave attachée au local commercial,
– suppression du raccordement électrique, provenant du local commercial, traversant les parties communes, et aboutissant dans la cave attachée au local commercial,
– suppression de la moquette traversant les parties communes, et aboutissant dans la cave attachée au local commercial,
– suppression des aménagements électriques (tableau électrique, plafonnier, murs doubles. . .), et de la plomberie, realisés dans la cave attachée au local commercial,
– suppression des appareils chauffants, des graisses, huiles, et matières culinaires présentant un risque inflammable dans la cave attachée au local commercial,
– suppression du raccordement de l’évacuation des eaux usées dans la cave attachée au local commercial à une colonne PVC située, en partie commune, dans la circulation des caves,
– remise en état des installations communes impactées par les aménagements de la société [F],
– les travaux devant être réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété demanderesse, et sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation in solidum des défendeurs au paiement:
– de la somme de 3.000 euros a titre de provision à valoir sur les honoraires de l’architecte,
– de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 11 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur fait valoir la non conformité des installations du locataire de Monsieur [W] à l’article 10 du règlement de copropriété et l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par ces travaux et aménagements irréguliers.
Il prétend que la pose d’une enseigne lumineuse ne respecte pas l’esthétique de l’immeuble et qu’aucune délibération d’assemblée générale n’a autorisé les travaux, tout comme la pose de vitrage avec grille d’aération.
Il fait valoir que la pose d’un tuyau supplémentaire traversant les parties communes constitue également une violation du réglement de copropriété, met en péril la solidité de l’immeuble et consiste en une appropriation d’une installation commune, contrevenant aux droits des autres copropriétaires en matière de calcul de charges.
Il ajoute que le raccordement électrique sauvage est de nature à porter atteinte aux droits et à la sécurité des autres copropriétaires.
Il précise qu’aucun accord n’a été sollicité auprès de la copropriété pour la pose d’une moquette sur les parties communes.
Il expose que l’amégaement de la cave en cuisine sans autorisation préalable constitue une nouvelle violation du réglement de copropriété.
Il ajoute que la société [F] a raccordé l’évacuation de ses eaux usées en cave à une colonne PVC située dans la circulation des caves sans autorisation préalable.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société [F] sollicite le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société [F] fait valoir que le trouble illicite n’est pas manifestement caractérisé.
Elle explique qu’aucune modification significative de l’immeuble n’est établie, que la pose d’un vitrage avec aération n’est pas démontré et conteste toute appropriation des parties communes.
Elle soutient que le raccordement des eaux usées sur la colonne commune ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, à sa solidité ou aux droits des autres copropriétaires et que l’autorisation de l’assemblée générale n’est dès lors pas requise.
Elle précise que l’interprétation de l’article 10 du réglement de copropriété ne relève pas du juge des référés.
Elle allègue que la cave n’est pas aménagée à des fins de cuisine ni d’habitation et que les travaux réalisés ne présentent aucun danger.
Elle prétend avoir retiré la moquette posée dans le couloir de la cave.
Elle estime que la mesure de remise en état ordonnée est indéterminée et disproportionnée.
Elle allègue que la provision sollicitée à valoir sur les honoraires de l’architecte est sérieusement contestable.
Elle fait valoir que les responsabilités du bailleur et du preneur ne sont pas identiques et qu’ils ne peuvent être condamnés in solidum.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, Monsieur [E] [W] sollicite le débouté du demandeur et à titre subsidiaire, la condamnation de la société [F] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Il sollicite en tout état de cause la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [W] fait valoir qu’il n’est pas à l’origine des travaux litigieux et a immédiatement sollicité de son locataire qu’il se conforme au réglement de copropriété.
Il estime que la devanture et l’enseigne lumineuse constituent une prolongation de l’activité professionnelle et que l’atteinte à l’esthétisme de l’immeuble n’est pas caractérisée.
Il souligne qu’il n’incombe pas au bailleur de prendre en charge la réparation du dommage causé au syndicat des copropriétaires résultant de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 6 du réglement de copropriété désigne comme parties communes entre les copropriétaires de l’immeuble notamment les murs de façade et ornements extérieurs des façades, les canalisations d’eau, d’électricité ou de gaz.

L’article 9 prévoit que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux et leurs dépendances qui constituent sa propriété privative le droit d’en jouir disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble…
Il ne pourra être constitué dans les caves aucun dépôt de matières inflammables explosive ou malodorante ».

Aux termes de l’article 10 du réglement, les choses communes déterminées comme il est dit plus haut ne pouront jamais être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des copropriétaires intéressés.

Selon jurisprudence constante, le bailleur d’un local commercial demeure responsable contractuellement du non respect du règlement de copropriété par son locataire lorsqu’il n’a pas engagé les mesures nécessaires pour faire cesser les infractions. La mise en demeure du locataire ne suffit pas à exonérer le bailleur si elle ne débouche pas sur une cessation effective du trouble.

En l’espèce, il est constant que la société [F] a installé une enseigne lumineuse. Si elle indique avoir uniquement repeint la façade en blanc, les photographies versées aux débats démontrent la modification de la façade (peinture de l’ensemble, enseigne lumineuse avec bandeau plus large, porte vitrée avec grille). Ces travaux de modification de la façade commandaient au vu des dispositions sus visées l’autorisation préalable de l’assemblée générale, non sollicitée.

Le syndicat des copropriétaires justifie également du raccord par la société [F] de l’évacuation de ses eaux usées en cave à une colonne PVC située dans la circulation de la cave, ce qui constitue l’adjonction d’une canalisation sur une partie commune et par suite une modification de celle-ci sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il justifie par ailleurs de la pose de moquette dans les parties communes, non contestée, et si la société [F] indique avoir procédé à la dépose, elle n’en apporte pas la preuve.

Les travaux réalisés ainsi sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser en condamnant in solidum les défendeurs à la remise de la devanture dans son état antérieur à la réalisation desdits travaux comme suit au présent dispositif. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte à l’égard du bailleur, et l’astreinte ordonnée sera à la charge de la société [F].

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les cables d’alimentation d’eau et d’électricité parties communes aient été utilisées pour un raccordement de tuyaux par la société [F], un simple procès verbal de constat avec photographies de tuyaux étant insuffisant à justifier de leur qualificatif. Il ne démontre pas davatange que la solidité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants soient compromises ce d’autant que les photographies font apparaitre l’existence de raccordements identiques par d’autres copropriétaires.

Elle sera donc déboutée de sa demande de suppression du tuyau de raccordement en eau et câble électrique.
De même, si le procès verbal de constat du 27 novembre 2024 démontre que la cave est utilisée à titre de cuisine (éléments d’aménagement avec évier, plan de travail frigo et four à micro ondes), l’article 9 du réglement de copropriété ci-dessus rappelé permet à chaque copropriétaire de jouir des dépendances de ses locaux en toute propriété et le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni d’une atteinte aux droits des copropriétaires, ni d’une atteinte à la solidité de l’immeuble, aucun élément technique n’étant produit à l’appui de ses allégations. Il ne démontre pas davatange l’utilisation de graisses, huiles, matières inflammables, la demande de suppression visant des éléments en termes généraux et indéterminés.

Dès lors, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas établie avec l’évidence requise en référé et le demandeur sera débouté de sa demande de suppression des appareils chauffants et matières culinaires.

2/ Sur les demandes reconventionnelles

En l’absence de tout justificatif relatif aux honoraires de l’architecte, la demande de provision est sérieusement contestable et sera rejetée.

La société [F] ne contestant pas avoir accompli seule l’ensemble des travaux litigieux, son obligation de garantir le bailleur n’est pas sérieusement contestable et il convient d’accueillir favorablement la demande de Monsieur [W] en ce sens.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société [F] et Monsieur [E] [W] seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum la société [F] et Monsieur [E] [W] à procéder aux travaux suivants:
– dépose de l’enseigne lumineuse,
– suppression du vitrage du local commercial donnant sur rue avec grille ressemblant à une aération,
– suppression de la moquette traversant les parties communes,
– suppression du raccordement de l’évacuation des eaux usées dans la cave attachée au local commercial à une colonne PVC située en partie commune dans la circulation des caves,
– remise en état des installations communes;

Disons que ces travaux s’effectueront sous le contrôle de l’architecte sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la charge de la société [F] à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, pendant une période de 3 mois;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de suppression du tuyau d’alimentation en eau;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de suppression du raccordement électrique;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de suppression des aménagements électriques et de la plomberie réalisés dans la cave;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de suppression des appareils chauffants, graisses, huiles et matières culinaires présentant un risque inflammable dans la cave attachée au local commercial;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de provision à valoir sur les honoraires de l’architecte;

Condamnons la société [F] à relever et garantir Monsieur [E] [W] des condamnations prononcées à son encontre;

Condamnons in solidum la société [F] et Monsieur [E] [W] au paiement des dépens;

Condamnons in solidum la société [F] et Monsieur [E] [W] au paiement de la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 15 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY