Charges de copropriété : réouverture des débats faute de preuve de la qualité de propriétaire

Sur le fondement de l’article 472 du même Code, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le demandeur d’établir le caractère régulier, recevable et bien-fondé de ses prétentions. La décision peut être réputée contradictoire selon l’article 473.

Le syndicat des copropriétaires produisait des décomptes, appels de fonds, décisions d’assemblées générales, mises en demeure et règlement de copropriété. Toutefois, aucun relevé de propriété ni justificatif équivalent n’établissait que la défenderesse était propriétaire des lots concernés. Le juge a donc ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat de justifier cette qualité, sans statuer à ce stade sur le montant des charges réclamées.

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Le syndicat produisait notamment un décompte, des appels de fonds, des avis de régularisation, plusieurs décisions d’assemblées générales, un commandement de payer, des relances et mises en demeure, une facture, des contrats de syndic et le règlement de copropriété.

Le juge a relevé l’absence de relevé de propriété ou de justificatif établissant que la défenderesse possédait effectivement les lots au titre desquels les charges étaient réclamées. Il a ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat justifie cette qualité, condition préalable à l’examen de sa demande.

• Identifier précisément les lots concernés par la demande de paiement.
• Établir que la personne assignée est propriétaire de ces lots.
• Produire un relevé de propriété ou un justificatif équivalent.
• Démontrer la qualité permettant de réclamer les charges.
• Présenter une demande régulière, recevable et bien-fondée malgré la non-comparution.

• Décompte des charges impayées et des frais.
• Appels de fonds et avis de régularisation.
• Décisions d’approbation des comptes et des budgets.
• Commandement de payer signifié à personne.
• Relances et mises en demeure avec avis de réception.
• Absence de relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire.

• Production d’un relevé de propriété par le syndicat.
• Justification du rattachement des lots à la personne assignée.
• Réexamen ultérieur de la créance de charges.
• Maintien du débat contradictoire sur les pièces produites.
• Absence de condamnation immédiate au principal et aux accessoires.

À faire

• Obtenir un relevé de propriété actualisé.
• Vérifier la correspondance entre propriétaire et numéros de lots.
• Joindre les actes ou documents cadastraux utiles.
• Présenter les pièces avant la nouvelle audience.
• Contrôler la cohérence du décompte avec les lots concernés.

À éviter

• Assigner sans vérifier la qualité de propriétaire.
• Se limiter aux appels de fonds pour prouver la propriété.
• Confondre qualité de syndic et qualité de copropriétaire.
• Considérer la non-comparution comme un acquiescement.
• Solliciter une condamnation avant d’établir la recevabilité.

La qualité de propriétaire comme condition de recevabilité

Le syndicat doit établir que la personne assignée possède la qualité permettant de lui réclamer les charges afférentes aux lots concernés. À défaut de justificatif de propriété, le droit d’agir contre cette personne n’est pas démontré. Les articles 32 et 122 du Code de procédure civile fondent l’analyse de cette fin de non-recevoir.

Le contrôle du juge en cas de non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne conduit pas à accueillir automatiquement les demandes. Le juge statue au fond mais ne fait droit aux prétentions que si elles sont régulières, recevables et bien-fondées. Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473.

La réouverture des débats pour garantir le contradictoire

En application de l’article 444 du Code de procédure civile, les débats sont rouverts afin de permettre au syndicat de produire le justificatif de propriété demandé. La juridiction ne statue donc pas encore sur le montant de la dette de charges.