TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Louis DE MEAUX, CABINET [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Amel CHEBEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD67

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [O] [V]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Amel CHEBEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1133

DÉFENDERESSES
Madame [S] [T], venant aux droits de son époux, Monsieur [I] [L]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

CABINET [E]
S.A.S.U. dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Charlotte GOMEZ-NATHAN, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD67

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 13 avril 2018, M. [I] [L], représenté par son mandataire de gestion immobilière, le Cabinet [E], a consenti un bail de colocation à Mme [O] [V] et Mme [F] [P] portant sur un appartement vide situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1 740 euros et 150 euros de provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables.

Pour la prise à bail du logement, un dépôt de garantie d’un montant de 1 740 euros a été versé et un état des lieux d’entrée a été réalisé le 13 avril 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 septembre 2019, le Cabinet [E] a informé Mme [O] [V] et Mme [F] [P] du décès de M. [I] [L] et que Mme [S] [T] devenait leur nouvelle bailleresse.

Mme [F] [P] a quitté les lieux en cours de bail et Mme [O] [V] a restitué les lieux le 28 octobre 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

Mme [O] [V] a sollicité la restitution du dépôt de garantie auprès du mandataire de gestion immobilière, sans succès.

Le 28 février 2022, Mme [O] [V] a saisi la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 1] qui a émis un avis le 11 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2023, le conseil de Mme [O] [V] a mis en demeure Mme [S] [T] et le Cabinet [E] de payer la somme de 5 315,71 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé, de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et des frais d’avocat qu’elle a exposés.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 août 2025, Mme [O] [V] a fait assigner Mme [S] [T] et le Cabinet [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
1 335,71 euros au titre de la restitution des retenues opérées sur le dépôt de garantie, 7 830 euros au titre de l’indemnité due en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à parfaire, 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi lors de l’audience du 1er avril 2026 à la demande du conseil de la demanderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026, lors de laquelle Mme [O] [V], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse et récapitulatives visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, demande le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] [T] et de l’ensemble de ses demandes.

Elle fait valoir, d’une part, qu’elle a bien un intérêt personnel et direct à agir en restitution du dépôt de garantie en sa qualité de cotitulaire du bail conclu entre les parties. Elle estime que le financement du dépôt de garantie relève du bien-fondé de la demande et non de sa recevabilité. Elle précise qu’en tout état de cause, elle a payé seule le dépôt de garantie qui a été encaissé par le bailleur ainsi qu’il ressort de l’attestation de Mme [F] [P] produite aux débats, qui ne revendique aucun droit sur sa restitution.

Elle prétend, d’autre part, sur le fondement de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et 1732 du code civil, qu’aucune dégradation locative n’a été commise au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ce dernier ne mentionnant aucune dégradation ni aucuns travaux de réparation. Elle soutient que la défenderesse ne démontre pas que les travaux qu’elle a engagés à la suite de son départ des lieux correspondaient à des dégradations locatives constatées dans l’état des lieux de sortie et imputables aux locataires. Elle estime que les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie relèvent de l’usure normale des lieux après plus de trois années d’occupation, ce alors que les travaux entrepris constituent une remise en état complète du logement que la défenderesse tente de faire supporter à la locataire. Elle considère que la majoration de 10% prévue par la loi en cas de non-restitution du dépôt de garantie est due dès lors que la retenue opérée n’était pas justifiée, peu important à cet égard que Mme [S] [T] ait estimé à tort que les retenues opérées étaient fondées.

Mme [S] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
déclarer Mme [O] [V] irrecevable en ses demandes,débouter Mme [O] [V] de l’ensemble de ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Sur la recevabilité, elle considère que Mme [O] [V] n’a pas qualité à agir seule en restitution du dépôt de garantie dès lors que le bail conclu entre les parties était un bail de colocation et que Mme [F] [P] n’est pas dans la cause et qu’aucun mandat exprès ni cession de créance n’a été régularisé permettant de considérer que la créance de restitution de Mme [F] [P] a été cédée. Elle estime que l’attestation produite est une attestation de complaisance et que le fait que Mme [O] [V] ait payé seule le dépôt de garantie ne crée pas un droit exclusif de cette dernière à le récupérer, cette circonstance ne concernant que les rapports internes entre les colocataires qui ne prive pas Mme [F] [P] de sa qualité de cotitulaire du bail.

Sur le fond, elle prétend, sur le fondement des articles 1730, 1732 et 1754 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie justifient les retenues opérées sur le dépôt de garantie correspondant aux travaux réalisés. Elle conteste l’avis rendu par la Commission faisant valoir qu’il a été rendu en son absence et sans qu’elle n’ait pu présenter ses observations. Elle estime que les colocataires devaient restituer un logement prêt à être reloué et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la vétusté dont elle se prévaut. Elle affirme qu’en l’absence de démonstration contraire, les différences relevées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie constituent des indices concordants de dégradations excédant la seule usure normale du logement. Elle considère enfin que la majoration de 10% n’est pas due en l’absence de créance de restitution de la demanderesse.

Il sera renvoyé aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 8 juillet 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Le Cabinet [E], bien que régulièrement cité à personne morale, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 22 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [O] [V]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de l’article 32 du code précité que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, il est constant que Mme [O] [V] était colocataire du bail conclu le 13 avril 2018 et, à ce titre, partie au contrat de location.

Elle a donc bien, de ce seul fait, qualité à agir en restitution du dépôt de garantie contrairement à ce qu’affirme Mme [S] [T], le financement du dépôt de garantie et les rapports entre les locataires à ce titre, relevant du bien-fondé de la demande qui sera examiné ci-après, et non de sa recevabilité.
Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD67

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [O] [V] soulevée par Mme [S] [T] sera rejetée.

Sur les dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

Il est admis que des dégradations minimes (traces de clous et de chevilles, salissures), qualifiées de « vénielles », ne peuvent être reprochées au locataire (CA [Localité 1], 6e ch. B, 5 juin 2003). De même, lorsque la durée d’occupation a été assez brève, il ne peut être demandé au locataire de restituer au bailleur un local remis à neuf (CA [Localité 1], 28 oct. 1999, après une occupation ayant duré de deux à trois ans) sauf si les détériorations ou dégradations constatées ne peuvent pas être la conséquence de la seule vétusté (CA [Localité 1], 23 oct. 1997).

En l’espèce, il est établi que les lieux ont été occupés pendant une durée de 3 ans et 6 mois.

Mme [S] [T] soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des dégradations locatives en raison de différences d’appréciation sur certains éléments, passés de « bon état » à « état moyen », notamment dans l’entrée, le dégagement, le séjour, les deux chambres, la cuisine et la salle d’eau, et portant essentiellement sur l’état des murs, des plafonds, des plinthes et des portes. Elle soutient également que l’appartement a été rendu dans un état moyen de propreté.

Pour justifier de la retenue du dépôt de garantie à hauteur de 1 335,71 euros, elle produit :
un compte liquidatif arrêté au 20 décembre 2021 mentionnant les sommes de 5 euros au titre des frais de relance, de 10,71 euros au titre de provisions sur charges et la somme de 1 320 euros au titre des travaux d’entretien, une facture n°215101221 en date du 10 décembre 2021 d’un montant total de 5 506,60 euros T.T.C. portant sur deux appartements, dont l’appartement litigieux, pour des travaux notamment de peinture d’un montant de 1 200 euros.
Il sera observé que le montant retenu sur le dépôt de garantie au titre des travaux de peinture ne correspond pas au montant figurant sur la facture précitée, sans que la défenderesse ne s’explique sur la différence de 120 euros qu’elle impute aux dégradations locatives commises par ses locataires.

S’agissant des frais de relance et des provisions sur charges retenus sur le dépôt de garantie, la défenderesse ne produit aucun justificatif de l’exigibilité et du montant des sommes réclamées.

La retenue de ces sommes du montant du dépôt de garantie n’est par conséquent pas fondée.

S’agissant des travaux de peinture, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que :
dans l’entrée : les murs étaient en état d’usage et présentaient déjà des traces à l’entrée et qu’ils étaient en état moyen à la sortie, dans le dégagement : les murs étaient mentionnés en bon état mais présentaient des traces et qu’ils étaient en état moyen à la sortie et que les trous avaient été rebouchés, dans le séjour : les murs étaient mentionnés en bon état et présentaient des trous quant à la sortie ils étaient en état moyen, étant observé qu’alors que le revêtement des murs consistait en de la peinture, il est mentionné un papier décollé à la sortie qui ne figure pas à l’état des lieux d’entrée, dans les chambres : les murs étaient présentés en bon état et figurent en état moyen à la sortie, le placard de la chambre 2 était en état d’usage à l’entrée et en bon état à la sortie,la cuisine et la salle d’eau étaient en bon état à l’entrée et sont mentionnés en bon état à la sortie, étant relevé que les peintures.
Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties qu’aucun élément ne nécessitait une réparation, celui-ci ne faisant pas ressortir de dégradations autres que celles figurant déjà sur l’état des lieux d’entrée (traces, trous).

En effet, la lecture de l’état des lieux de sortie renvoie à des murs, plafonds et plinthes en état moyen, non en mauvais état, et même en bon état dans la cuisine, la salle d’eau et le placard, tandis que les photographies jointes, en noir et blanc et de mauvaise qualité, ne montrent pas de tâches, trous ou tout autre élément nécessitant une réparation qui iraient au-delà d’une usure normale liée au temps d’occupation de 3 ans et 6 mois, en l’espèce.

Il convient en effet de rappeler que le locataire n’a pas à restituer un logement à l’état neuf permettant au bailleur de le relouer immédiatement, dès lors que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal et que c’est au bailleur, au titre de l’obligation d’entretien des lieux, de procéder périodiquement à la remise à neuf des revêtements.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, Mme [S] [T] ne démontre pas l’existence des dégradations locatives qu’elle allègue justifiant les travaux qu’elle a engagés. La retenue opérée sur le dépôt de garantie au titre des travaux d’entretien n’est donc pas fondée.

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie et en paiement de la majoration de 10%

Sur le bien-fondé de la demande

Il ressort des pièces produites que Mme [O] [V] a réglé seule au moment de la conclusion du contrat le montant du dépôt de garantie, ce qui résulte d’une part, du relevé de compte bancaire produit, d’autre part, et surtout, de l’attestation de Mme [F] [P] par laquelle celle-ci atteste que Mme [O] [V] a réglé la totalité du dépôt de garantie et sollicite que celui-ci lui soit intégralement remboursé.

Il est par conséquent établi que Mme [O] [V] a réglé seule le dépôt de garantie dont il est demandé restitution et qu’elle détient seule la créance de restitution à ce titre. Elle est donc fondée à demander la restitution de la somme de 1 320 euros au titre de la retenue opérée sur le montant du dépôt de garantie d’un montant de 1 740 euros versé à la conclusion du contrat.

Il sera relevé, au surplus, que le bail prévoit une clause de solidarité entre les colocataires, ce qui permet au bailleur, à la conclusion du contrat, de réclamer le paiement du dépôt de garantie à un seul des colocataires, à charge ensuite pour eux, dans leurs rapports respectifs, de se répartir son coût, de sorte que lors de la restitution des lieux, rien n’empêche le bailleur de restituer le dépôt de garantie à un seul des deux colocataires lorsque le premier a quitté les lieux en cours de bail, ce qui est le cas en l’espèce, à charge pour les colocataires, dans leurs rapports entre eux, de procéder à la restitution à due proportion, s’il y a lieu.

Sur le fond

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en ses alinéas 1, 3 et 4 que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

L’alinéa 7 du même article prévoit qu’« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Il résulte des dispositions susvisées que le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. Il est destiné à pallier d’éventuelles défaillances du locataire : loyers ou charges impayés constatés au moment du départ du locataire, dégradations dans le logement qui engendrent des frais de réparation, défaut d’entretien du logement dès lors le locataire doit se charger de l’entretien courant durant toute la location. Le dépôt de garantie n’est restitué au locataire que lorsqu’aucune défaillance n’est constatée, dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, il était reconnu le versement de la somme de 1 740 euros à titre de dépôt de garantie. Il est établi au vu des développements qui précèdent que la somme de 1 335,71 euros retenue sur le montant du dépôt de garantie n’était pas fondée et doit être restituée.

Le dépôt de garantie devait dès lors être restitué dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés par la dernière locataire, soit au plus tard le 28 novembre 2021.

Il en résulte que Mme [S] [T] est tenue de la restitution du solde du dépôt de garantie de 1 335,71 euros, auquel il convient d’ajouter une majoration de 10% du loyer hors charges (d’un montant de 1 740 euros), soit la somme de 174 euros par mois, et ce à compter du 28 novembre 2021 et jusqu’à la date de délivrance de l’assignation, soit le 26 août 2025.

Il en résulte une somme totale de 7 830 euros (174 euros x 45 mois).

En conséquence, Mme [S] [T] sera condamnée à verser à Mme [O] [V] la somme de 1 335,71 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie à laquelle s’ajoute la somme de 7 830 euros au titre de la majoration de 10% de retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période du 28 novembre 2021 au 26 août 2025.

En revanche, Mme [O] [V] sera déboutée de ses demandes à l’encontre du Cabinet [E], mandataire de gestion de la bailleresse, lequel n’est pas tenu au remboursement du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile et sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [O] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, et de condamner Mme [S] [T] à son paiement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera donc rappelé l’exécution de droit de la présente décision sans qu’il n’y ait lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [O] [V] soulevée par Mme [S] [T] ;

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 1 335,71 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 7 830 euros au titre de la majoration de 10% de retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période du 28 novembre 2021 au 26 août 2025 ;

DÉBOUTE Mme [O] [V] de ses demandes à l’encontre du Cabinet [E] ;

CONDAMNE Mme [S] [T] à payer à Mme [O] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [S] [T] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’ordonner.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 octobre 2026,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection