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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 22 de la loi du 6 juillet 1989
- Délai de restitution
- Un ou deux mois après remise des clés
- Retenues possibles
- Sommes dues et réparations locatives justifiées
- État des lieux
- Comparaison entrée-sortie et imputabilité des dégradations
- Justificatifs
- Devis, factures et éléments probants
- Retard
- Majoration de 10 % du loyer mensuel principal
- Versement initial
- Preuve du dépôt et de sa remise au bailleur
- Location meublée
- Plafond de deux mois de loyer principal
Cadre juridique et définition
Le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations locatives. Sa restitution est encadrée par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En location d’habitation, le bailleur peut déduire les sommes restant dues ou correspondant à des réparations locatives, à condition de les justifier suffisamment.
En location meublée, l’article 25-6 limite le dépôt de garantie à deux mois de loyer en principal et renvoie, pour sa restitution, à l’article 22. Les garages, boxes et places de stationnement loués accessoirement au logement peuvent relever du même régime.
- Restitution après la remise des clés.
- Déductions limitées aux sommes dues ou réparations établies.
- Dépôt meublé plafonné à deux mois de loyer en principal.
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Conditions et critères des retenues
Le délai de restitution est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il ne l’est pas. Les sommes conservées doivent être dûment justifiées.
L’imputabilité des dégradations s’apprécie notamment par comparaison des états des lieux. Des devis ou factures contemporains peuvent établir le coût des réparations, tandis que des photographies non datées ou des factures trop succinctes peuvent être insuffisantes.
En cas de retard, la majoration est de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée. Elle est calculée sur le loyer, et non sur le montant du dépôt de garantie.
- Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
- Établir la réalité et l’imputabilité de chaque dégradation.
- Produire des justificatifs suffisamment précis du coût.
- Distinguer la vétusté des dégradations imputables au locataire.
Situations particulières
| Situation | Règle ou point d’attention |
|---|---|
| Location meublée | Dépôt plafonné à deux mois de loyer en principal ; restitution dans les deux mois lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme. |
| Garage, box ou stationnement accessoire | Le dépôt afférent est soumis au régime de l’article 22 avec celui du logement. |
| Bail verbal | Le versement du dépôt et la remise des clés peuvent être établis par des échanges, un relevé bancaire, une quittance ou une mise en demeure. |
| Bail commercial | Le solde est restitué après déduction des sommes certaines, liquides et exigibles restant dues ; les postes insuffisamment justifiés ou non imputables au preneur sont exclus. |
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Procédure et démarches pratiques
Le locataire doit conserver les éléments permettant d’établir le versement du dépôt, la remise des clés et l’état du logement. Des échanges, un relevé bancaire, une quittance ou une mise en demeure peuvent contribuer à démontrer ces faits.
En cas de retenue contestée, il convient d’identifier chaque poste et de vérifier son rattachement à l’état des lieux ainsi que son justificatif. Une retenue non établie peut devoir être restituée, tandis que les sommes effectivement justifiées peuvent être conservées.
Le bailleur qui reconnaît devoir restituer le dépôt mais ne justifie pas son paiement peut encore être condamné à le verser. La majoration de 10 % n’est toutefois pas automatique dans toutes les situations contentieuses.
- Réunir le bail, les états des lieux et la preuve du versement.
- Conserver la preuve de la remise des clés.
- Demander le détail et les justificatifs de chaque retenue.
- Adresser une mise en demeure en cas de non-restitution.
- Saisir le juge si le paiement ou la contestation persiste.
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Locations meublées et accessoires du logement
En location meublée, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal. Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, la restitution intervient dans les deux mois suivant la remise des clés, après déduction des sommes dûment justifiées. [10]
Les garages, boxes et places de stationnement loués accessoirement au logement par le même bailleur relèvent également du régime de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. [9]
La preuve du versement et de la restitution
La restitution suppose que le versement initial du dépôt soit établi. Une attestation non corroborée, des échanges ou des SMS ne démontrant pas la reconnaissance du bailleur peuvent être insuffisants, notamment lorsque le bail ne prévoit aucun dépôt. [6, 13]
La reconnaissance du principe de la restitution ne dispense pas le juge de prononcer une condamnation lorsque le paiement n’est pas justifié. En revanche, la majoration de 10 % peut être refusée selon les circonstances du litige. [16]
L’absence de comparution du bailleur ne conduit pas automatiquement à accueillir les demandes : le juge vérifie leur régularité, leur recevabilité et leur bien-fondé. [15]
Points de vigilance sur les retenues
Les dégradations doivent être établies par la comparaison des états des lieux et leur coût doit être justifié par des devis ou des factures contemporains. Des photographies non datées, des factures succinctes ou l’absence de mesures peuvent ne pas suffire. [11, 17]
Une retenue peut être écartée lorsque le dommage allégué n’est pas corroboré par l’état des lieux de sortie. Les réparations établies peuvent toutefois être conservées, tandis que les postes insuffisamment prouvés doivent être exclus. [8, 17]
- Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
- Conserver les devis ou factures correspondant aux réparations.
- Relier chaque retenue à une dégradation imputable au locataire.
- Éviter les retenues fondées sur des justificatifs incomplets.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il retenir des frais de nettoyage sur le dépôt de garantie ?
Oui, mais la retenue doit être suffisamment justifiée et correspondre à une obligation imputable au locataire. L’absence de justificatifs pour le nettoyage d’un matelas a empêché la retenue dans une affaire examinée par le tribunal.
Quels justificatifs permettent de retenir le coût de dégradations ?
Les dégradations doivent être établies par la comparaison des états des lieux et leur coût doit être justifié, notamment par des devis ou des factures contemporains. Des photographies non datées, des factures trop succinctes ou l’absence de mesures peuvent être insuffisantes.
Comment est calculée la majoration en cas de restitution tardive ?
La majoration est calculée à hauteur de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé. Elle est calculée sur le loyer, et non sur le montant du dépôt de garantie.
Le bailleur qui reconnaît devoir restituer le dépôt doit-il encore être condamné ?
Oui, si le paiement n’est pas démontré, le juge peut prononcer une condamnation afin de donner au locataire un titre exécutoire. Dans l’affaire concernée, l’acquiescement des bailleurs n’a pas empêché la condamnation à restituer le dépôt.
Que se passe-t-il si le versement du dépôt de garantie n’est pas prouvé ?
La personne qui demande la restitution doit établir le versement du dépôt. Une attestation non corroborée, des échanges ou des SMS ne suffisent pas nécessairement, notamment lorsque le bail ne prévoit aucun dépôt.
Le régime est-il le même pour un dépôt de garantie commercial ?
En matière de bail commercial, le dépôt doit être restitué après déduction des sommes certaines, liquides et exigibles restant dues au titre du bail et du protocole. Les postes insuffisamment justifiés ou non imputables au preneur doivent être écartés.
Décisions et analyses sur « Dépôt de garantie »
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