Trouble manifestement illicite : dépose d’une climatisation installée sans autorisation sur la façade d’un immeuble soumis à copropriété

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, lorsqu’un trouble manifestement illicite est caractérisé. Le requérant doit établir l’illicéité du trouble et son caractère manifeste à la date où le juge statue.

L’installation d’un bloc de climatisation sur la façade, sans autorisation du bailleur ni des organes de la copropriété, méconnaissait les stipulations du bail interdisant au locataire d’installer une machine ou un moteur sans autorisation écrite. Le refus ultérieur de régularisation par l’assemblée générale et l’inefficacité de la mise en demeure ont conforté la mesure de remise en état.

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet d’assortir l’injonction d’une astreinte. Celle-ci a été fixée à 100 euros par jour de retard, après un délai d’un mois, pendant trois mois au maximum. La demande provisionnelle de dommages-intérêts a été rejetée faute de preuve de la réalité et de la consistance du préjudice.

En application des articles 491, alinéa 2, 696 et 700 du Code de procédure civile, le locataire succombant supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Un locataire commercial avait installé un climatiseur sur la façade de l’immeuble sans autorisation du bailleur ni de la copropriété. Après le refus de régularisation et une mise en demeure restée infructueuse, le juge des référés a ordonné la dépose de l’équipement dans le délai d’un mois, sous astreinte. La demande de dommages-intérêts a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’a donné à bail à une société exploitant un fonds de restauration. Après l’acquisition du fonds, le locataire a installé un bloc de climatisation sur la façade de l’immeuble, sans autorisation du bailleur ni des organes de la copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires a refusé de régulariser l’installation. Malgré une mise en demeure de déposer le climatiseur, le locataire ne l’a pas retiré. Le propriétaire a alors saisi le juge des référés pour obtenir la remise en état sous astreinte, une provision à titre de dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le juge a ordonné la dépose dans un délai d’un mois, sous astreinte, mais a rejeté la demande indemnitaire faute de preuve du préjudice.

• Établir une violation évidente d’une règle de droit
• Démontrer le caractère manifeste du trouble à la date du référé
• Constater l’installation du climatiseur sur la façade
• Vérifier l’absence d’autorisation écrite du bailleur
• Vérifier l’absence d’autorisation des organes de la copropriété
• Constater l’échec de la mise en demeure de déposer l’installation

• Stipulations du bail interdisant les machines sans autorisation écrite
• Constat de l’installation du bloc climatiseur en façade
• Décision de l’assemblée générale refusant la régularisation
• Mise en demeure de déposer la climatisation restée sans effet

Le locataire doit déposer le climatiseur dans le délai fixé, sous peine d’astreinte, et supporter les frais de la procédure. Le propriétaire obtient la remise en état et une indemnité procédurale, mais aucune réparation faute de preuve d’un préjudice concret.

• Dépose de l’installation dans le délai d’un mois
• Application de l’astreinte de 100 euros par jour de retard
• Limitation de l’astreinte à une durée maximale de trois mois
• Rejet de la demande de dommages-intérêts provisionnels
• Paiement des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses du bail relatives aux installations
• Obtenir les autorisations écrites du bailleur
• Solliciter l’autorisation des organes de copropriété
• Documenter l’installation et son emplacement en façade
• Adresser une mise en demeure précise de déposer l’équipement

À éviter

• Installer une machine sans autorisation préalable
• Ignorer une décision de refus de la copropriété
• Laisser expirer une mise en demeure sans réaction
• Réclamer une indemnisation sans preuve du préjudice
• Oublier le délai d’exécution et le risque d’astreinte

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à prescrire une mesure de remise en état lorsqu’une violation évidente de la règle de droit et la perturbation qui en résulte sont établies à la date où il statue. L’installation sans autorisation d’un climatiseur en façade, contraire au bail et non régularisée par la copropriété, caractérise ce trouble.

Les conditions de l’astreinte provisoire

Selon l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte, même d’office, pour assurer l’exécution de sa décision. La dépose a été assortie d’une astreinte de 100 euros par jour, après un délai d’un mois, pendant trois mois au maximum. La liquidation n’a pas été réservée.

La preuve du préjudice indemnisable en référé

La demande provisionnelle de dommages-intérêts a été rejetée : le propriétaire ne démontrait ni la réalité ni la consistance du préjudice imputé à l’installation illicite. La constatation du trouble justifiait la remise en état, mais ne suffisait pas à établir le dommage invoqué.

Article 835 du Code de procédure civile, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991