TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me David SAIDON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric NOELL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKKB

N° MINUTE :
5 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 octobre 2026

DEMANDEURS
Madame [E] [H]
demeurant [Adresse 1] [Localité 2][Adresse 2]
représentée par Me Frédéric NOELL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [H]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Frédéric NOELL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE
Madame [J] [B]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0630

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Charlotte GOMEZ-NATHAN, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKKB

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [H] a été locataire d’un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] appartenant à Mme [J] [B], suivant contrat de location meublée conclu le 7 mai 2024 prenant effet au 1er juin 2024. Pour la prise à bail du logement, Mme [E] [H] a versé la somme de 1 580 euros à titre de dépôt de garantie. M. [U] [H] s’est porté caution solidaire de Mme [E] [H] pour le paiement des loyers et charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 mai 2024.

Mme [E] [H] a restitué les lieux le 2 août 2025 et un état des lieux de sortie a été effectué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2025, non réclamée, le conseil de Mme [E] [H] a mis en demeure Mme [J] [B] de restituer la somme de 1 376 euros au titre du dépôt de garantie, après déduction des frais de nettoyage du matelas.

Faisant valoir la dégradation du matelas de la part de son ancienne locataire et une taxe sur les ordures ménagères restée impayée, Mme [J] [B] a refusé de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie et accepté de restituer la somme de 563,14 euros, après déduction du coût du remplacement du matelas, des frais de nettoyage de celui-ci et de la taxe sur les ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, Mme [E] [H] et M. [U] [H] ont fait assigner Mme [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
1 017 euros outre la majoration de 10% avec intérêts au taux légal au titre de la restitution du dépôt de garantie,3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric NOELL.
Après un renvoi lors de l’audience du 31 mars 2026 à la demande du conseil des demandeurs, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026, lors de laquelle Mme [E] [H] et M. [U] [H], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes initiales.

Ils font valoir que la défenderesse a restitué la somme de 563 euros le 16 septembre 2025 sans fournir aucun décompte en indiquant avoir acheté un nouveau matelas en remplacement de celui dégradé par la locataire, sans en justifier, le devis produit au soutien de cette demande étant antérieur à l’entrée dans les lieux de Mme [E] [H]. Ils soutiennent que la somme réclamée au titre du remplacement du matelas n’est pas justifiée dès lors que le matelas a été nettoyé et qu’il est utilisé depuis par les nouveaux locataires. Ils prétendent en outre que Mme [J] [B] est de mauvaise foi et que son attitude a empêché toute solution amiable, malgré plusieurs tentatives en ce sens, justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [J] [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
débouter Mme [E] [H] et M. [U] [H] de l’ensemble de leurs demandes,les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral, les condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Elle affirme que le matelas mis à disposition de la locataire lors de l’entrée dans les lieux était neuf ainsi qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée ; qu’elle l’a cependant restitué tâché de sang et que la tentative de nettoyage effectuée a dégradé le matelas, celui-ci présentant à l’issue une décoloration et des bouloches, nécessitant son remplacement. Elle soutient avoir fait preuve d’une bonne foi exemplaire dans la gestion de la situation afin de limiter le coût pour la locataire en faisant procéder d’abord au nettoyage du matelas. Elle prétend cependant que cela n’a pas suffi et qu’elle n’a eu d’autre solution que de procéder à son remplacement. Elle estime que Mme [E] [H] est de mauvaise foi en engageant une procédure judiciaire dont le coût est disproportionné au regard de l’objet du litige et que ses demandes caractérisent une tentative d’enrichissement sans cause à son détriment.

Il sera renvoyé aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 8 juillet 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 22 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les comptes entre les parties

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, il est établi que Mme [E] [H] a versé la somme de 1 580 euros au titre du dépôt de garantie conformément au bail meublé conclu le 7 mai 2024 prenant effet au 1er juin 2024.

Il ressort des pièces produites que Mme [J] [B] a restitué la somme de 563 euros le 16 septembre 2025 au titre du reliquat du dépôt de garantie, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs, retenant en déduction :
la somme de 703,36 euros au titre du coût de remplacement du matelas après déduction de 20% pour deux ans utilisation,129,50 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères,204 euros au titre de la facture de nettoyage du matelas.
Mme [J] [B] fait en effet valoir la nécessité de remplacer le matelas, dégradé par son ancienne locataire.

Décision du 22 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10450 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKKB

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 31 mai 2024 et de l’inventaire des meubles qu’à cette date, le logement était équipé de deux lits de marque « Epéda » neufs, dont un avec un coffre. Or il ressort de l’état des lieux de sortie que le matelas situé dans la chambre occupée par Mme [E] [H] a été restitué « taché avec du sang ».

Les demandeurs ne contestent pas que Mme [E] [H] est à l’origine de la tâche présente sur le matelas mais soutiennent que cette tâche a été traitée par le nettoyage du matelas effectué par la société SBL NETTOYAGE.

Il ressort en effet de la facture n° F-2025-16 datée du 22 août 2025, que la société SBL NETTOYAGE a procédé à un nettoyage de la tâche litigieuse, précisant que « la disparition des taches de sang n’est pas garantie. Le résultat dépend de l’ancienneté, de la profondeur et de la nature des fibres ».

Il résulte toutefois du courriel adressé le 1er septembre 2025 par la société SBL NETTOYAGE à M. [U] [H], que « tout le plus gros est partie il reste plus rien (sic) ».

Mme [J] [B] produit des photographies avant nettoyage faisant apparaître trois tâches légèrement espacées sur un matelas, s’apparentant à des tâches de sang, et des photographies après nettoyage dont il ressort une légère décoloration à l’endroit du traitement. Il n’en reste pas moins qu’au vu de ces photographies, les tâches alléguées ont été enlevées. Si la défenderesse soutient que le traitement des tâches a eu pour conséquence une importante décoloration du matelas et un « boulochage » de celui-ci, force est de constater que les éléments produits ne l’établissent pas. Aucun élément ne permet davantage de corroborer les déclarations de la bailleresse selon lesquelles « la tâche n’a pas totalement disparu après le nettoyage. Il reste beaucoup de petits points. [..] De plus, les couleurs ne sont pas uniformes après le nettoyage ». En tout état de cause, ces seuls éléments ne sauraient suffire à établir que le matelas est totalement abîmé au point de justifier son remplacement à neuf. Il sera observé à cet égard, qu’il ressort du courriel adressé par la bailleresse elle-même que dès le mois suivant le départ des lieux de Mme [E] [H], l’appartement a été reloué à un nouveau locataire, avec le matelas litigieux, lequel n’a dès lors pas été remplacé.

La somme de 703,36 euros retenue par Mme [J] [B] n’est donc pas justifiée et devra être restituée.

En revanche, il ressort des échanges de courriels entre les parties produits aux débats, en particulier celui du 15 septembre 2025 adressé par le conseil des demandeurs à Mme [J] [B], que ces derniers n’ont jamais contesté devoir prendre à leur charge le montant de la facture de nettoyage d’un montant de 204 euros, de même que le montant de la taxe sur les ordures ménagères d’un montant de 129,50 euros. Ces sommes seront donc déduites du montant du dépôt de garantie à restituer.

En conséquence, après compensation, Mme [J] [B] sera donc condamnée à restituer à Mme [E] [H] et M. [U] [H] la somme de 683,50 euros (1 580 – 563 euros déjà restitués – 204 euros au titre de la facture de nettoyage – 129,50 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères) au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie.

En outre, s’agissant de la majoration de 10% demandée, Mme [J] [B] était tenue de restituer à Mme [E] [H] et M. [U] [H] le reliquat du dépôt de garantie le 2 octobre 2025 au plus tard.

Le point de départ de la pénalité est donc le 2 octobre 2025. Elle est de 79 euros (790 euros x 10%) par mois de retard, en cas de non-restitution dans les délais légaux. La liquidation de cette pénalité est à considérer jusqu’au jugement, soit jusqu’au 22 octobre 2026.

Elle sera donc liquidée à la somme de 79 euros x 12 mois = 948 euros.

Mme [J] [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 948 euros.

Ces sommes ne porteront pas intérêt au taux légal, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne se cumulant pas avec les intérêts moratoires prévus par l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [E] [H] et M. [U] [H] sollicitent une somme supplémentaire de 3 000 euros en raison de la prétendue résistance abusive de la bailleresse.

Or, les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par la pénalité légale de retard précédemment accordée.

Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Mme [J] [B] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral en expliquant que la locataire a fait preuve de mauvaise foi et qu’elle a introduit la présente procédure de manière abusive, recherchant en réalité un enrichissement sans cause à son détriment.

Toutefois, compte tenu de l’issue du litige et des développements qui précèdent, Mme [J] [B] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle allègue.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le ministère d’un avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, la distraction au profit de Maître Frédéric NOELL ne sera pas ordonnée, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances et de l’issue du litige, l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à Mme [E] [H] et M. [U] [H] la somme de 683,50 euros au titre du solde sur dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à Mme [E] [H] et M. [U] [H] la somme de 948 euros au titre des pénalités pour retard de restitution du dépôt de garantie pour la période du 2 octobre 2025 au 22 octobre 2026 ;

DIT que cette dernière condamnation ne produira pas intérêts au taux légal ;

DEBOUTE Mme [E] [H] et M. [U] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [J] [B] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 octobre 2026,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection