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L’essentiel
- Fondement légal
- Loi du 10 juillet 1965
- Composition d’un lot
- Partie privative et quote-part de parties communes
- Règlement de copropriété
- Destination de l’immeuble et jouissance des lots
- Assemblée générale
- Limites aux modifications des modalités de jouissance
- Gestion du syndic
- Remise des archives et documents de copropriété
- Parties communes
- Travaux et autorisations selon leur affectation
- Actions en justice
- Troubles, remise en état et demandes indemnitaires
Copropriété : définition et champ d’application
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965. Il concerne notamment les ensembles immobiliers comportant des aménagements ou des services communs.
À défaut de convention contraire, le statut de la copropriété s’applique aux ensembles immobiliers comprenant des éléments communs. Pour écarter ce régime, une organisation doit disposer de la personnalité morale et assurer effectivement la gestion de ces éléments ; de simples conventions de servitudes ne suffisent pas.
L’état descriptif de division peut soumettre expressément un ensemble à la loi du 10 juillet 1965. Chaque lot peut alors comprendre une partie privative et une quote-part indissociable des parties communes.
Règlement de copropriété, lots et modalités de jouissance
Le règlement de copropriété encadre l’usage des lots et peut prévoir des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble. Une clause limitant la domiciliation d’une entreprise nouvellement créée pendant deux ans a ainsi été jugée valable.
L’assemblée générale ne peut pas imposer une modification des modalités de jouissance des parties privatives. Une interdiction générale des locations touristiques ou d’une activité hôtelière dans des lots commerciaux peut donc être annulée lorsqu’elle modifie les droits prévus par le règlement.
La qualification des éléments concernés est déterminante pour les travaux. Des costières de fenêtres de toit ont été considérées comme des accessoires de fenêtres privatives, tandis que des installations affectant l’aspect extérieur, comme un store banne ou des luminaires, peuvent être retirées lorsqu’elles ont été posées sans autorisation.
- Vérifier la destination du lot dans le règlement de copropriété.
- Identifier la nature privative ou commune de l’élément concerné.
- Contrôler l’existence d’une autorisation pour les travaux affectant l’immeuble.
- Vérifier que la résolution d’assemblée générale respecte les modalités de jouissance prévues.
Principaux points de vigilance en copropriété
| Situation | Point à vérifier | Conséquence possible |
|---|---|---|
| Location touristique ou activité hôtelière | Compatibilité avec la destination et les modalités de jouissance prévues par le règlement | Annulation de la résolution si elle modifie ces droits sans accord requis |
| Travaux ou équipement affectant l’extérieur | Existence d’une autorisation et conformité des travaux | Enlèvement ou remise en état, éventuellement sous astreinte |
| Changement de syndic | Preuve de la détention persistante des documents par l’ancien syndic | Rejet possible de la demande de remise des pièces ou d’indemnisation |
| Ouvrage sur les parties communes | Réalité d’une atteinte au stationnement ou à la jouissance | Démolition non automatique en l’absence d’atteinte démontrée |
Pour approfondir
Gestionnaire de copropriété : démarches et procédures
Le syndic peut être conduit à agir pour faire cesser un trouble affectant l’immeuble. En matière d’infestation de punaises de lit, le syndicat des copropriétaires disposait d’un intérêt et d’une qualité à agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Lors d’un changement de syndic, la procédure prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander la remise des documents détenus par l’ancien syndic. La demande peut toutefois être rejetée si la détention persistante des pièces ou l’absence de transmission n’est pas démontrée.
Les litiges peuvent également porter sur la régularisation d’un lot ou d’une modification de l’état descriptif de division. Dans une affaire, la publication du modificatif supprimant un lot de cave, la rectification du compte du copropriétaire et le remboursement de taxes déjà acquittées ont été ordonnés.
- Réunir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
- Conserver les mises en demeure et les justificatifs de transmission des documents.
- Documenter les désordres par des photographies, rapports, attestations ou procès-verbaux.
- Vérifier l’habilitation du syndic et l’objet précis de l’action engagée.
Pour approfondir
AG copropriété : restrictions d’usage et autorisations
L’assemblée générale ne peut pas imposer une modification des modalités de jouissance des parties privatives lorsque le règlement de copropriété les protège. Une restriction des vues prévue par une résolution a ainsi été jugée irrégulière.
L’interdiction générale des locations touristiques ou d’une activité hôtelière dans des locaux commerciaux peut également modifier la destination et les conditions de jouissance des lots. Elle ne peut alors être imposée sans l’accord du copropriétaire concerné.
Le syndic ne peut pas recevoir un mandat hypothétique pour engager une action : l’autorisation d’agir doit préciser les personnes visées et l’objet de la procédure. En revanche, l’action individuelle d’un copropriétaire peut être admise pour obtenir l’enlèvement d’installations affectant l’aspect extérieur lorsqu’elles ont été posées sans autorisation.
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Travaux en copropriété : parties communes, conformité et remise en état
La qualification d’un élément peut déterminer la personne responsable des travaux. Des costières de fenêtres de toit ont été considérées comme les accessoires de fenêtres privatives ; les demandes dirigées contre le syndicat pour réparer les infiltrations ont donc été rejetées.
Des travaux ou équipements modifiant l’aspect extérieur peuvent entraîner une obligation d’enlèvement lorsqu’ils ont été réalisés sans autorisation. Une remise en état peut aussi être ordonnée sous astreinte lorsque des menuiseries ou des stores ne sont pas établis conformes.
La régularisation postérieure d’un ouvrage implanté sur les parties communes peut être valable. Toutefois, sa démolition n’est pas automatiquement ordonnée : une atteinte effective au stationnement ou à la jouissance des parties communes doit être établie.
Transmission des documents : points de vigilance lors d’un changement de syndic
La procédure de remise des pièces détenues par l’ancien syndic relève de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est autonome et la mise en demeure ne répond pas à un formalisme particulier.
La demande peut toutefois être rejetée si le nouveau syndic ne démontre pas que les documents n’ont pas été transmis ou qu’ils sont encore détenus par l’ancien syndic. Une provision indemnitaire suppose également la caractérisation d’un préjudice.
La suppression d’un lot de cave peut donner lieu à la publication d’un modificatif de l’état descriptif de division, à la rectification du compte du copropriétaire et au remboursement des taxes déjà acquittées. Les demandes relatives aux taxes futures ou à un préjudice moral ne sont pas nécessairement accueillies.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle interdire les locations touristiques ?
Une interdiction générale des locations touristiques et de l’activité hôtelière peut modifier la destination et les modalités de jouissance de lots commerciaux autorisés à accueillir une activité commerciale. Elle ne peut alors être imposée sans l’accord du copropriétaire concerné. Une résolution confiant au syndic un mandat hypothétique pour agir peut également être annulée.
L’assemblée générale peut-elle modifier les modalités de jouissance des parties privatives ?
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à l’assemblée générale d’imposer une modification des modalités de jouissance des parties privatives. Une restriction des vues contraire aux modalités prévues par le règlement de copropriété peut donc être irrégulière.
Le syndic peut-il agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale en cas de trouble dans l’immeuble ?
Le syndicat des copropriétaires dispose de la qualité et de l’intérêt à agir pour faire cesser un trouble affectant l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires.
Que peut demander un nouveau syndic à l’ancien gestionnaire de copropriété ?
La procédure prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander la remise de documents détenus par l’ancien syndic. Les demandes peuvent toutefois être rejetées si la preuve de l’absence des documents transmis, de leur détention persistante ou d’un préjudice caractérisé n’est pas rapportée.
Un copropriétaire peut-il faire enlever des installations modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ?
L’action individuelle d’un copropriétaire peut être admise pour obtenir l’enlèvement de travaux affectant l’aspect extérieur lorsqu’ils ont été installés sans autorisation. Dans l’affaire examinée, le store banne et les luminaires ont été retirés sous astreinte de 200 euros par jour.
Le statut de la copropriété s’applique-t-il automatiquement à un ensemble immobilier ?
Le statut de la copropriété s’applique aux ensembles immobiliers comportant des aménagements et des services communs, sauf convention contraire. Pour écarter ce statut, une organisation doit avoir la personnalité morale et gérer effectivement les éléments communs ; de simples servitudes ou la mention d’un immeuble dans des règlements ne suffisent pas.
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