Copropriété : opposabilité interne de la suppression d’un lot de cave malgré l’absence de publication du modificatif

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications aux ayants cause à titre particulier à leur publication au fichier immobilier. Cette exigence ne permet toutefois pas au syndicat de soutenir que le modificatif lui est inopposable lorsqu’il a été adopté par des assemblées générales définitives. La modification produit alors effet dans les rapports entre copropriétaires et syndicat, compte tenu de la nature contractuelle de ces relations.

Le syndicat engage sa responsabilité contractuelle lorsqu’il s’abstient de faire exécuter, dans un délai raisonnable, des décisions d’assemblée générale définitives. La suppression des tantièmes attachés aux caves avait été exécutée avant qu’une assemblée ultérieure tente de revenir sur cette décision : les droits acquis des copropriétaires faisaient obstacle à cette remise en cause.

Le tribunal a donc enjoint la publication du modificatif, ordonné la rectification du compte copropriétaire et accordé le remboursement des taxes déjà acquittées. Les taxes futures, constitutives d’un préjudice hypothétique, et le préjudice moral insuffisamment distinct ont été refusés. L’astreinte n’a pas été prononcée, les diligences étant déjà en cours. Le syndicat, partie perdante, a été condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire demeure de droit en application des articles 514 et suivants du même code.

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Le tribunal a ordonné la publication du modificatif de l’état descriptif de division supprimant le lot de cave, ainsi que la rectification du compte du copropriétaire et le remboursement des taxes déjà acquittées. Il a rejeté la demande d’astreinte, le remboursement des taxes futures et l’indemnisation du préjudice moral.

Un copropriétaire détenait une cave dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Une assemblée générale a constaté la disparition physique des caves, rendue nécessaire par des travaux de comblement de carrières affectant la solidité de l’immeuble, et prévu la suppression des lots ainsi que des tantièmes correspondants. Une assemblée ultérieure a approuvé le modificatif de l’état descriptif de division et mandaté le syndic pour accomplir les formalités notariales et de publicité.

La publication n’ayant pas été réalisée, des charges ont néanmoins été appelées à nouveau sur le lot supprimé et des taxes foncières et d’habitation ont continué à être acquittées. Une assemblée générale postérieure a refusé le modificatif et la cession des caves, avant qu’une nouvelle assemblée adopte finalement le projet initial.

Le copropriétaire a demandé la régularisation des documents, la rectification de son compte, le remboursement des taxes et une indemnisation. Le tribunal a ordonné la publication du modificatif, la rectification du compte et le remboursement des taxes déjà payées, mais a rejeté l’astreinte, les taxes futures et le préjudice moral.

• Décisions d’assemblée générale définitives et non contestées
• Suppression du lot expressément constatée
• Modificatif de l’état descriptif approuvé par l’assemblée générale
• Suppression des tantièmes effectivement appliquée depuis 2019
• Abstention du syndicat dans l’accomplissement des formalités de publication
• Préjudice financier directement lié aux taxes acquittées

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2019
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2020
• Projet modificatif établi par le cabinet de géomètre
• Compte copropriétaire sans appels de charges jusqu’en 2023
• Appels de charges mentionnant le lot supprimé
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024

Le syndicat des copropriétaires doit faire publier le modificatif approuvé, rectifier le compte du copropriétaire et réparer le préjudice financier correspondant aux taxes déjà acquittées. Le copropriétaire obtient ces mesures, mais ne reçoit ni remboursement des taxes futures ni indemnisation distincte au titre du préjudice moral.

• Publication du règlement et de l’état descriptif modifiés
• Rectification du compte du copropriétaire
• Remboursement de 588 euros de taxes acquittées
• Absence d’astreinte en raison des démarches déjà engagées
• Rejet des taxes futures hypothétiques
• Condamnation du syndicat aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Faire approuver le modificatif par une assemblée générale
• Mandater le syndic pour les formalités notariales
• Publier le modificatif au fichier immobilier
• Rectifier les comptes et les tantièmes concernés
• Conserver les procès-verbaux et justificatifs fiscaux

À éviter

• Appeler des charges sur un lot définitivement supprimé
• Remettre en cause une décision déjà exécutée
• Confondre opposabilité aux tiers et opposabilité interne
• Réclamer des préjudices futurs purement hypothétiques
• Invoquer un préjudice moral non distinct du préjudice financier

L’opposabilité interne des modifications non publiées

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 concerne l’opposabilité du règlement et de ses modifications aux ayants cause à titre particulier après publication au fichier immobilier. Il n’empêche pas une modification définitivement adoptée de produire effet entre le syndicat et les copropriétaires. La suppression des lots et des tantièmes était donc opposable dans leurs rapports internes malgré l’absence de publicité.

Les conditions de remise en cause d’une décision exécutée

Une assemblée générale peut revenir sur une décision antérieure seulement si celle-ci n’a pas déjà été exécutée et si les droits des copropriétaires concernés ne sont pas atteints. La suppression des tantièmes avait été appliquée depuis 2019 et constituait un droit acquis. Le vote contraire de 2023 ne pouvait donc remettre en cause cette situation, indépendamment du refus de cession des caves.

La responsabilité contractuelle du syndicat

L’abstention du syndicat à mettre en œuvre les décisions définitives et à accomplir leur publication a engagé sa responsabilité contractuelle. Le préjudice financier correspondant aux taxes déjà acquittées a été retenu. Les taxes futures ont été exclues car elles reposaient sur un préjudice hypothétique, tandis que le préjudice moral n’était pas suffisamment distinct des réparations accordées.

Article 1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 13 de la loi du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-1 du Code civil, Article 805 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile