Copropriété : annulation de l’interdiction des locations touristiques adoptée à la majorité de l’article 25

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve la contestation des décisions d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai légal. Le copropriétaire ayant voté favorablement à certaines résolutions ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale entière. L’abstention ne confère pas la qualité d’opposant. Une résolution ne constitue toutefois une décision contestable que si elle résulte d’un vote et produit des effets juridiques. La résolution imposant seulement la communication de documents, sans obligation juridiquement sanctionnée, a ainsi été déclarée dépourvue d’efficacité juridique.

En application des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage d’un lot peut être librement changé si la nouvelle affectation n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, reste conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. L’interdiction générale de la location touristique et de l’activité hôtelière modifiait la destination et les modalités de jouissance des lots commerciaux. Elle ne pouvait donc être imposée sans l’accord du copropriétaire concerné, indépendamment des nuisances alléguées.

La résolution autorisant le syndic à agir en cas de location touristique a été annulée sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 : les personnes visées et l’objet de l’action n’étaient pas suffisamment déterminés. Le syndicat a été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; les copropriétaires demandeurs ont été dispensés de leur participation aux frais communs sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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Des copropriétaires contestaient des résolutions interdisant les locations saisonnières et le changement de destination de locaux commerciaux en activité hôtelière, autorisant le syndic à intervenir et imposant la communication de documents. Le tribunal a déclaré irrecevables plusieurs contestations, faute notamment de qualité d’opposant, mais a annulé les résolutions relatives à l’interdiction des locations touristiques et au mandat confié au syndic.

Deux propriétaires non occupants détenaient les lots commerciaux du rez-de-chaussée et des caves d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. L’une possédait une boutique et une arrière-boutique ; la société JDS PARKWAY détenait deux magasins, dont l’usage avait été orienté vers l’hébergement hôtelier ou la location meublée touristique après des démarches administratives.

L’assemblée générale a adopté une résolution interdisant les locations saisonnières et le changement de destination des locaux commerciaux en activité hôtelière. Elle a également autorisé le syndic à retirer d’éventuels coffres à clés, à informer les autorités et à engager des actions judiciaires. Une troisième résolution a demandé à la propriétaire d’un lot de communiquer les plans et devis de travaux.

Les copropriétaires ont demandé la communication de pièces et l’annulation de l’assemblée générale ou, subsidiairement, des résolutions. Le tribunal a déclaré irrecevable l’annulation de l’assemblée entière, ainsi que certaines contestations faute de qualité d’opposant, mais a annulé les résolutions relatives à l’interdiction des locations touristiques et au mandat donné au syndic.

• Vérifier la qualité d’opposant ou de défaillant du copropriétaire contestataire.
• Identifier la destination et les conditions d’usage prévues par le règlement.
• Interpréter strictement les interdictions d’activités commerciales.
• Rechercher une modification de la destination ou des modalités de jouissance.
• Obtenir l’accord du copropriétaire concerné lorsque l’article 26 l’exige.
• Préciser les personnes visées et l’objet de l’action dans le mandat au syndic.

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2024.
• Règlement de copropriété et état descriptif de division.
• Actes de vente désignant les lots comme boutiques ou magasins.
• Résolution n° 37 précisant le mandat conditionnel donné au syndic.
• Pièces établissant les votes favorables et les abstentions.

Les copropriétaires demandeurs obtiennent l’annulation des résolutions interdisant les locations touristiques et autorisant une action indéterminée du syndic, mais restent irrecevables à contester l’assemblée entière et certaines résolutions faute de qualité d’opposant. Le syndicat des copropriétaires supporte les dépens et les conséquences financières fixées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Maintien de l’annulation de la résolution n° 36.
• Annulation du mandat général prévu par la résolution n° 37.
• Irrecevabilité des contestations formées par un abstentionniste.
• Absence d’effet juridique de la résolution n° 38.
• Dispense des demandeurs de leur participation aux frais communs.

À faire

• Vérifier la qualité d’opposant au procès-verbal.
• Contrôler le délai de l’article 42.
• Analyser précisément la destination des lots.
• Comparer chaque interdiction avec le règlement.
• Délimiter personnes et objet du mandat judiciaire.

À éviter

• Demander l’annulation entière après des votes favorables.
• Assimiler une abstention à une opposition.
• Déduire une interdiction non écrite du règlement.
• Fonder l’interdiction uniquement sur des nuisances alléguées.
• Autoriser le syndic à agir de manière hypothétique.

La qualité de copropriétaire opposant pour contester une assemblée générale

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le copropriétaire ayant voté favorablement à certaines résolutions adoptées ne peut solliciter l’annulation de l’assemblée générale entière. L’abstentionniste n’est pas un opposant et ne peut contester la résolution concernée.

La qualification d’une résolution comme décision contestable

Une résolution suppose un vote à la majorité requise et un contenu produisant des conséquences juridiques. La résolution demandant la communication de devis et d’informations, sans reconnaître d’obligation ni prévoir de sanction ou d’habilitation judiciaire, était dépourvue d’efficacité juridique. Les demandes d’annulation ont donc été déclarées irrecevables sur ce point.

Les limites de l’interdiction des locations touristiques en copropriété

Au regard des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’interdiction générale de la location touristique et de l’activité hôtelière modifiait la destination et les modalités de jouissance des lots commerciaux, autorisés à accueillir une activité commerciale par le règlement de copropriété. Une telle modification ne pouvait être imposée sans l’accord du copropriétaire concerné. L’article 55 du décret du 17 mars 1967 imposait en outre une autorisation d’agir précisant les personnes visées et l’objet de l’action ; le mandat hypothétique donné au syndic a été annulé.

Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 122 du Code de procédure civile, Article 138 du Code de procédure civile, Article 142 du Code de procédure civile, Article 202 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 788 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile