Copropriété : transfert du siège social et enlèvement de travaux affectant l’aspect extérieur sans autorisation

Le règlement de copropriété, doté d’une force obligatoire entre les copropriétaires, peut limiter la domiciliation d’une société dans un lot à usage d’habitation lorsque cette restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Une société existante ne peut donc bénéficier de la clause autorisant seulement la domiciliation temporaire d’une entreprise nouvellement créée.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La pose d’un store banne et d’appliques différentes de celles de l’immeuble caractérise une modification de l’aspect extérieur. Le copropriétaire peut agir seul pour faire respecter le règlement ou faire cesser une atteinte aux parties communes, sans démontrer un préjudice personnel, une carence du syndic ou mettre en cause le syndicat.

La preuve d’un remplacement à l’identique n’a pas été retenue, les photographies étant non datées et l’attestation ne respectant pas les exigences de l’article 202 du Code de procédure civile. Les condamnations ont été assorties d’une astreinte de 200 euros par jour après deux mois suivant la signification. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ont également été mis à la charge du copropriétaire succombant.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La cour confirme le transfert du siège social, le règlement de copropriété ne permettant la domiciliation que d’une entreprise nouvellement créée pendant deux ans. Elle ordonne également l’enlèvement du store banne et des luminaires installés sans autorisation, sous astreinte de 200 euros par jour, en admettant l’action individuelle du copropriétaire.

Une société commerciale, copropriétaire de lots à usage d’habitation, a transféré son siège social dans l’immeuble alors qu’elle existait depuis plusieurs années. Le règlement de copropriété autorisait seulement la domiciliation, pendant deux ans, d’une entreprise nouvellement créée. Un autre copropriétaire a demandé le transfert du siège.

La société avait également installé un store banne et deux appliques sur la façade nord de son studio, sans autorisation de l’assemblée générale. Elle soutenait avoir remplacé un store existant à l’identique, mais produisait seulement des photographies non datées et une attestation irrégulière.

La cour confirme le transfert du siège et l’enlèvement du store et des luminaires. Elle admet l’action individuelle du copropriétaire, sans préjudice personnel ni mise en cause du syndicat, et prononce une astreinte de 200 euros par jour après deux mois.

• Existence d’une clause claire limitant la domiciliation aux entreprises nouvellement créées.
• Restriction justifiée par la destination de l’immeuble au sens de l’article 8.
• Société non nouvellement créée lors du transfert de son siège.
• Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
• Absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Action individuelle du copropriétaire recevable sans préjudice personnel ni carence du syndic.
• Preuves produites suffisamment probantes et conformes à l’article 202.

• Règlement de copropriété et clause relative à la domiciliation.
• Date de création ancienne de la société commerciale.
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 28 avril 2021.
• Absence d’autorisation de l’assemblée générale.
• Photographies non datées dépourvues de force probante.
• Attestation non manuscrite sans pièce d’identité de son auteur.

Le copropriétaire doit transférer son siège social et enlever le store ainsi que les deux luminaires. L’exécution des condamnations est renforcée par une astreinte, tandis que le copropriétaire succombant supporte les dépens et les frais irrépétibles.

• Transfert obligatoire du siège social hors de l’immeuble
• Enlèvement du store banne et des deux luminaires
• Astreinte de 200 euros par jour après deux mois
• Paiement des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses de domiciliation du règlement
• Contrôler la date de création de la société
• Obtenir l’autorisation avant tout travail extérieur
• Faire établir un constat par commissaire de justice
• Produire des attestations conformes à l’article 202

À éviter

• Domicilier une société ancienne dans un lot d’habitation
• Installer un équipement sans vote de l’assemblée générale
• Produire des photographies non datées
• Déposer une attestation non manuscrite
• Attendre l’exécution après signification de la décision

Les restrictions de domiciliation prévues par le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s’applique à tout copropriétaire d’un lot à usage d’habitation, personne physique ou morale, et ne permet la domiciliation que d’une entreprise nouvellement créée pendant deux ans. La restriction est valable au regard de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, car elle est justifiée par la destination de l’immeuble.

Les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. La pose d’un store banne et d’appliques différentes modifie l’aspect extérieur ; leur enlèvement peut donc être ordonné en l’absence d’autorisation.

La preuve du remplacement à l’identique

La preuve d’un remplacement identique n’est pas établie par des photographies non datées et une attestation non manuscrite, dépourvue de la pièce d’identité de son auteur, contrairement à l’article 202 du Code de procédure civile. Le procès-verbal de constat confirme la pose du store.

Loi n°84-1149 du 21 décembre 1984, Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, Article 202 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile