Indemnisation du préjudice de jouissance locatif : prescription triennale et preuve de l’indécence par diagnostics successifs

L’action fondée sur l’obligation de délivrer un logement décent est soumise au délai de prescription de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’indemnisation ne peut donc porter que sur les trois années précédant la saisine du juge. En l’espèce, la période antérieure au 30 septembre 2021 était prescrite, tandis que les diagnostics SOLIHA ont établi deux périodes d’indécence indemnisables, du 13 décembre 2022 au 14 juin 2023 puis du 27 janvier au 7 avril 2025.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer les réparations autres que locatives. Cette responsabilité n’est pas subordonnée à la preuve d’une faute, sauf cause étrangère présentant les caractéristiques de la force majeure. La réparation du dégorgement des canalisations reste toutefois à la charge du locataire en application de l’article 7 de la même loi, faute de preuve suffisante d’une vétusté ou d’une non-conformité.

Les réparations locatives doivent être prouvées par comparaison des états des lieux, conformément aux articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La vétusté doit être prise en compte. Le dépôt de garantie est déduit des sommes dues. Après compensation, la locataire reste débitrice de 1 015,74 euros. Les dépens sont partagés et aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après des signalements d’indécence et plusieurs diagnostics faisant état d’humidité, de ventilation insuffisante et de problèmes électriques, des travaux avaient été réalisés, mais de nouveaux désordres ont été constatés avant le départ de la locataire. Celle-ci demandait notamment une indemnisation pour trouble de jouissance et la restitution du dépôt de garantie, tandis que la bailleresse réclamait loyers et réparations.

Un bail d’habitation a été conclu pour un logement loué 600 euros mensuels, ultérieurement révisés. Après le décès du bailleur, une proche habilitée par décision judiciaire a assuré la représentation de la bailleresse.

La locataire a signalé l’indécence du logement à la caisse d’allocations familiales. Un premier diagnostic SOLIHA, réalisé en janvier 2023, a relevé plusieurs désordres, notamment l’humidité, une ventilation insuffisante, des problèmes électriques et l’absence de garde-corps. Un contrôle de juin 2023 a constaté la réalisation des travaux et la décence du logement. Un nouveau diagnostic de janvier 2025 a toutefois relevé d’autres désordres jusqu’au départ de la locataire en avril 2025.

La locataire demandait notamment une indemnisation pour trouble de jouissance, le remboursement d’une intervention de plomberie et la restitution du dépôt de garantie. La bailleresse sollicitait le paiement d’arriérés de loyers et de réparations locatives, sur la base d’un constat non contradictoire et d’un devis de remise en état.

• Action engagée dans le délai de prescription de trois ans
• Indécence établie par des diagnostics suffisamment précis et concordants
• Période indemnisable limitée aux désordres effectivement constatés
• Réparation locative imputable au locataire sauf vétusté ou vice établi
• Dégradations prouvées par comparaison des états des lieux
• Usure normale prise en compte dans l’évaluation financière
• Dépôt de garantie déduit des sommes restant dues

• Premier diagnostic SOLIHA du 11 janvier 2023
• Rapport de contrôle SOLIHA du 14 juin 2023
• Troisième diagnostic SOLIHA du 27 janvier 2025
• Facture de dégorgement des canalisations du 22 mai 2024
• États des lieux d’entrée et de sortie
• Constat non contradictoire du commissaire de justice

La locataire obtient 700 euros au titre du trouble de jouissance, mais reste redevable des loyers impayés et des réparations locatives retenues. La bailleresse doit supporter ses propres frais de constat et voit sa créance réduite par la déduction du dépôt de garantie et la compensation.

• Indemnisation locative limitée aux périodes d’indécence établies
• Remboursement du dégorgement refusé faute de preuve suffisante
• Réparations locatives fixées à 1 500 euros après vétusté
• Dépôt de garantie de 600 euros imputé sur la dette
• Créances réciproques compensées judiciairement
• Frais du constat unilatéral laissés à la bailleresse

À faire

• Conserver les diagnostics et rapports de décence
• Documenter précisément chaque période de désordre
• Comparer les états des lieux d’entrée et sortie
• Justifier toute vétusté ou non-conformité technique
• Déduire les aides au logement des loyers réclamés

À éviter

• Réclamer des indemnités antérieures au délai triennal
• Imputer un dégorgement sans preuve de sa cause
• Fonder les réparations sur un constat unilatéral seul
• Ignorer l’usure normale après une longue occupation
• Oublier la déduction du dépôt de garantie

La prescription triennale des actions locatives

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant du bail à une prescription de trois ans à compter de la connaissance des faits. La demande d’indemnisation ne pouvait donc couvrir la période antérieure au 30 septembre 2021, date correspondant aux trois années précédant la saisine du juge.

Les obligations du bailleur relatives au logement décent

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance et le maintien d’un logement décent. Les diagnostics SOLIHA, jugés non équivoques, ont établi deux périodes d’indécence. Le préjudice de jouissance a été limité à ces périodes, pour un montant de 700 euros.

La preuve des réparations locatives et de la vétusté

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met les réparations locatives à la charge du locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La facture de dégorgement ne prouvait pas suffisamment une non-conformité. En revanche, la comparaison des états des lieux a établi des dégradations, avec prise en compte de l’usure normale.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 54 du Code de procédure civile, Article 57 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 126 du Code de procédure civile, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 42 de la loi du 10 juillet 1991, Article 75 de la loi du 10 juillet 1991, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile