Validité du congé en location meublée : réception prouvée et indemnité d’occupation plafonnée au loyer

En application de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé du bailleur doit respecter le préavis, être motivé et être valablement notifié. L’article 9 du Code de procédure civile met à la charge du bailleur la preuve de sa réception. Une contestation de signature ne suffit pas lorsque l’attestation postale établit une remise au destinataire avec présentation d’une pièce d’identité.

Le maintien dans les lieux après l’expiration du préavis prive les locataires de tout titre d’occupation. L’indemnité prévue au double du loyer constitue une clause pénale susceptible de modulation sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge l’a limitée au montant du loyer et des charges, en application également de l’article 1240 du Code civil.

La dette locative a été retenue sur la base des loyers, indemnités d’occupation et taxe d’ordures ménagères justifiés. Les régularisations de charges dépourvues de justificatifs ont été écartées. La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été appliquée à une partie de la taxe.

Le bailleur doit transmettre gratuitement les quittances demandées conformément à l’article 21 de la même loi. Cette obligation a été assortie d’une astreinte fondée sur l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Des délais de paiement de vingt-quatre mois ont été accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, au regard des ressources limitées de la locataire.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le bailleur a obtenu la validation du congé, l’expulsion des locataires et la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. La dette a été retenue comme solidaire et des délais de paiement ont été accordés. La demande d’indemnisation du trouble de jouissance a été rejetée, tandis que la remise des quittances a été ordonnée sous astreinte.

Un bailleur a donné à bail un logement meublé à deux locataires. Il leur a délivré congé pour le 30 juin 2024 par lettres recommandées, puis les a sommés de quitter les lieux après cette date. Les locataires étant restés dans le logement, le bailleur a demandé leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de sommes locatives, de charges et de taxe d’ordures ménagères.

L’une des locataires a contesté la réception du congé, invoqué l’absence de diagnostics, des dysfonctionnements affectant le logement et demandé des quittances ainsi que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Elle a également sollicité des délais de paiement. L’autre locataire, non comparant, avait adressé un courrier au tribunal, écarté des débats dans le cadre de la procédure orale.

Le juge a validé le congé, ordonné l’expulsion et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Il a retenu une dette solidaire, accordé des délais de paiement, rejeté l’indemnisation du trouble de jouissance et ordonné la remise des quittances sous astreinte.

• Congé conforme à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
• Réception du congé établie par les documents postaux.
• Absence de congé antérieur valable pour le cotitulaire.
• Maintien dans les lieux après expiration du préavis.
• Dette locative établie par des décomptes cohérents avec le bail.
• Charges récupérables justifiées par des décomptes et pièces probantes.
• Ressources limitées justifiant l’échelonnement de la dette.

• Copies des lettres recommandées déposées auprès de La Poste.
• Attestation de distribution mentionnant remise au destinataire.
• Présentation d’une pièce d’identité lors de la remise.
• Actes de procédure mentionnant le nom sur la boîte aux lettres.
• Décomptes locatifs et justificatifs de taxe d’ordures ménagères.
• Courriers et photographie relatifs au volet roulant.

Le bailleur obtient l’expulsion et le paiement solidaire de la dette, mais l’indemnité d’occupation est plafonnée au loyer et aux charges. Il doit remettre les quittances antérieures à la fin du bail sous astreinte. Les locataires restent débiteurs jusqu’à la libération effective des lieux, avec des délais accordés à la locataire disposant de ressources limitées.

• Expulsion possible après commandement resté infructueux.
• Paiement solidaire de 7 684,21 euros.
• Indemnité d’occupation limitée au loyer et aux charges.
• Quittances à transmettre sous deux mois.
• Astreinte provisoire de 10 euros par jour.
• Échelonnement de la dette sur vingt-quatre mois.

À faire

• Conserver les preuves de dépôt et de distribution du congé.
• Vérifier la conformité du congé aux exigences légales.
• Documenter précisément chaque charge récupérable réclamée.
• Transmettre les quittances demandées dans le délai judiciaire.
• Formaliser toute demande de délai et ses justificatifs financiers.

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatifs ni comptes approuvés.
• Appliquer automatiquement une pénalité contractuelle manifestement excessive.
• Supposer la réception du congé sans preuve postale.
• Omettre le calcul de la prescription triennale.
• Maintenir une demande de quittances après la fin du bail.

La validité de la réception du congé locatif

La preuve de la réception du congé incombe au bailleur en application de l’article 9 du Code de procédure civile. L’attestation postale mentionnant une remise au destinataire, avec présentation d’une pièce d’identité, suffit malgré une contestation de signature non étayée. Le congé, conforme à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et délivré dans les délais, produit donc effet à l’expiration du préavis.

La modulation de l’indemnité d’occupation contractuelle

L’occupation sans titre ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La clause prévoyant une indemnité égale au double du loyer constitue une pénalité modulable selon l’article 1231-5 du même code. Le juge l’a réduite au montant du loyer et des charges, jugé suffisant au regard du préjudice établi.

La preuve des charges récupérables et de la dette locative

Les locataires restent tenus des loyers et charges en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, avec solidarité contractuelle. Les régularisations de charges 2024 et 2025 ont été écartées faute de justificatifs et de comptes approuvés. La taxe d’ordures ménagères a été admise pour les périodes non prescrites, conformément à l’article 7-1.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 669 du Code de procédure civile, Article 670 du Code de procédure civile, Article 761 du Code de procédure civile, Article 817 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile