Exclusion de garantie pour défaut d’entretien et réévaluation du préjudice de jouissance

La cour confirme la mise hors de cause de l’assureur. Le rapport d’expertise attribue les infiltrations à un défaut d’entretien de la toiture et à une malfaçon affectant la fenêtre, tandis que le contrat exclut les dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent imputable à l’assuré. Les procès-verbaux d’assemblées générales établissent en outre que le syndicat connaissait la nécessité de travaux. La garantie ne peut donc être mobilisée.

La demande incidente de réévaluation du préjudice de jouissance n’est pas nouvelle au sens de l’article 565 du Code de procédure civile, dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que la demande initiale. La persistance du trouble, imputable à l’absence de travaux, justifie une indemnisation calculée jusqu’au jour de l’arrêt. La cour fixe le préjudice à 51 541 euros, avec intérêts au taux légal à compter de cette décision.

Le syndicat, partie succombante, est condamné aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des infiltrations dues au défaut d’entretien de la toiture et à une malfaçon ont rendu un appartement insalubre, entraînant la résiliation du bail et une perte de jouissance. Après indemnisation des peintures et du préjudice, la propriétaire demande la réévaluation de ce dernier jusqu’à l’arrêt, les travaux n’ayant pas été réalisés, tandis que le syndicat recherche la garantie de son assureur.

Une copropriétaire subissait depuis 2014 des infiltrations dans son appartement après des travaux de rénovation de toiture. Une expertise a identifié un défaut d’entretien de la toiture ainsi qu’une malfaçon affectant la fenêtre d’un chien assis. Le logement étant devenu insalubre, le bail a été résilié et la propriétaire a invoqué une perte de jouissance.

Le tribunal a ordonné les travaux, accordé le remboursement des peintures et indemnisé la perte de jouissance. Le syndicat des copropriétaires a recherché la garantie de l’assureur, qui a opposé une exclusion contractuelle. En appel, la propriétaire a demandé la réévaluation de son préjudice jusqu’à la date de l’arrêt, les travaux n’ayant pas été réalisés.

• Défaut d’entretien de la toiture établi par l’expertise
• Malfaçon affectant la pose de la fenêtre
• Connaissance des travaux nécessaires par le syndicat
• Exclusion contractuelle visant les défauts d’entretien apparents
• Demande incidente tendant aux mêmes fins que la demande initiale
• Persistance du trouble faute de travaux réalisés

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 décembre 2020
• Procès-verbaux d’assemblées générales des 9 mars 2016, 20 avril 2017 et 6 mars 2018
• Conventions spéciales du contrat d’assurance, page 15
• Pièces relatives à la mise en vente du bien

Le syndicat demeure responsable de l’indemnisation du trouble de jouissance et supporte les frais de la procédure. L’assureur est exclu du litige en raison de la clause contractuelle, tandis que la copropriétaire obtient une indemnité actualisée jusqu’à l’arrêt.

• Réaliser les travaux de toiture et de fenêtre
• Indemniser la copropriétaire à hauteur de 51 541 euros
• Vérifier les exclusions d’entretien dans les polices d’assurance
• Conserver les procès-verbaux établissant la connaissance des désordres
• Supporter les dépens et frais irrépétibles d’appel

À faire

• Faire constater précisément l’origine des infiltrations
• Conserver les rapports d’expertise et procès-verbaux
• Vérifier les clauses d’exclusion de la police
• Documenter la persistance du trouble de jouissance
• Actualiser le préjudice jusqu’à la décision

À éviter

• Différer sans justification les travaux nécessaires
• Contester une expertise sans éléments techniques
• Confondre événement climatique et cause du dommage
• Présenter une demande étrangère aux prétentions initiales
• Négliger les frais irrépétibles et dépens

L’exclusion de garantie pour défaut d’entretien apparent

L’expertise a retenu un défaut d’entretien de la toiture et une malfaçon de la fenêtre. Le contrat excluait les dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent incombant à l’assuré. La cour en déduit que l’assureur doit être mis hors de cause et ne peut être appelé en garantie.

La recevabilité de la réévaluation du préjudice

Selon l’article 565 du Code de procédure civile, une prétention n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique diffère. La demande d’actualisation de la perte de jouissance était donc recevable sans démonstration d’une aggravation du préjudice.

La persistance du trouble de jouissance

La cour retient que le préjudice persiste faute de réalisation des travaux incombant au syndicat. La mise en vente du bien ne supprime pas le préjudice tant que la vente n’est pas établie. L’indemnité est réévaluée à 51 541 euros jusqu’au jour de l’arrêt.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 66, 325, 327 alinéa 1, 331, 334, 554, 555, 635, 700 et 565 du Code de procédure civile, Articles 2, 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Décret du 2 juillet 2020