Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

16 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/710

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJ7L FD-C

Décision déférée à la cour : ordonnance , origine conseiller de la mise en état de bastia, décision attaquée en date du 15 octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/028

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

[L]

S.A.

[Localité 1] ASSURANCES

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEIZE SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. AUXILIMUM,

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Stephanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA, substituée par Me Caroline SALICETI, avocate au barreau de BASTIA et Me Claude DEBOOSERE LEPIDI, avocat plaidant inscrit au barreau de VERSAILLES

INTIMÉES :

Mme [W] [L]

née le 5 mai 1935 à [Localité 3] (Morbihan)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

S.A. [Localité 1] ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 mai 2026, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [S] [Z], attachée de justice et [T] [U], en observation

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 20 septembre 2021, Mme [W] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Bastia pris en la personne de son syndic l’agence Syndicat Immobilier ainsi que Messieurs [B] [D] [E] D agents [Localité 1] ASSURANCES IARD devant le tribunal judiciaire de Bastia afin de faire réparer les désordres qu’elle subissait depuis 2014. Ceux-ci consistant en des infiltrations consécutives à des travaux de rénovation de toiture, ce qui lui a généré notamment un préjudice économique suite à la résiliation du bail, le logement étant devenu insalubre.

Suivant une ordonnance du 10 juin 2020 M. [G] avait été désigné en qualité d’expert et il résultait de son rapport que les infiltrations subsistaient et provenaient d’un chien assis et du cadre d’une fenêtre.

Selon les constatations de l’expert, les désordres étaient dus à un défaut d’entretien de la toiture dont le syndicat des copropriétaires a la charge.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] considérant que le jugement querellé intervenu le 6 décembre 2022 constituait un élément nouveau, cela justifié la mise en cause d’appel de l’ancien syndic.

Par ordonnance rendue le 13 novembre 2024, par le conseiller de la mise en état relevait qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de mettre en cause M. [N] dès l’introduction de la première instance courant septembre 2021 et qu’il n’existait dès lors aucun élément nouveau au stade de l’appel de nature à considérer que l’assignation en intervention forcée de M. [N] était recevable et celle-ci a donc été déclarée irrecevable.

Par ordonnance rendue le 3 septembre 2025, par le conseiller de la mise en état et suivant les mêmes motivations que dans le cadre de l’ordonnance sus visée, ce dernier a déclaré que l’assignation en intervention forcée de la société SYNDICAP IMMOBILIER était irrecevable.

Aux termes de cette même ordonnance il a été ordonné la jonction des procédures numéros 23-28 et 24-710 sous le numéro 24-710.

Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bastia a :

’ Sur les demandes de Mme [L]

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à faire procéder aux travaux de remise en état du chien assis et de changement de la fenêtre de l’appartement de Mme [L] dans les deux mois de la signification du présent jugement sous astreinte, à l’expiration de ce délai, de 100 € par jour de retard pendant quatre mois.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à payer à Mme [L] les sommes de 2 633,95 € au titre des travaux de reprise des peintures et de 11 520 € au titre de la perte de jouissance du bien avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à payer à Mme [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’appel en garantie

Rejette les demandes présentées.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires aux dépens qui comprendront les

frais d’expertise et de constat du 14 janvier 2020 ’.

Par déclaration du 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 3] à [Localité 5] a interjeté appel à l’encontre du jugement prononcé en ces termes :

« Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, appel du jugement rendu le 6 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de BASTIA en ce qu’il a :

Sur les demandes de Mme [L] :

– Condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de remise en état du chien assis et de changement de la fenêtre de l’appartement de Mme [L] dans les deux mois de la signification du présent jugement sous astreinte, à l’expiration de ce délai, de 100 € par jour de retard pendant quatre mois

– Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] les somme de 2633,95 € au titre des travaux de reprise des peintures et de 11520 € au titre de la perte de jouissance du bien avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. – Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’appel en garantie

– Rejeté les demandes présentées.

– Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendont les frais d’expertise et de constat du 14 janvier 2020 ».

Par conclusions déposées au greffe le 14 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] a demandé à la cour de :

« Vu les articles 66, 325, 327 al 1, 331, 334, 635, 554, 700 et 555 du Code de Procédure Civile,

Vu le Décret du 2 juillet 2020,

Vu le jugement du 6 décembre 2022

Vu la déclaration d’appel,

Vu le Procès-verbal du 17 juillet 2023,

Vu l’assignation en intervention forcée,

Vu les Articles 2, 3, 14 et suivants de la loi n°65-555 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la Copropriété des immeubles bâtis et les textes subséquents, Vu l’art 1240 du CC,

Vu l’appel incident,

Vu le Rapport d’expertise judiciaire,

Vu les ordonnances du Conseiller de la Mise en état des 13 novembre 2024 et 3 septembre 2025,

Vu l’ordonnance de jonction,

Vu les pièces communiquées,

Vu la jurisprudence,

Recevoir en leur appel, le Syndicat des copropriétaires et le déclarer bien fondé.

Sur l’appel Incident de Mme [L].

-Débouter Mme [L] de son appel incident et de sa demande au titre de l’article 700 du NCPC.

Sur leur demande de mise hors de cause du [Localité 1].

INFIRMER le jugement querellé du Tribunal Judiciaire de Bastia en date du 6 décembre 2022 en ce que celui-ci a :

– Condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de remise en

état du chien assis et de changement de la fenêtre de l’appartement de Mme [L] dans les deux mois de la signification du présent jugement sous astreinte, à l’expiration de ce délai de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois

– Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Sur l’appel en garantie

– Rejeté les demandes présentées

– Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais

d’expertise et de constat du 14 janvier 2020

Et statuant à nouveau.

Débouter le [Localité 1] de toutes ces demandes, fins et conclusions et notamment tendant à sa mise hors de cause.

Le condamner à garantir le Syndicat des copropriétaires au titre des polices d’assurance.

Condamner le [Localité 1] à payer au Syndicats des copropriétaires, [Adresse 7] la somme de 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Statuer sur les entiers dépens ».

Par conclusions déposées au greffe le 24 septembre 2025, la S.A. [Localité 1] ASSURANCES a demandé à la cour de :

« CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de BASTIA du 6 Décembre 2022 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la SA [Localité 1] ASSURANCE.

PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la SA [Localité 1] ASSURANCE.

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes fins et conclusions prises à l’encontre de la SA [Localité 1] ASSURANCE.

Y ajoutant,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer la SA [Localité 1] ASSURANCE la somme de 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens

de première instance et d’appel ».

Par conclusions déposées au greffe le 27 juillet 2023, Mme [W] [L] a demandé à la cour de :

« Vu les articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1240 et suivants du CPC

Vu le rapport d’expertise

Vu le Jugement du 6/12/2022

Entendre la Cour :

Confirmer le jugement rendu entre les parties le 6 decembre 2022, en ce qu’il a :

. Condamné le SDC de l’immeuble [Adresse 3] à faire procéder aux travaux de remise en etat du chien assis et de changement de la fenêtre de l’appartement de Mme [L] dans les deux mois de la signification du jugement sous astreinte, à l’expiration de ce délai, de 100€ par jour de retard pendant quatre mois,

. Condamné le même à payer à Mme [L] la sommes de 2 633.95 € au titre des travaux de reprise des peintures avec intérêt au taux légal a compter du présent jugement,

. Condamné le SDC [Adresse 3] à payer à Mme [L] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

. Rejeté les demandes d’appel en garantie,

. Condamné le SDC aux entiers dépens dont les frais d’expertise et ceux exposés à l’occasion du PV de constat dresse le 14.01.20.

Sur appel incident,

Infirmer la décision en ce qu’elle a :

Arrêté la perte de chance de donner le bien en location au mois de juin 2021 et condamné le SDC [Adresse 3] au paiement de la somme de 11 520 € au titre de la perte de jouissance du bien.

Statuant à nouveau :

Juger que les travaux de reprise n’ayant a ce jour pas été effectué, Mme [L] est toujours troublée dans la jouissance de son bien.

Condamner le SDC [Adresse 3] au paiement de la somme de 43 300 € (43 x 800 x 80 %), somme a parfaire à la date de l’arrêt, avec intérêt au taux légal a compter de la

En tout état de cause,

Condamner le SDC [Adresse 3] au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC

Condamner le meme aux entiers depens de l’appel ».

Par ordonnance du 4 mars 2026, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 21 mai 2026.

Le 21 mai 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’appel

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office. L’appel est donc déclaré recevable.

Sur la mise hors de cause et l’appel en garantie de la S.A. [Localité 1] ASSURANCES

L’appelant soutient que l’intimée, la S.A. [Localité 1] ASSURANCES, n’est pas en mesure de rapporter la preuve du lien d’une causalité directe entre les infiltrations et le défaut d’entretien et l’absence d’un évènement accidentel.

Il soutient qu’il n’est pas demontré que :

– les dégats occasionnés résultent directement d’un défaut d’entretien spécifique alors même que des travaux ont été réalisés dans le même temps et en dehors d’un lien de causalité directe et exclusif, la garantie de l’intimée, doit être mise en jeu et s’il existe diverses causes ou si la cause est incertaine, la garantie doit également jouer.

– aux termes des écritures de l’intimée que cette exclusion soit expresse, démontrée et proportionnée de telle sorte qu’il convient de débouter l’intimée de toutes ses demandes, fins et conclusions de ce chef.

En l’espèce la cour retient, ainsi que le souligne l’intimée dans ses conclusions, que l’expert en page 12 de son rapport indique que par rapport au contenu de sa mission consistant notamment en la recherche sur l’origine, l’étendue et la ou les causes de ces désordres, « il s’agit d’un problème de manque d’entretien de la toiture.

Ce type de toiture doit être entretenue en ce qui concerne plus particulièrement les solins.

De plus, la fenêtre du chien assis a été mal posée et l’étanchéité entre le cadre et le mur n’a pas été faite.

Principalement en bas du cadre, qui est trop proche de la toiture et sans remontée d’étanchéité.

Il s’agit à la fois d’un problème d’entretien pour la toiture et d’une malfacon en ce qui concerne la pose d’un modèle de fenêtre inadapté ».

Ainsi, ce rapport met en évidence le défaut d’entretien de la toiture et la malfaçon relative à la pose d’un modèle de fenêtre inadapté contrairement à ce que soutient l’appelant.

Un évènement climatique tel que la pluie reste un aléa en soi, mais les désordres subits sont consécutifs du défaut d’entretien et de la malfaçon sus mentionnés.

L’appelant soutient que l’intimée ne rapporte pas la preuve que la toiture était manisfestement dégradée et que l’absence d’entretien était connue ou aurait dû être connue du syndicat.

Or, à l’analyse des pièces la cour relève qu’aux termes des procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires, pièces 5 et 6 de l’appelant,

– en date du 20 avril 2017, il est noté en point 8 ’ choix d’un architecte pour la toiture ’,

– en date du 6 mars 2018 il est noté en point 11 ’ travaux toiture ’, et il est notamment rappelé qu’un chiffrage avait déjà été proposé lors de l’assemblée générale du 9 mars 2016. Ce qui démontre qu’au moins à cette date le syndicat était informé de ce que des travaux sur la toiture étaient necéssaires. Il est ici noté que la résolution relative à ces travaux n’avait pas été adoptée.

De plus, l’expertise ordonné par le tribunal et rendue le 15 décembre 2020, pièce 10 de l’appelant, faisait bien état des origines des désordres relevés par l’expert et rappelés précédemment.ce que ne pouvait pas ignoré à cette date l’appelant.

L’argument de l’appelant ne peut donc retenu.

Enfin, en pièce 1, l’intimée produit les conventions spéciales du contrat d’assurance liant l’intimé et l’appelant.

En page 15 dudit contrat il est bien noté que les dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent incombant à l’assuré tant avant qu’après sinistre, ne sont pas garantis.

Or, c’est ce qui a été retenu par l’expert, et cela constituant une exclusion de garantie, l’intimée est mise hors de cause et ne peut être appelé en garantie par l’appelant.

Ainsi, la cour confirmera le jugement querellé sur ce point.

Sur la demande incidente de Mme [L]

L’appelante incidente demande à ce que son préjudice au titre de la perte de jouissance soit réévalué.

L’appelant principal, bien qu’actant pour l’appelante incidente la possibilité de réévaluer son préjudice, soutient que cette dernière a quitté son appartement et l’a mis en vente.

Elle ne démontre pas en outre, que son préjudice s’est aggravé.

La cour relève que l’appelante incidente n’a pas a démontrer l’aggravation de son préjudice pour en demander la réévaluation dans le cadre de son appel incident ne s’agissant pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile qui dipose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’appelant principal soutient que l’appelante incidente a mis en vente son bien immobilier et que la détermination du prix proposé à la vente ne justifie pas de l’existence d’une décote particulière liée à l’incidence du préjudice qu’elle réclame et que la cour ne sera pas dupe de l’argumentaire qu’elle soulève dans son appel incident dans la mesure ou elle a résolument quitté son appartement du [Adresse 3] à [Localité 5] non pas en raison de l’absence de travaux de reprise comme elle le prétend mais en raison du fait que cet appartement se situe au 5ème étage d’un immeuble sans ascenseur.

En l’espèce, l’appelante incidente n’argumente pas en soulevant une quelconque aggravation de son préjudice, mais souligne que le premier juge n’a pris en compte son préjudice que jusqu’en juin 2021, or elle soutient que sa privation de jouissance s’est poursuivi au delà de cette date et persiste à ce jour (27 juillet 2023 date des dernières conclusions de l’appelante incidente).

Elle demande à ce que cette somme soit réactualisée à la date du présent arrêt.

La mise en vente du bien de l’appelante incidente n’a aucune incidence sur l’évaluation de son préjudice de jouissance puisqu’elle demeure propriétaire du bien jusqu’à sa vente effective.

Vente dont on ignore à ce jour si elle est intervenue puisque dans ses dernières conclusions l’intimé incident fait état d’une mise en vente et non d’une vente, sans en démontrer l’effectivité.

De plus, l’argument de l’appelant principal quant à la détermination du prix proposé qui ne tiendrait pas compte d’une décote n’est soutenu par aucune pièce du dossier et de surcroît cet élément ne saurait justifier de l’inexistence d’un préjudice pour l’appelante.

La cour relève ainsi que le préjudice de l’appelante incidente persiste à ce jour faute pour le syndicat d’avoir pourvu à faire effectuer les travaux qui lui incombaient.

Et les derniers arguments du syndicat concernant les retards dans les démarches afin de justifier de l’inexécution des travaux sont inopérants s’agissant d’un litige ayant fait l’objet d’un premier jugement en 2022.

En conséquence, le préjudice de jouissance de l’appelante incidente est réévalué à la somme de 51 541 euros.

Soit de janvier 2020 au 16 septembre 2026 (date du présent arrêt) 80 mois et 16 jours,

soit( (80×800 €) x80 %) + (((800×80 %)/30)x16) = 51 541 euros.

Le point de départ des intérêts légaux sera fixé à la date du présent arrêt.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les frais et dépens

L’appelant succombant, il sera fait droit aux demandes de l’intimé et de l’appelant incident au titre des frais et des dépens.

Ainsi l’appelant sera condamné à payer à la S.A. [Localité 1] ASSURANCES la somme de 4 500 euros et à payer à Mme [W] [L] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

INFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bastia en en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] la somme de 11 520 euros au titre de la perte de jouissance du bien avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

LE CONFIRME pour le surplus.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer à Mme [L] la somme de 51 541 euros au titre de la perte de jouissance du bien avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement des entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] à payer à la S.A. [Localité 1] ASSURANCES la somme de 4 500 euros et à payer à Mme [W] [L] la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT