Résiliation de bail et indemnisation pour loyers impayés et dégradations locatives

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Y], [Y] c/ [R], [S]

MINUTE N°
DU 21 Novembre 2024

N° RG 24/01964 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVHU

Grosse délivrée
à Me MAILLAN
Expédition délivrée
à Mme [R]
à M. [S]
le

DEMANDEURS:

Madame [L] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Valérie MAILLAN substitué par Me Emilie MAUREL, avocats au barreau de NICE

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Valérie MAILLAN substitué par Me Emilie MAUREL, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [E] [R]
née le 23 Septembre 1991 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [S]
né le 13 Janvier 1989 à [Localité 1] (06)
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 26 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

Par contrat de location en date du 1er novembre 2021, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont donné à bail à Madame [E] [R] et Monsieur [B] [S] un logement à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 2] [Localité 1] moyennant un loyer principal mensuel de 1100 euros.

Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] ont quitté les lieux le 25 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont fait assigner Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:
– condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] à leur payer:
– la somme de 2550 euros au titre des loyers et charges impayés
– la somme de 214,60 Euros au titre de la taxe ordures ménagères pour l’année 2022
– la somme de 1100 euros au titre du mois de préavis inexécuté
– La somme de 1680 euros au titre de la remise en état de l’appartement
– La somme de 5000 Euros à titre de dommages et intérêts
– ordonner l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 1100 euros versé par Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] au profit de Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ,
– prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation meublé du 1er novembre 2021
– outre une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 210,20 euros.

A l’audience du 26 septembre 2024, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont maintenu leurs demandes en l’état de l’assignation.

Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] régulièrement assignés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, un procès-verbal de recherches infructueuses ayant été dressé, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

I Sur les demandes principales

Sur le congé et ses conséquences
Vu l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

Aux termes des dispositions des articles 7a et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire a notamment l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

Il est constant que le bailleur qui ne peut produire une clause résolutoire écrite dans un bail verbal et ne peut donc de ce fait engager une action résolutoire pour défaut constaté du paiement des loyers, peut, en toute hypothèse, au visa des articles 1227 et 1228 du code civil, demander en justice la résolution du contrat. Le juge peut en effet, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers, qui n’est pas contestée par Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Ceux-ci ont quitté les lieux le 25 février 2023 sans qu’aucun congé n’ait été délivré régulièrement aux bailleurs.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui leur est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R].

En outre, la durée du préavis était dans cette hypothèse d’un mois de sorte que Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] restent redevables solidairement de la somme de 1100 euros.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le paiement des loyers impayés et taxe d’ordures ménagères
Vu les articles 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] sollicitent le versement de la somme de 2550 euros au titre des loyers et charges impayés outre 214,60 euros au titre du paiement des ordures ménagères.

En l’espèce, la dette locative de Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] qui ne la contestent pas, s’élève à la somme de 2550 euros au 7 août 2023 (1100 euros pour le loyer de janvier 2023, 1100 euros pour le loyer de février 2023, 300 euros pour le loyer de décembre 2022 et 50 euros pour le loyer de novembre 2022)

Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2550 euros au titre des loyers impayés, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] produisent la taxe foncière 2022 pour les appartements sis [Adresse 3] et [Adresse 4]. En l’absence de justificatifs du montant de la taxe d’ordure ménagère pour le bien objet du contrat de bail sis au [Adresse 2] à [Localité 1] il convient de rejeter la demande.

Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] seront déboutés de leur demande de paiement de la taxe d’ordures ménagères 2022.

Sur les dégradations locatives
Vu les articles 1103, 1104, 1218, 1219, 1231, 1231-1, 1240, 1719, 1720, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les dispositions de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les articles 6, 7 et 22,

Vu l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Vu l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations, sauf notamment à ce que les dégradations résultent d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1100 euros a été versé par les locataires

L’état des lieux d’entrée contradictoire met en exergue que l’appartement est en bon état général.

Des clichés photographiques sont produits montrant la présence de fissures. En date du 12 avril 2023, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] mettent en demeure les locataires de bien vouloir rembourser la télécommande manquante et celle détériorée, de remettre en état le jardin ainsi que l’appartement.

Ces éléments font ressortir que Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux, des travaux de remise en état devant être engagés en conséquence.

Les bailleurs appuient leur demande sur plusieurs éléments, dont une facture chiffrant le coût final des réparations pour 1680 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, qu’aucun élément n’est retranscrit s’agissant de l’état du jardin à l’entrée dans les lieux. Cette demande du versement de 455 HT pour la remise en état du jardin sera donc écartée.

Pour le surplus, Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] ne viennent pas contredire les demandes des bailleurs. Ils restent redevables de la somme de 1180 euros au titre du remplacement des télécommandes, de la reprise des fissures dans le séjour et la chambre, la peinture, la refixation de la serrure outre le nettoyage de l’appartement et de la cuisine.

Dès lors, en considération des éléments susvisés et déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1100 euros non restitué, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice matériel subi par les propriétaires à 80 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ne justifient pas d’un préjudice distinct

Aucune preuve des démarches entamées en vue de la relocation du bien litigieux n’est produite aux débats, qui conforterait l’existence d’un préjudice de jouissance.

Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] seront ainsi déboutés de la demande de dommages et intérêts.

III. sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] à leur verser une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail du 1er novembre 2021 entre Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] et Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] portant sur l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 2] [Localité 1],

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 1100 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [X] la somme de 2550 euros au titre des loyers impayés au 7 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 80 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] de leur demande de paiement de 214,60 euros au titre de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2022,

DEBOUTE Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] de leur demande de versement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] in solidum à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [E] [R] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Le greffier, La vice-présidente,