Clause résolutoire d’un bail d’habitation : suspension rétroactive après apurement de la dette locative

En référé, les articles 834 et 835 du code de procédure civile encadrent l’intervention du juge selon l’existence d’une contestation sérieuse, d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. La contestation invoquée doit être suffisamment consistante pour laisser subsister un doute sur l’issue du litige au fond. Une simple désorganisation alléguée dans les paiements ne suffit pas à remettre en cause l’acquisition automatique de la clause résolutoire après un commandement régulier demeuré infructueux.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement des loyers et charges aux termes convenus. Selon l’article 24 de cette loi, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, sous réserve des formalités prescrites. Toutefois, le juge peut accorder des délais lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. Le respect des délais entraîne la suspension des effets de la clause et permet de la réputée ne jamais avoir joué.

En l’espèce, une attestation de la bailleresse établissant l’apurement intégral de la dette a justifié l’octroi rétroactif de délais jusqu’au 7 octobre 2025. L’expulsion a donc été infirmée, tandis que les chefs relatifs aux dépens et frais irrépétibles ont été maintenus conformément aux articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile.

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Saisi après un commandement de payer visant la clause résolutoire, le juge des référés avait ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. En appel, celui-ci a produit une attestation établissant la régularisation des loyers et charges. La cour lui a accordé rétroactivement un délai jusqu’au 7 octobre 2025, constaté l’apurement de la dette et réputé la clause résolutoire ne pas avoir joué.

Un locataire occupait depuis plusieurs années un studio donné à bail, devenu la propriété d’une SCI bailleresse. Après des travaux et un relogement temporaire, un nouveau bail de six ans a été conclu lors de la réintégration du logement.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative. Faute de règlement dans les deux mois, elle a saisi le juge des référés afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de provisions.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Le locataire a interjeté appel, invoquant notamment une désorganisation des paiements et sollicitant des délais. En appel, il a produit une attestation de la bailleresse constatant qu’il était à jour de ses loyers et charges. La cour lui a accordé rétroactivement un délai jusqu’au 7 octobre 2025, a constaté l’apurement de la dette et a réputé la clause résolutoire ne pas avoir joué.

• Commandement de payer régulier visant la clause résolutoire.
• Absence de règlement dans les deux mois du commandement.
• Absence de contestation sérieuse suffisamment étayée.
• Capacité du locataire à régler sa dette locative.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant.
• Apurement de la dette dans le délai accordé.

• Commandement de payer du 6 septembre 2024.
• Clause résolutoire insérée dans le bail.
• Historique de compte arrêté au 30 janvier 2025.
• Dénonciation du commandement à la commission de prévention.
• Attestation de la bailleresse du 7 octobre 2025.

Le locataire évite l’expulsion après avoir démontré l’apurement de l’arriéré dans le délai accordé. La bailleresse conserve le bénéfice des chefs accessoires de l’ordonnance, tandis que chaque partie supporte ses propres dépens d’appel.

• Suspension des effets de la clause résolutoire.
• Maintien du locataire dans les lieux.
• Extinction de la dette locative constatée.
• Expulsion écartée.
• Dépens d’appel supportés par chaque partie.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Contrôler la régularité du commandement de payer.
• Documenter chaque paiement de loyer.
• Reprendre intégralement le paiement courant.
• Produire une attestation d’apurement de la dette.

À éviter

• Invoquer une désorganisation sans preuve précise.
• Laisser expirer le délai de deux mois.
• Interrompre le paiement du loyer courant.
• Contester sans justificatifs les sommes réclamées.
• Négliger les formalités de notification légale.

La contestation sérieuse en référé

Une contestation sérieuse suppose un moyen de défense non immédiatement vain, laissant subsister un doute sur la décision susceptible d’être rendue au fond. Au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la seule allégation d’une désorganisation des paiements ne suffit pas lorsque le locataire ne conteste ni la clause résolutoire ni la régularité du commandement de payer.

La mise en œuvre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer régulier demeuré infructueux. Le commandement doit viser la clause et reproduire les dispositions légalement requises. La cour retient que ces conditions étaient réunies, le locataire ne démontrant pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, des délais peuvent être accordés si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. L’attestation de la bailleresse établissant l’apurement a permis d’accorder des délais rétroactifs et de réputée la clause n’avoir jamais joué.

Article 906-5 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Articles 4 et 5 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 1355 du code civil, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 1104 du code civil, Article 1343-5 du code civil, Article 695 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975