Expulsion d’occupants sans droit ni titre : suppression du délai légal et indemnité d’occupation au loyer révisé

Sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux peut être supprimé lorsque la mauvaise foi de l’occupant est établie ou lorsque l’entrée s’est faite par voie de fait. La juridiction retient ici le changement de serrure, l’occupation d’un logement social en connaissance de son illégalité et le maintien dans les lieux après sommation de quitter. Elle exclut également le sursis hivernal applicable aux expulsions en présence d’une introduction sans droit ni titre par voie de fait.

L’indemnité d’occupation, de nature indemnitaire et réparatrice, doit correspondre au loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes. Elle est due à compter de l’introduction dans les lieux, matérialisée par la plainte du 5 novembre 2024, jusqu’à la libération effective. La condamnation provisionnelle est fixée selon les montants locatifs successifs et solidairement entre les occupants. Les articles 699 et 700 du code de procédure civile fondent respectivement la distraction des dépens et l’indemnité allouée au bailleur.

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La cour d’appel constate l’occupation sans droit ni titre d’un logement social squatté après le départ des locataires. Retenant la mauvaise foi des occupants et une introduction par voie de fait, elle supprime les délais d’expulsion et écarte le sursis hivernal. L’indemnité d’occupation est fixée à 629,79 euros, puis 647,82 euros, outre charges et taxes.

Un office public de l’habitat, propriétaire d’un logement social, a constaté que le logement avait été squatté après le départ des derniers locataires et que la serrure avait été changée. Une sommation interpellative a permis d’identifier trois occupants, auxquels une sommation de quitter les lieux a ensuite été délivrée.

Le juge des référés a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné l’expulsion après un délai de deux mois et fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter du 31 décembre 2024. Le bailleur a fait appel pour obtenir la suppression des délais d’expulsion et une indemnité calculée sur le montant du loyer révisé, avec charges et taxes, à compter de l’entrée dans les lieux.

La cour retient la mauvaise foi et une introduction par voie de fait, supprime les délais, écarte le sursis hivernal et fixe l’indemnité à 629,79 euros à compter du 4 novembre 2024, puis à 647,82 euros à compter d’octobre 2025, majorés des charges et taxes.

• Constater une occupation sans droit ni titre.
• Établir le changement de serrure et l’introduction par voie de fait.
• Caractériser la mauvaise foi des occupants.
• Constater le maintien dans les lieux après sommation de quitter.
• Fixer l’indemnité selon le loyer révisable, charges et taxes incluses.
• Faire courir l’indemnité jusqu’à la remise des clefs ou l’expulsion.

• Plainte d’un tiers constatant le changement de porte.
• Sommation interpellative identifiant les occupants.
• Sommation de quitter les lieux du 10 janvier 2025.
• Maintien des occupants pendant plusieurs mois après sommation.
• Quittances de loyer des précédents locataires.

Le bailleur obtient l’expulsion immédiate des occupants et une indemnité d’occupation révisable jusqu’à la libération effective. Les occupants sont condamnés solidairement au paiement de l’indemnité, des frais irrépétibles et des dépens.

• Suppression du délai de deux mois avant expulsion.
• Exclusion du sursis hivernal en raison de la voie de fait.
• Indemnité provisionnelle de 629,79 euros puis 647,82 euros.
• Majorations au titre des charges et taxes locatives.
• Paiement solidaire de 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Constater rapidement l’occupation sans droit ni titre.
• Documenter tout changement de serrure ou dégradation.
• Faire délivrer une sommation interpellative.
• Signifier une sommation de quitter les lieux.
• Produire les justificatifs du loyer révisé et des charges.

À éviter

• Attendre avant de constater l’entrée dans les lieux.
• Omettre l’identification des occupants présents.
• Réclamer une indemnité sans justificatif locatif.
• Ignorer les effets d’une voie de fait établie.
• Négliger les demandes relatives aux dépens et à l’article 700.

Le délai légal d’expulsion prévu par l’article L. 412-1

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution permet de réduire ou supprimer le délai de deux mois lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est constatée ou lorsque l’entrée dans les lieux résulte de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Le changement de serrure, l’occupation prolongée d’un logement social et le maintien après sommation ont établi la mauvaise foi et justifié la suppression du délai.

Le sursis hivernal applicable aux expulsions

La juridiction considère que le sursis prévu par l’article L. 412-1 ne s’applique pas en présence d’une introduction sans droit ni titre par voie de fait. Les occupants ne peuvent donc bénéficier de cette protection lorsque les circonstances de leur entrée caractérisent une voie de fait.

La fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle

L’indemnité, à la fois indemnitaire et réparatrice, est fixée au montant du loyer révisable qui aurait résulté de la poursuite du bail, augmenté des charges et taxes. Elle court dès l’introduction dans les lieux, jusqu’à leur libération effective et la remise des clefs.

Article 906-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile