Résiliation judiciaire d’une convention d’occupation en logement-foyer pour impayés persistants et expulsion de l’occupant

En application des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, la résolution judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave. Le défaut prolongé de paiement d’une redevance constituant l’obligation essentielle de l’occupant, l’importance de l’arriéré, sa persistance et l’absence de régularisation justifient la résiliation aux torts exclusifs de l’occupant. La mise en demeure n’est pas nécessaire lorsqu’elle serait vaine au sens de l’article 1344 du Code civil ; le refus ou la non-réclamation d’un courrier recommandé ne permet donc pas de neutraliser les conséquences de l’inexécution.

Sur le fondement des articles 1103 et 1353 du Code civil, le décompte actualisé et non utilement contesté suffit à établir la créance de redevances, charges et indemnités d’occupation. L’occupant est condamné au paiement de la dette, puis d’une indemnité mensuelle égale à la redevance contractuelle jusqu’à libération effective et restitution des clés.

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge statuant en l’absence du défendeur de vérifier le caractère régulier, recevable et bien-fondé des demandes. L’expulsion est ordonnée, sans astreinte jugée nécessaire, avec traitement éventuel des meubles selon l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Les dépens et frais irrépétibles sont répartis selon les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile.

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En raison d’une dette locative ayant continué à augmenter jusqu’à dépasser une année de redevances, la cour prononce la résiliation judiciaire de la convention d’occupation. Elle ordonne l’expulsion de l’occupant et le condamne au paiement de la dette actualisée, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une société gestionnaire de logements-foyers a conclu une convention d’occupation portant sur un logement, moyennant une redevance mensuelle. En raison d’impayés, elle a informé l’occupant de la résiliation du contrat et de la nécessité de libérer les lieux, puis l’a assigné afin d’obtenir la résiliation, l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Le premier juge a rejeté les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement. La société a interjeté appel. L’intimé, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

La cour retient que la dette locative, initialement constatée, a continué à augmenter et dépassait une année de redevances. Elle prononce la résiliation judiciaire de la convention, ordonne l’expulsion et condamne l’occupant au paiement de la dette actualisée, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Obligation essentielle de paiement de la redevance
• Défaut de paiement prolongé et persistant
• Importance de l’arriéré représentant plus d’une année de redevances
• Absence de toute régularisation de la dette
• Inexécution suffisamment grave au regard des intérêts du gestionnaire
• Créance établie par un décompte actualisé non utilement contesté
• Libération des lieux caractérisée par la restitution des clés

• Convention d’occupation conclue le 7 mars 2022
• Lettre du 28 février 2023 signalant l’arriéré et demandant le départ
• Accusé de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé »
• Décompte arrêté au 3 juillet 2024
• Montant de dette de 4 777,35 euros non utilement contesté

La société gestionnaire obtient la résiliation de la convention, l’expulsion de l’occupant et le paiement de la dette actualisée. L’occupant supporte également une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, les dépens et les frais irrépétibles.

• Résiliation judiciaire de la convention d’occupation
• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Paiement de 4 777,35 euros avec intérêts légaux
• Indemnité mensuelle jusqu’à libération et restitution des clés
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Actualiser régulièrement le décompte des impayés
• Conserver la convention et les justificatifs de redevances
• Adresser une mise en demeure documentée
• Produire les preuves de notification des actes
• Demander l’indemnité jusqu’à la remise des clés

À éviter

• Négliger la preuve du montant actualisé de la dette
• Supposer que la non-réclamation d’un courrier bloque la procédure
• Omettre de caractériser la gravité de l’inexécution
• Réclamer une astreinte sans justifier sa nécessité
• Confondre libération des lieux et simple départ allégué

La résolution judiciaire des conventions d’occupation pour inexécution grave

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil permettent la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. La persistance d’impayés portant sur l’obligation essentielle de paiement, leur importance et l’absence de régularisation caractérisent cette gravité. La cour prononce la résiliation aux torts exclusifs de l’occupant, avec effet au jour de l’arrêt.

La portée de la défaillance du défendeur en appel

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution ne dispense pas la juridiction d’examiner le fond. Elle statue au regard des seuls éléments produits par l’appelante et n’accueille les demandes que si elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La preuve de la créance contractuelle et de l’indemnité d’occupation

En vertu des articles 1103 et 1353 du Code civil, le contrat oblige les parties et celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le décompte actualisé, non utilement contesté, établit la dette de redevances, charges et indemnités. Une indemnité mensuelle égale à la redevance contractuelle est due jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1344 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution