Validité du congé pour reprise : respect de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et absence de grief procédural

La nullité du jugement pour violation du contradictoire suppose une atteinte effective aux droits de la défense ayant causé un grief. Au regard des articles 14, 15, 16 et 114 du Code de procédure civile, l’allégation générale d’un défaut de contradiction ne suffit pas lorsque les parties ont comparu, conclu et débattu des moyens et pièces examinés.

Le congé pour reprise doit respecter les formes de signification prévues par les articles 654 à 658 du Code de procédure civile et les conditions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les mentions de l’acte relatives à l’adresse, aux diligences du commissaire de justice, au dépôt à l’étude, à l’avis de passage et à l’envoi de la lettre simple établissent la régularité de la notification, sauf inscription de faux. La connaissance effective du congé et la possibilité de le contester excluent en outre l’existence d’un grief.

Le congé est valable lorsqu’il est délivré plus de six mois avant l’échéance, indique le bénéficiaire, son lien avec le bailleur et un motif réel et sérieux. Des visites destinées à estimer le logement ne caractérisent pas, à elles seules, une fraude. Le maintien après expiration du bail ouvre droit à une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, sans majoration automatique. Un préjudice distinct résultant de la privation durable de jouissance peut toutefois être indemnisé.

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La cour rejette les contestations relatives à la signification et au caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré au bénéfice de la fille du bailleur. Elle valide le congé et confirme l’expulsion des locataires. L’indemnité d’occupation est maintenue au niveau du loyer et des charges, sans doublement. Les demandes indemnitaires des locataires sont rejetées, tandis que les propriétaires obtiennent 5 000 euros pour leur préjudice distinct.

Un bailleur a donné à bail un appartement à usage d’habitation à deux locataires. Avant l’échéance du bail, il leur a délivré un congé pour reprise au bénéfice de sa fille, en invoquant ses difficultés de mobilité et la nécessité d’un logement avec ascenseur, proche de sa famille. Le bailleur étant décédé, ses héritiers ont poursuivi la procédure afin d’obtenir la libération des lieux.

Les locataires ont contesté la régularité de la signification du congé, son caractère réel et sérieux, ainsi que le respect du contradictoire devant le premier juge. Ils ont sollicité l’annulation du congé et des indemnisations. Les propriétaires ont demandé leur expulsion, une indemnité d’occupation majorée et une réparation du préjudice subi.

La cour rejette les nullités, valide le congé et confirme l’expulsion. Elle maintient l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, refuse son doublement, rejette les demandes indemnitaires des locataires et porte à 5 000 euros l’indemnisation du préjudice distinct des propriétaires.

• Respect des formes de signification prévues par les articles 654 à 658.
• Adresse exacte des destinataires mentionnée dans l’acte.
• Diligences du commissaire de justice établies par les mentions de l’acte.
• Absence de grief malgré la contestation de la notification.
• Congé délivré plus de six mois avant l’échéance du bail.
• Bénéficiaire identifiée et rattachée au bailleur par un lien familial.
• Motif de reprise réel et sérieux suffisamment démontré.

• Acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022.
• Mentions relatives à l’absence, au voisinage et au dépôt à l’étude.
• Avis de passage et lettre simple adressée aux locataires.
• Courriels mentionnant expressément le congé reçu.
• Lettre recommandée faisant référence au congé délivré.
• Comparution de la bénéficiaire et constat de ses difficultés de mobilité.

Les locataires doivent libérer les lieux et restent redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés. Les propriétaires obtiennent la confirmation de l’expulsion et une indemnisation complémentaire pour la privation durable de jouissance.

• Expulsion possible après commandement et expiration du délai légal.
• Indemnité d’occupation fixée au loyer et aux charges.
• Absence de doublement automatique de l’indemnité.
• Condamnation des locataires à 5 000 euros de dommages-intérêts.
• Condamnation aux dépens et à 3 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier le délai de six mois avant l’échéance du bail.
• Identifier précisément le bénéficiaire et son lien avec le bailleur.
• Contrôler toutes les mentions de l’acte de signification.
• Conserver les avis de passage et justificatifs d’envoi.
• Documenter concrètement le motif réel et sérieux de reprise.

À éviter

• Invoquer une violation du contradictoire sans préciser le grief.
• Contester la notification sans produire d’élément contraire.
• Assimiler de simples estimations immobilières à une fraude.
• Réclamer une indemnité d’occupation majorée sans justification.
• Maintenir les lieux après expiration du bail.

Le contradictoire et le grief procédural

La nullité du jugement exige une atteinte effective aux droits de la défense et la preuve d’un grief, conformément aux articles 14, 15, 16 et 114 du Code de procédure civile. La participation contradictoire aux débats et l’absence d’identification précise d’un moyen ou d’une pièce non discuté excluent l’annulation.

La régularité de la signification du congé

Les articles 654 à 658 du Code de procédure civile et l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent le respect des formes légales. Les mentions du commissaire de justice, corroborées par les échanges démontrant la connaissance du congé, établissent la notification et l’absence de grief.

Le caractère réel et sérieux de la reprise

Le congé est valable s’il respecte le délai de six mois, identifie le bénéficiaire, précise son lien avec le bailleur et expose un motif réel et sérieux. Les difficultés de mobilité de la bénéficiaire et son besoin d’un logement avec ascenseur suffisent ; de simples visites d’estimation ne prouvent pas une fraude.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 14, 15 et 16 du Code de procédure civile, Article 114 du Code de procédure civile, Articles 654 à 658 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution