Prescription triennale des restitutions de loyers conventionnés : point de départ fixé à la connaissance du loyer contesté

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 soumet à une prescription de trois ans les actions dérivant d’un bail d’habitation, y compris la restitution de loyers prétendument indus. Cette prescription spéciale écarte l’article 2224 du code civil. Le délai court à compter du jour où le locataire connaît ou devrait connaître les faits permettant d’agir. La signature du bail et les avis d’échéance mentionnant le loyer conventionné établissaient ici cette connaissance dès le 1er janvier 2017. L’assignation délivrée le 29 juillet 2022 était donc tardive. L’article 2238 du code civil ne permet une suspension qu’en présence d’un accord de médiation ou conciliation, d’une première réunion et d’un terme identifiable de la mesure. De simples échanges avec un conciliateur ne suffisaient pas à en rapporter la preuve. La prescription faisait obstacle à l’examen du fond et rendait inutile l’examen du défaut d’intérêt à agir. Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la demande de dommages-intérêts a également été rejetée, faute de faute contractuelle ou légale établie et de justification objective du préjudice moral. L’appelante a été condamnée aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le locataire réclamait rétroactivement la réduction du loyer appliquée en 2021 ainsi que le remboursement de loyers. La juridiction retient qu’il connaissait dès janvier 2017 les éléments lui permettant d’agir et que l’assignation de juillet 2022 était tardive. Les échanges avec un conciliateur n’ont pas suspendu la prescription. Les demandes sont déclarées irrecevables et la demande d’indemnisation pour préjudice moral est rejetée.

Un bail d’habitation conclu en 2006 a été remplacé par un nouveau bail au 1er janvier 2017, après le conventionnement du logement. Le loyer mensuel a alors été fixé à 534,69 euros, puis réduit à 267,84 euros à compter du 1er mai 2021 après la demande du locataire et la signature d’un avenant.

Le locataire a réclamé rétroactivement la réduction depuis janvier 2017 ainsi que le remboursement de loyers et l’indemnisation d’un préjudice moral. Le bailleur a opposé la prescription. La juridiction a retenu que le locataire connaissait dès janvier 2017 les éléments lui permettant d’agir et que l’assignation de juillet 2022 était tardive. Les échanges avec un conciliateur n’ont pas établi une suspension de la prescription. Les demandes ont été déclarées irrecevables et l’indemnisation morale rejetée.

• Action directement dérivée du contrat de bail d’habitation
• Application du délai triennal de l’article 7-1
• Connaissance des faits permettant d’agir dès le 1er janvier 2017
• Absence de preuve d’un accord de conciliation suspensif
• Absence de preuve d’une première réunion de conciliation
• Absence de faute contractuelle ou légale du bailleur
• Absence de justification objective du préjudice moral

• Information de décembre 2016 sur le conventionnement du logement
• Nouveau bail signé le 1er janvier 2017
• Avis d’échéance mentionnant le loyer conventionné
• Échanges de courriels avec un conciliateur de justice
• Absence de justificatif objectif, médical ou circonstancié du préjudice moral

Le locataire ne peut obtenir la restitution des loyers ni l’indemnisation invoquée, son action étant prescrite et son préjudice moral insuffisamment justifié. Le bailleur obtient le rejet des prétentions, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles et le bénéfice de la condamnation aux dépens d’appel.

• Exclusion de l’examen au fond des demandes prescrites
• Rejet de la restitution des loyers antérieurs
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Condamnation du locataire aux dépens d’appel
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier la date de connaissance du fait générateur
• Calculer immédiatement le délai triennal applicable
• Conserver le bail et les avis d’échéance
• Formaliser tout accord de conciliation par écrit
• Justifier précisément tout préjudice moral invoqué

À éviter

• Attendre l’avenant pour contester un loyer antérieur
• Confondre échanges amiables et suspension automatique
• Produire des courriels sans dates procédurales précises
• Invoquer une irrégularité sans établir sa connaissance tardive
• Réclamer une indemnisation sans preuve objective du préjudice

La prescription triennale des actions dérivant d’un bail d’habitation

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’applique à l’action du locataire en restitution de loyers prétendument indus. Le délai court dès la connaissance, ou la connaissance présumée, des faits permettant d’agir. La signature du bail et les avis d’échéance mentionnant le loyer conventionné établissaient cette connaissance au 1er janvier 2017 ; l’action engagée le 29 juillet 2022 était prescrite.

La preuve de la suspension de la prescription par conciliation

Selon l’article 2238 du code civil, la suspension suppose un accord des parties pour recourir à la conciliation ou, à défaut, la tenue d’une première réunion. Les seuls courriels produits ne démontraient ni l’accord, ni cette réunion, ni la date de fin de la mesure, ni son rattachement certain aux demandes litigieuses.

Les conditions de la responsabilité contractuelle

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’indemnisation exigeait une faute, un préjudice et un lien causal. Aucune méconnaissance des obligations du bailleur n’étant établie et le préjudice moral n’étant appuyé par aucune justification objective, médicale ou circonstanciée, la demande indemnitaire a été rejetée.

Article 805 du code de procédure civile, Article 907 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 122 du code de procédure civile, Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2224 du code civil, Article 2238 du code civil, Article 1231-1 du code civil, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Article 700 du code de procédure civile