Résiliation d’un bail commercial pour manquements graves du bailleur : infiltrations, défaut de grosses réparations et réduction de la clause pénale

La clause pénale contractuelle peut s’appliquer sans mise en demeure lorsque le bail prévoit expressément qu’elle est due « de plein droit ». Son point de départ doit toutefois être déterminé selon la rédaction du contrat : la mention « le 10 du mois suivant l’échéance » reporte le calcul au 10 août pour un loyer exigible le 1er juillet. En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une pénalité manifestement excessive. La cour retient son caractère excessif au regard de l’échéance trimestrielle, de l’absence de préjudice caractérisé et de son automaticité, puis la réduit de moitié, après imputation du paiement déjà effectué.

Le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien, notamment lorsque le bail lui attribue les travaux relevant de l’article 606 du code civil. La nature commune de la toiture ou l’inaction de la copropriété ne l’exonère pas de ses obligations envers le locataire. Les infiltrations, risques d’effondrement et défauts de sécurité établis par l’expertise caractérisent des manquements suffisamment graves pour justifier la résolution sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

La résolution prend effet à la date de la décision de justice lorsque le locataire n’a pas préalablement notifié la sanction prévue par l’article 2224 du code civil. Le préjudice de jouissance peut être évalué au prorata de la surface inutilisable. Le bailleur doit alors restituer l’échéance correspondant à la période postérieure à la résolution et supporter les dépens, incluant le coût de l’expertise judiciaire.

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Dans le cadre d’un bail commercial, des infiltrations liées à la vétusté de la toiture et de la verrière ont entraîné la fermeture de bureaux puis de l’agence. Les manquements graves du bailleur ont été retenus. La clause pénale a été réduite, la résiliation du bail fixée au 4 avril 2024 et une indemnité accordée pour la privation de jouissance.

Une société civile immobilière a acquis un immeuble donné à bail commercial à un établissement de crédit. Lors du renouvellement, les parties ont accepté le principe du bail mais ont contesté le montant du loyer. Des retards de paiement ont conduit le bailleur à délivrer deux commandements visant une clause résolutoire et réclamant une clause pénale.

Le locataire a ensuite subi des infiltrations provenant de la toiture et de la verrière. Une expertise judiciaire a relevé leur vétusté, des risques d’effondrement et la nécessité de fermer certains bureaux. Un diagnostic ultérieur a confirmé l’absence de garantie sur la stabilité de la charpente. Le locataire a fermé son agence après un dégât des eaux et demandé la résolution du bail ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance.

La cour réduit la clause pénale, retient les manquements graves du bailleur, fixe la résiliation au 4 avril 2024, ordonne le remboursement de la dernière échéance et confirme l’indemnisation de la privation de jouissance.

• Clause pénale due de plein droit selon la stipulation contractuelle
• Point de départ fixé au 10 du mois suivant l’échéance
• Pénalité manifestement excessive au regard de la dette locative
• Absence de préjudice caractérisé par le bailleur
• Manquements du bailleur aux obligations de délivrance et d’entretien
• Gravité suffisante des désordres pour justifier la résiliation
• Absence de notification préalable imposant une prise d’effet judiciaire

• Rapport d’expertise judiciaire du 7 mai 2021
• Constatations de toiture et verrière très vétustes
• Évaluation des risques d’infiltrations et d’effondrement
• Rapport Socotec du 28 juillet 2023
• Procès-verbal de constat du dégât des eaux du 22 mars 2023
• Clauses du bail relatives aux travaux de l’article 606

Le bailleur doit payer les dommages-intérêts de jouissance, restituer l’échéance postérieure à la résiliation et supporter les dépens, y compris le coût de l’expertise. Le locataire reste tenu du solde de la clause pénale, mais bénéficie de sa réduction et de la restitution de l’échéance concernée.

• Réduction de la clause pénale à 3 970,84 euros TTC
• Résiliation du bail aux torts du bailleur au 4 avril 2024
• Remboursement de 11 740,47 euros au locataire
• Maintien de l’indemnité de 22 890,25 euros pour privation de jouissance
• Prise en charge des dépens d’appel par le bailleur
• Absence d’indemnité supplémentaire au titre de l’article 700 en appel

À faire

• Vérifier précisément le point de départ contractuel de la clause pénale
• Produire les rapports d’expertise et diagnostics techniques
• Documenter les surfaces et périodes réellement inutilisables
• Identifier les travaux relevant de l’article 606 du code civil
• Notifier clairement toute demande de résolution du bail

À éviter

• Réclamer une pénalité avant l’exigibilité de la dette
• Appliquer une clause pénale sans analyser son caractère excessif
• Invoquer les parties communes pour écarter les obligations du bailleur
• Se contenter d’un bâchage face à des désordres structurels
• Confondre fermeture des locaux et notification de la résolution

La réduction judiciaire des clauses pénales manifestement excessives

L’article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer une pénalité manifestement excessive. La clause, due de plein droit et calculée sur 52 jours, représentait 9 391,28 euros TTC pour une échéance trimestrielle de 11 576,11 euros. L’absence de préjudice caractérisé par le bailleur a renforcé ce constat. La cour la réduit de moitié, puis déduit les 724,80 euros déjà payés, soit 3 970,84 euros restant dus.

Les obligations du bailleur relatives au clos et au couvert

Le bail mettait à la charge du bailleur les travaux relevant de l’article 606 du code civil. L’expertise judiciaire a constaté une verrière et une toiture très vétustes, des risques d’infiltration et d’effondrement, ainsi que la nécessité de fermer des bureaux. La cour retient un manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien. La qualification de parties communes et l’inaction de la copropriété ne permettent pas au bailleur de s’exonérer envers le locataire.

La date de résolution judiciaire du bail commercial

Selon les articles 1217 et 2224 du code civil, des manquements suffisamment graves peuvent justifier la résolution, mais celle-ci prend effet à la date de la décision lorsque le locataire n’a pas préalablement notifié cette sanction. Le locataire ayant continué à payer les loyers et n’ayant restitué les clés qu’après le jugement, la cour fixe la résiliation au 4 avril 2024 et ordonne le remboursement de l’échéance du 1er avril 2024.

Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 70 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Article 606 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1188 du Code civil, Article 1190 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1230 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article L.145-28 du Code de commerce, Article L.145-41 du Code de commerce, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965