Action en responsabilité du syndicat de copropriété : prescription quinquennale distincte du délai de contestation de deux mois

L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose un délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale, à compter de la notification du procès-verbal, sous peine de déchéance. Ce délai ne s’applique pas à l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre le syndicat en raison d’une faute commise lors du vote.

Cette action relève de l’article 2224 du code civil : elle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. La Cour de cassation casse donc l’arrêt ayant retenu la forclusion et renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel. La question de la responsabilité devra être réexaminée sans appliquer automatiquement le délai de deux mois.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une société civile immobilière reprochait au syndicat des copropriétaires d’avoir inclus une partie de son lot dans une parcelle cédée à une commune. La Cour de cassation casse l’arrêt ayant déclaré son action irrecevable comme soumise au délai de contestation des décisions d’assemblée générale : une action en responsabilité pour faute lors du vote ne constitue pas une contestation de la décision.

Une société civile immobilière de construction-vente, copropriétaire d’un lot dans une résidence, reprochait au syndicat des copropriétaires d’avoir inclus une partie de son lot dans une parcelle présentée comme commune et cédée à une commune pour la construction d’un parking.

Elle a assigné le syndicat, le syndic et leurs assureurs en indemnisation et afin d’être exonérée du paiement de certaines charges. Un assureur a soulevé la forclusion. La cour d’appel a déclaré les demandes irrecevables, estimant que l’action en responsabilité était soumise au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d’assemblée générale.

La Cour de cassation casse cet arrêt : une action en responsabilité fondée sur une faute commise lors du vote ne constitue pas une action en contestation de la décision.

• Qualifier l’action selon son objet réel, et non selon la résolution concernée.
• Vérifier qu’elle tend à engager la responsabilité du syndicat.
• Identifier une faute commise lors du vote d’une décision d’assemblée générale.
• Appliquer l’article 2224 du code civil aux actions personnelles de copropriété.
• Rechercher la date de connaissance, réelle ou présumée, des faits permettant d’agir.
• Écarter le délai de deux mois réservé à la contestation de la décision.

• La résolution adoptée par l’assemblée générale le 30 septembre 2017.
• Le procès-verbal d’assemblée générale visé par l’article 42.
• Les actes d’assignation délivrés les 1er, 2 et 5 août 2022.

L’action en responsabilité du copropriétaire n’est pas neutralisée par l’absence de contestation de la résolution dans les deux mois. Le syndicat et les intervenants mis en cause devront répondre au fond après le renvoi, tandis que le copropriétaire pourra poursuivre l’examen de ses demandes.

• Réexamen de la responsabilité du syndicat
• Écart du délai de forclusion de deux mois
• Application de la prescription quinquennale
• Renvoi devant une autre cour d’appel
• Condamnation des défendeurs aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Qualifier précisément l’objet de l’action engagée
• Identifier la faute imputée au syndicat
• Établir la date de connaissance des faits
• Produire la résolution et son procès-verbal
• Vérifier le délai de prescription quinquennale

À éviter

• Assimiler toute action liée à une résolution à sa contestation
• Opposer automatiquement le délai de deux mois
• Négliger la date de connaissance du fait dommageable
• Confondre déchéance et prescription
• Conclure à l’irrecevabilité sans qualifier la demande

Le délai de contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit un délai de deux mois, courant à compter de la notification du procès-verbal, pour les actions en contestation introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants. Son expiration entraîne la déchéance du droit de contester la résolution.

La prescription des actions personnelles de responsabilité

L’action personnelle d’un copropriétaire contre le syndicat, fondée sur une faute commise lors du vote d’une décision d’assemblée générale, n’est pas une action en contestation au sens de l’article 42, alinéa 2. Elle relève de l’article 2224 du code civil et se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance, réelle ou présumée, des faits permettant d’agir.

La cassation d’une irrecevabilité fondée sur le délai de deux mois

La cour d’appel ne pouvait déclarer l’action en responsabilité irrecevable au seul motif que la résolution n’avait pas été contestée dans les deux mois. La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire afin que la responsabilité soit examinée selon le régime applicable.

Article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 2224 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile