Nullité du congé pour vendre : consentement unanime des indivisaires et irrégularité de fond invocable par le locataire

La Cour de cassation combine ces règles avec l’article 117 du code de procédure civile : le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte. Le congé délivré sans le consentement unanime des indivisaires est donc nul, et le locataire peut invoquer cette nullité sans démontrer l’existence d’un grief. La cour d’appel ne pouvait retenir une simple irrégularité de forme ni limiter l’effet du défaut de consentement à l’inopposabilité de la vente à l’indivisaire non consentant.

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Le locataire a demandé l’annulation de ces actes. La cour d’appel a rejeté sa demande concernant le congé pour vendre, bien qu’elle ait constaté qu’une indivisaire n’avait pas consenti à sa délivrance. Elle a considéré que cette irrégularité ne constituait pas une irrégularité de fond et que le locataire devait justifier d’un grief.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt : le congé pour vendre doit être délivré avec l’accord de tous les indivisaires et le locataire peut invoquer son défaut de pouvoir sans établir de grief.

• Existence d’un bien détenu en indivision
• Qualification du congé comme offre de vente
• Absence de nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision
• Consentement unanime de tous les indivisaires requis
• Défaut de pouvoir constituant une irrégularité de fond
• Nullité invocable par le locataire destinataire du congé
• Absence de grief à démontrer

• Acte de bail portant sur la maison à usage d’habitation
• Congé pour vendre signifié au locataire le 8 janvier 2021
• Constat judiciaire de l’absence d’accord d’une indivisaire
• Qualité d’indivisaires des personnes se présentant comme bailleurs

• Exclusion du congé délivré sans accord unanime
• Réexamen de la validité du congé par la cour de renvoi
• Absence de preuve d’un grief à fournir par le locataire
• Vérification préalable des pouvoirs de chaque indivisaire
• Condamnation des bailleurs aux dépens et à 3 000 euros

À faire

• Identifier tous les indivisaires au jour du congé
• Obtenir l’accord exprès de chacun
• Vérifier les pouvoirs des signataires
• Conserver les justificatifs de consentement
• Invoquer l’irrégularité de fond du congé

À éviter

• Délivrer le congé au nom de certains indivisaires seulement
• Assimiler le défaut de pouvoir à une simple erreur formelle
• Exiger du locataire la preuve d’un grief
• Limiter la sanction à l’inopposabilité de la vente
• Négliger les conséquences sur les dépens et l’article 700

Le consentement unanime des indivisaires au congé pour vendre

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 815-3 du code civil, un acte de disposition relatif à un bien indivis requiert, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, le consentement de tous les indivisaires. La Cour exige donc un congé délivré avec ce consentement unanime.

La qualification d’irrégularité de fond du défaut de pouvoir

L’article 117 du code de procédure civile qualifie le défaut de pouvoir d’une partie d’irrégularité de fond affectant la validité de l’acte. Le congé délivré sans l’accord de tous les indivisaires est ainsi entaché d’une irrégularité de fond, et non d’une simple irrégularité de forme.

L’absence de grief exigée du locataire

Le locataire, destinataire du congé pour vendre, peut se prévaloir du défaut de consentement unanime. Les moyens de nullité fondés sur une irrégularité de fond doivent être accueillis sans qu’il ait à justifier d’un grief. La cour d’appel ne pouvait limiter la sanction à l’inopposabilité de la vente à l’indivisaire non consentant.