Bail commercial : obligation de délivrance du bailleur pour des infiltrations causées par des regards extérieurs et résiliation judiciaire pour travaux non autorisés

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer le bien en état de servir à l’usage convenu et d’effectuer les réparations non locatives. L’article 606 définit limitativement les grosses réparations, tandis que l’article 1728 impose au preneur un usage conforme du bien. La cour retient que des regards fuyards situés dans un passage extérieur aux locaux loués ne constituent pas des éléments composant ceux-ci. Les désordres préexistants engageaient donc l’obligation de délivrance des bailleurs, qui devaient supporter les réparations et les conséquences indemnitaires.

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Des infiltrations ont endommagé la cave et divers éléments d’un fonds de boulangerie-pâtisserie. La cour écarte la résiliation extrajudiciaire par lettre simple, mais prononce la résiliation judiciaire du bail en raison de travaux réalisés sans autorisation. Elle indemnise néanmoins le preneur au titre des préjudices de jouissance et commercial, tout en rejetant sa demande de réparation du préjudice moral.

Une société a acquis un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie et conclu un bail commercial portant sur des locaux comprenant une cave. Peu après l’entrée dans les lieux, plusieurs dégâts des eaux ont affecté le sous-sol. Une expertise judiciaire a relié les infiltrations à deux regards d’eaux usées situés dans un passage privatif extérieur aux locaux, et constaté des dégradations du tableau électrique, des vitrines, des murs et des voûtes.

La société a recherché la responsabilité des propriétaires et du mandataire de gestion. En parallèle, les bailleurs ont reproché au preneur de ne pas exploiter le fonds et d’avoir modifié une vitrine sans autorisation, en méconnaissance du bail et des règles d’urbanisme.

La cour écarte la résiliation extrajudiciaire par lettre simple, mais prononce la résiliation judiciaire en raison des travaux non autorisés. Elle indemnise toutefois le preneur de ses préjudices de jouissance et commercial, tout en rejetant le préjudice moral.

• Désordres préexistants à l’entrée du preneur dans les lieux
• Origine des infiltrations située hors du volume loué
• Impossibilité d’exploiter le commerce conformément à sa destination
• Absence de commandement extrajudiciaire valable pour la clause résolutoire
• Travaux réalisés sans autorisation contractuelle et administrative
• Manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire
• Évaluation distincte du préjudice de jouissance et de la perte de chance

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 janvier 2020
• Constatations des infiltrations par les regards d’eaux usées
• Traces d’humidité dans la voûte et les murs
• Oxydation du tableau électrique et des vitrines
• Courriers administratifs relatifs aux travaux non autorisés
• Études prévisionnelles et attestation de l’expert-comptable

Le preneur obtient une indemnisation pour la privation de jouissance et la perte de chance commerciale, mais doit libérer les lieux et remettre la vitrine en état sous astreinte. Les bailleurs supportent les réparations liées aux infiltrations et les dépens, tout en bénéficiant de la résiliation judiciaire et d’une indemnité d’occupation.

• Indemnisation du preneur à hauteur de 49 680 euros pour la jouissance
• Indemnisation limitée à 30 000 euros pour le préjudice commercial
• Rejet du préjudice moral faute de pièces justificatives
• Libération des lieux et expulsion après délai d’un mois
• Remise en état de la vitrine sous astreinte de 50 euros par jour
• Paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises

À faire

• Identifier précisément l’origine et la localisation des désordres
• Faire constater les infiltrations par un expert indépendant
• Vérifier les clauses de réparation du bail commercial
• Formaliser toute mise en demeure par acte extrajudiciaire
• Documenter chaque préjudice par des pièces comptables

À éviter

• Assimiler des ouvrages extérieurs aux équipements des locaux loués
• Résilier un bail commercial par simple lettre
• Réaliser des travaux sans accord écrit du bailleur
• Modifier une façade sans autorisation administrative préalable
• Fonder une perte commerciale sur un prévisionnel non étayé

Les obligations de réparation du bailleur pour les désordres extérieurs

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu. La clause mettant certaines réparations à la charge du preneur ne s’appliquait pas aux regards fuyards situés hors des locaux, dans un passage appartenant aux propriétaires. Les infiltrations préexistant à l’entrée dans les lieux, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Les conditions de la résiliation judiciaire du bail commercial

L’article L 145-1 du Code de commerce exige, pour une clause résolutoire, un commandement extrajudiciaire demeuré infructueux pendant un mois. La lettre simple ne pouvait donc produire la résiliation de plein droit. Toutefois, l’article 1224 du Code civil permet la résolution judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. La modification non autorisée d’une vitrine, contraire au bail et aux règles d’urbanisme, justifiait cette résiliation.

La réparation de la perte de chance commerciale

La cour distingue le préjudice de jouissance, réparé par l’équivalent des loyers payés pendant la période d’inexploitabilité, de la perte de chance commerciale. Celle-ci ne peut égaler le bénéfice espéré. Les prévisionnels et évaluations comptables, jugés aléatoires, ont conduit à une indemnisation limitée à 30 000 euros. Le préjudice moral, non justifié par une pièce, est rejeté.

Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 606 du Code civil, Article 552 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article L 145-1 du Code de commerce, Article 954 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile