Requalification en bail d’habitation : le prêt à usage exclut l’application de la loi du 6 juillet 1989

La Cour de cassation valide le refus de requalifier en bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le contrat conclu entre le bénéficiaire d’un prêt à usage et l’occupant. Elle retient que l’association disposait d’un commodat autorisant expressément le logement de personnes démunies, mais que la convention conclue avec l’occupant constituait une sous-location temporaire d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

La qualification du contrat dépend ainsi des stipulations contractuelles et du cadre juridique dans lequel le logement est mis à disposition. Les articles 1713, 1717 et 1875 du code civil ainsi que les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 ne justifiaient pas la requalification sollicitée. L’occupant ne disposait donc plus de titre à l’expiration de la convention et son expulsion pouvait être ordonnée.

En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, le second moyen, manifestement impropre à entraîner la cassation, n’a pas fait l’objet d’une motivation spéciale. Le pourvoi a été rejeté, avec condamnation aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Une association, bénéficiaire d’un commodat portant sur un appartement et autorisée à y loger des personnes démunies, avait conclu avec l’occupant une convention intitulée « contrat de sous-location ». La Cour de cassation approuve le refus de requalification en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la constatation de l’absence de titre et l’expulsion de l’occupant.

Une société civile immobilière a prêté un appartement à une association dans le cadre d’un commodat de trois ans et seize jours, renouvelable par périodes de trois ans. Le contrat autorisait expressément l’association à y loger des personnes démunies.

L’association a conclu avec un occupant un contrat intitulé « contrat de sous-location », d’une durée d’un an, renouvelé par neuf avenants jusqu’au 17 décembre 2019. Informé de la restitution envisagée du logement, l’occupant a néanmoins demandé la requalification de cette convention en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Après le congé délivré par la propriétaire à l’association, celle-ci a demandé l’expulsion de l’occupant et le paiement d’une indemnité d’occupation. Les instances ont été jointes. Les juges ont refusé la requalification, constaté l’absence de titre d’occupation et ordonné l’expulsion. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

• Existence d’un prêt à usage portant sur le logement
• Autorisation expresse de loger des personnes démunies
• Convention conclue pour une durée temporaire d’un an
• Renouvellement prévu par tacite reconduction
• Absence de stipulations imposant le régime du bail d’habitation
• Respect de la qualification contractuelle sans dénaturation

• Contrat de prêt à usage du 13 décembre 2002
• Stipulation autorisant le logement de personnes démunies
• Contrat intitulé « contrat de sous-location »
• Neuf avenants renouvelant la convention temporaire
• Clauses de durée et de tacite reconduction du commodat

L’occupant ne bénéficie pas du statut protecteur du bail d’habitation lorsque la convention temporaire s’inscrit dans un prêt à usage autorisant le logement de personnes démunies. L’association et la propriétaire peuvent obtenir la libération des lieux après expiration du titre, tandis que le demandeur supporte les conséquences financières du rejet.

• Exclusion de la requalification en bail d’habitation
• Constat de l’absence de titre après le terme contractuel
• Possibilité d’ordonner l’expulsion de l’occupant
• Fixation d’une indemnité d’occupation
• Condamnation aux dépens et à l’article 700

À faire

• Identifier la nature exacte du contrat principal
• Vérifier les clauses de durée et de renouvellement
• Rechercher l’autorisation de loger des occupants
• Conserver les contrats et avenants signés
• Notifier régulièrement les congés contractuels

À éviter

• Assimiler automatiquement une mise à disposition à un bail
• Ignorer le régime juridique du prêt à usage
• Omettre les stipulations relatives au terme
• Invoquer la loi de 1989 sans vérifier ses conditions
• Maintenir l’occupation après expiration du titre

La requalification en bail d’habitation

La convention conclue pour un an, renouvelable par tacite reconduction, n’est pas requalifiée en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’un prêt à usage et que le contrat prévoit une mise à disposition temporaire. Les articles 2 et 8 de cette loi ne conduisent pas à modifier cette qualification.

Le prêt à usage et la mise à disposition locative

L’association bénéficiait d’un prêt à usage l’autorisant expressément à loger des personnes démunies. Le commodat, conclu pour une durée déterminée et renouvelable, permettait de conclure avec l’occupant une convention temporaire sans créer un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. La Cour approuve cette déduction sans dénaturation du contrat.

Le rejet non spécialement motivé d’un moyen

En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour n’a pas statué par une décision spécialement motivée sur le second moyen, celui-ci étant manifestement impropre à entraîner la cassation.

Article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1713 du code civil, Article 1717 du code civil, Article 1875 du code civil, Article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du code de procédure civile, Article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, Article 456 du code de procédure civile, Article 1021 du code de procédure civile