Qualité à agir du syndicat secondaire : absence de mandat de l’assemblée générale principale pour recouvrer les charges communes

L’article 29-1, I, permet la désignation d’un administrateur provisoire chargé notamment de liquider les dettes du syndicat dissous. Toutefois, les pouvoirs qui lui sont confiés ne peuvent excéder la mission du syndicat secondaire. Il ne peut donc agir en paiement de charges dues au syndicat principal que si une décision de l’assemblée générale du syndicat principal lui a donné ce mandat.

La Cour valide l’irrecevabilité de l’action faute de production d’une telle décision. Les stipulations des règlements de copropriété relatives à la répartition des charges ne suffisent pas à établir un pouvoir de recouvrement. La Cour écarte également la recherche d’un mandat tacite, rendue inopérante par ces constatations. Le pourvoi est recevable lorsqu’une fin de non-recevoir met fin à l’instance sur un chef de demande, conformément aux articles 606, 607 et 608 du Code de procédure civile.

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Un administrateur provisoire a été désigné pour les besoins de la liquidation, avec les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale sous certaines réserves et du conseil syndical. Il a assigné une société civile immobilière, propriétaire de lots dans le bâtiment, afin d’obtenir le paiement de charges communes dues au syndicat principal.

La société a opposé une fin de non-recevoir fondée sur l’absence de qualité du syndicat secondaire pour recouvrer ces charges. La cour d’appel a déclaré l’action irrecevable. La Cour de cassation juge le pourvoi recevable, mais confirme que seul un mandat donné par l’assemblée générale du syndicat principal pouvait autoriser ce recouvrement. Aucun mandat de cette nature n’étant produit, l’administrateur provisoire ne pouvait agir.

• Vérifier que les charges sont dues au syndicat principal
• Déterminer l’objet légal limité du syndicat secondaire
• Produire une décision de l’assemblée générale principale donnant mandat
• Contrôler que l’action de l’administrateur reste dans sa mission
• Écarter les seuls règlements de copropriété comme fondement du pouvoir d’agir
• Constater l’absence de mandat avant de retenir l’irrecevabilité

• Règlement de copropriété du syndicat principal relatif aux charges
• Règlement de copropriété secondaire répartissant les charges A, B, C et D
• Ordonnance désignant l’administrateur provisoire pour la liquidation
• Constat d’absence de décision de l’assemblée générale principale

• Action de recouvrement déclarée irrecevable
• Absence de mandat opposable au copropriétaire poursuivi
• Administrateur provisoire privé de qualité pour agir
• Frais de procédure mis à la charge du syndicat secondaire
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier le syndicat titulaire de la créance
• Vérifier l’objet légal du syndicat secondaire
• Rechercher une décision de l’assemblée générale principale
• Contrôler l’étendue de la mission de l’administrateur
• Joindre les règlements de copropriété utiles

À éviter

• Agir sans qualité au nom du syndicat secondaire
• Assimiler la répartition des charges à un mandat
• Déduire un pouvoir de recouvrement du seul règlement
• Dépasser la mission fixée par l’ordonnance
• Omettre de contester une fin de non-recevoir

La qualité à agir du syndicat secondaire

Le syndicat secondaire a pour objet légal la gestion, l’entretien et l’amélioration internes de son bâtiment, conformément à l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Il ne peut recouvrer pour le syndicat principal les charges dues par ses copropriétaires sans extension régulière de cet objet.

Le mandat de l’assemblée générale du syndicat principal

Seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut donner au syndicat secondaire mandat de recouvrer, pour son compte, les charges communes qui lui sont dues. Les règlements de copropriété relatifs à la répartition des charges ne remplacent pas cette décision.

Les pouvoirs de l’administrateur provisoire

L’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 permet de confier à l’administrateur provisoire les pouvoirs nécessaires à la liquidation du syndicat. Ces pouvoirs restent circonscrits à la mission et à l’objet du syndicat secondaire : l’administrateur ne peut agir au-delà de ce périmètre.