Résiliation de bail d’habitation : suspension de la clause résolutoire et délais de paiement après apurement partiel de la dette

L’action en résiliation est recevable lorsque le bailleur justifie la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au préfet dans les délais prévus par l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de cette loi.

La dette locative doit être vérifiée. En application de l’article 7 de la loi n° 89-462, le locataire doit payer loyers et charges. Les prélèvements correspondant aux frais d’enquête sociale et aux cotisations d’assurance ont été retranchés, faute de mises en demeure conformes à l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation et à l’article 7 précité. Les dépens déjà inclus dans le décompte ont également été exclus.

Sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Le respect de l’échéancier rend la clause réputée ne jamais avoir joué ; un seul impayé entraîne sa reprise d’effet. La solidarité entre cotitulaires résulte de la clause contractuelle et, entre époux, de l’article 220 du Code civil.

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Le juge a fixé la dette locative à 494,97 euros après avoir déduit du décompte les frais d’enquête sociale, les cotisations d’assurance et une somme déjà comprise dans les dépens. Compte tenu des paiements antérieurs, il a accordé un échéancier de douze mensualités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant son exécution.

Un bailleur a donné à bail un logement et une place de parking à deux cotitulaires, moyennant un loyer, des charges et une provision mensuelle. Après des impayés, il leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement de la dette et l’expulsion.

Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. À l’audience, le bailleur a actualisé sa créance à 900 euros, accepté le principe de délais et demandé la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté que le commandement était resté infructueux, mais a déduit du décompte les frais d’enquête sociale, les cotisations d’assurance et une somme déjà comprise dans les dépens. La dette a été fixée à 494,97 euros. Des paiements antérieurs importants ont justifié un échéancier de douze mensualités, avec suspension de la clause résolutoire pendant son exécution.

• Action précédée des formalités prévues par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Absence d’apurement intégral dans le délai du commandement.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité du locataire à régler la dette locative.
• Accord du bailleur sur l’octroi de délais.
• Respect de chaque échéance de loyer et de l’échéancier.

• Acte de bail contenant une clause résolutoire et une clause de solidarité.
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal.
• Commandement de payer signifié le 4 septembre 2025.
• Relevé de compte établissant l’absence d’apurement intégral.
• Décompte actualisé et preuve de paiements totalisant 1 880,24 euros.

Le bailleur obtient une créance réduite, les dépens et la possibilité de reprendre l’expulsion en cas de défaillance. Les locataires bénéficient d’un échéancier et du maintien temporaire du bail, sous réserve du paiement ponctuel du loyer courant et des mensualités.

• Paiement solidaire de 494,97 euros avec intérêts légaux.
• Versement de onze mensualités de 42 euros puis du solde.
• Maintien de la clause résolutoire suspendu pendant l’échéancier.
• Réactivation de la clause après un impayé suivant mise en demeure.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective.

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la commission compétente.
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis.
• Détailler les loyers, charges et paiements reçus.
• Déduire les frais dépourvus de mise en demeure régulière.
• Contrôler chaque échéance de loyer et d’échelonnement.

À éviter

• Inclure des dépens déjà compris dans le décompte.
• Réclamer une assurance sans mise en demeure préalable.
• Omettre le paiement intégral du loyer courant.
• Ignorer un paiement intervenu avant l’audience.
• Engager l’expulsion sans respecter le commandement préalable.

La recevabilité de l’action en résiliation de bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement visant la clause était régulier et le paiement partiel n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans le délai contractuel de deux mois ; la clause a donc été acquise.

La suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 permet les délais et la suspension si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. Les paiements importants effectués avant l’audience et l’accord du bailleur ont justifié douze mensualités. Le non-respect d’une échéance réactive la clause.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1310 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution