Responsabilité du propriétaire pour dégât des eaux : indemnisation limitée aux dommages prouvés et garantie de l’assureur

La responsabilité du propriétaire est retenue sur le fondement de l’article 1242 du Code civil lorsque des installations sanitaires privatives fuyardes causent des infiltrations chez un copropriétaire. Le rapport de recherche de fuite, corroboré par l’expertise judiciaire et par la reconnaissance de réparations, établit l’origine des désordres malgré l’incertitude sur la date exacte de coupure de l’eau.

L’action directe contre l’assureur est admise sur le fondement de l’article L. 124-3 du Code des assurances, l’assureur ne contestant ni sa qualité ni l’application du contrat. La condamnation de l’assureur à garantir son assuré couvre également les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’indemnisation est limitée aux préjudices présentant un lien suffisamment établi avec les infiltrations. Le préjudice matériel est fixé selon l’évaluation de l’expert, faute de validation du devis produit. Le préjudice de jouissance est limité à deux mois, compte tenu de la surface affectée et de la cessation des infiltrations. Les frais d’EHPAD, les charges de copropriété et les taxes sont écartés faute de lien causal suffisant ou parce qu’ils restent dus indépendamment de l’occupation du logement.

La nullité de l’assignation constitue une exception de procédure relevant exclusivement du juge de la mise en état en application de l’article 789 du Code de procédure civile.

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Des infiltrations provenant de l’appartement supérieur ont endommagé les plafonds, murs et l’installation électrique du logement sinistré. L’origine, située au niveau de la robinetterie, du joint sous baignoire et du réseau d’eau chaude, a été confirmée par expertise. La responsabilité du propriétaire et la garantie de Pacifica ont été retenues, mais l’indemnisation a été limitée aux travaux évalués et à deux mois de privation de jouissance.

Un copropriétaire occupant un appartement situé au cinquième étage a subi des infiltrations provenant du logement situé à l’étage supérieur. Une société de recherche de fuite a identifié une fuite au niveau de la robinetterie, du joint sous baignoire et du réseau d’eau chaude. Une expertise judiciaire a ensuite constaté les dégradations des plafonds, murs et de l’installation électrique.

Le propriétaire du logement supérieur a contesté l’origine des désordres et l’étendue des préjudices. L’expert a confirmé que la cause avait été identifiée et que les infiltrations avaient cessé après la fermeture de l’appartement, avant la réalisation de travaux.

Le copropriétaire sinistré a sollicité l’indemnisation de travaux, d’une perte de jouissance, de frais d’hébergement en EHPAD et de diverses charges. Le tribunal retient la responsabilité du propriétaire et la garantie de Pacifica, mais limite l’indemnisation aux travaux évalués par l’expert et à deux mois de privation de jouissance.

• Identifier une fuite dans les installations privatives du propriétaire.
• Établir le lien causal entre la fuite et les infiltrations.
• Corroborer les désordres par des constatations techniques.
• Évaluer les travaux selon une estimation expertale fiable.
• Limiter la perte de jouissance à la période effectivement justifiée.
• Écarter les dépenses insuffisamment liées aux désordres.
• Vérifier la qualité d’assureur et l’application du contrat.

• Rapport de recherche de fuite du 27 novembre 2020.
• Constat d’une fuite sous baignoire et du réseau d’eau chaude.
• Rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2022.
• Constatations des infiltrations sur plafonds, murs et installation électrique.
• Indication expertale d’une origine identifiée et de réparations effectuées.

Le propriétaire est condamné avec son assureur à indemniser les dommages matériel et de jouissance retenus. L’assureur garantit le propriétaire pour les condamnations, les dépens et l’article 700, tandis que les préjudices insuffisamment reliés aux infiltrations restent exclus.

• Indemnisation matérielle limitée à 6 735,03 euros TTC
• Indemnisation de jouissance fixée à 1 320 euros
• Rejet des frais d’EHPAD et du préjudice financier
• Garantie intégrale du propriétaire par l’assureur
• Prise en charge des dépens et frais d’expertise
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Faire établir rapidement un rapport de recherche de fuite
• Documenter précisément les dégâts par photographies
• Conserver les rapports et devis de réparation
• Faire constater les travaux par un expert
• Justifier chaque préjudice par des pièces comptables

À éviter

• Produire un devis non validé par l’expert
• Réclamer des dépenses sans lien causal démontré
• Différer les travaux après cessation des infiltrations
• Confondre charges de propriété et frais d’occupation
• Soulever une nullité devant une formation incompétente

La responsabilité du gardien d’installations sanitaires privatives

La responsabilité du propriétaire est retenue sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, les installations sanitaires fuyardes situées dans son logement ayant causé les infiltrations. La cause des désordres est établie par le rapport de recherche de fuite, les constatations expertales et la reconnaissance de réparations, malgré l’incertitude sur la date exacte de coupure de l’eau.

La limitation des préjudices réparables par le lien causal

Le préjudice matériel est limité à 6 735,03 euros TTC, montant retenu par l’expert, le devis adverse n’ayant pas été validé. La perte de jouissance est fixée à 1 320 euros pour décembre 2020 et janvier 2021. Les frais d’EHPAD, taxes et charges de copropriété sont écartés faute de lien suffisant avec les infiltrations ou parce qu’ils restent dus indépendamment de l’occupation.

L’action directe contre l’assureur et la garantie de l’assuré

L’action directe est fondée sur l’article L. 124-3 du Code des assurances. L’assureur, qui ne conteste ni sa qualité ni l’application du contrat, doit garantir le propriétaire de toutes les condamnations prononcées contre lui, y compris les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances