Responsabilité du fait des choses après dégâts des eaux en copropriété : gardien des installations, garantie d’assurance et mise aux normes sanitaires

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour les actions relatives à un trouble anormal de voisinage. Le tribunal distingue toutefois les demandes de travaux fondées sur l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui échappent à cette obligation, des demandes indemnitaires, recevables lorsqu’elles reposent également sur la responsabilité du fait des choses prévue par l’article 1242 du Code civil.

La responsabilité incombe au gardien exerçant les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle sur les équipements à l’origine des infiltrations. La propriétaire du lot comprenant les installations sanitaires est seule retenue gardienne pour les dommages causés dans l’appartement du demandeur du deuxième étage ; les deux propriétaires sont responsables des dommages affectant l’appartement du quatrième étage. Les constats amiables et l’expertise établissent les fuites, les défauts d’étanchéité et leur contribution aux désordres.

En application des articles 1103 du Code civil et L. 124-3 du Code des assurances, l’assureur ayant reconnu sa garantie doit couvrir les condamnations et garantir les assurés. Les plafonds et franchises ne sont pas opposables faute de production des conditions contractuelles, conformément à l’article L. 112-6 du même code. L’assureur de la copropriété est mis hors de cause faute de police couvrant le propriétaire sinistré. Les préjudices matériels établis sont indemnisés, tandis que la perte locative et le préjudice moral insuffisamment prouvés sont rejetés pour le premier demandeur.

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L’expertise a établi plusieurs infiltrations provenant notamment d’un évier fissuré, de joints défectueux et d’une absence d’étanchéité dans des cuisines et salles d’eau. Le tribunal a retenu certains sinistres, écarté les dommages insuffisamment documentés et examiné la responsabilité des gardiens des équipements ainsi que la garantie de leurs assureurs.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété a subi plusieurs dégâts des eaux affectant les appartements de deux copropriétaires. Une expertise judiciaire a recherché l’origine des infiltrations et examiné les installations sanitaires de plusieurs lots appartenant à des copropriétaires bailleurs ou occupants.

Les investigations ont mis en évidence des fuites provenant notamment d’un évier fissuré, de joints défectueux et de l’absence d’étanchéité dans des cuisines et salles d’eau. Les demandes portaient sur l’indemnisation de préjudices matériels et moraux, une perte locative, ainsi que la mise aux normes et la suppression de WC broyeurs.

Le tribunal a retenu certains sinistres établis par les constats amiables et l’expertise, écarté plusieurs dommages insuffisamment documentés, reconnu la responsabilité de certains gardiens des équipements et examiné la garantie de leurs assureurs. Le syndicat des copropriétaires invoquait également son intérêt à agir pour la conservation et la sécurité de l’immeuble.

• Identifier la chose à l’origine de la fuite et son caractère privatif.
• Établir la garde par les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle.
• Démontrer le lien causal entre la fuite, les défauts d’étanchéité et les dommages.
• Appuyer les désordres sur des constats amiables et une expertise judiciaire.
• Produire les éléments justifiant précisément chaque poste de préjudice.
• Pour opposer une franchise ou un plafond, produire les conditions contractuelles applicables.

• Rapport d’expertise judiciaire sur les fuites et non-conformités sanitaires.
• Constat d’huissier du 16 décembre 2021 décrivant les infiltrations et dégradations.
• Constats amiables des sinistres des 14 février et 8 novembre 2022.
• Compte-rendu de réparation du joint d’alimentation du lave-vaisselle.
• Constats amiables de 2014 et 2016 pour les sinistres antérieurs établis.

Les copropriétaires gardiens des installations peuvent être condamnés à indemniser les dommages causés par les fuites et à supporter les conséquences des défauts d’étanchéité. L’assureur ayant reconnu sa garantie doit couvrir les condamnations, tandis que les demandes insuffisamment prouvées ou dirigées contre l’assureur non concerné sont écartées.

• Responsabilité civile retenue selon la garde de chaque installation.
• Garantie de PACIFICA mobilisée au bénéfice des assurés et victimes.
• Garantie de l’assureur de la copropriété rejetée faute de police adaptée.
• Préjudices matériels indemnisés dans la limite des éléments probants.
• Perte locative et préjudice moral écartés lorsque leur réalité reste insuffisamment démontrée.

À faire

• Identifier le propriétaire et le gardien de chaque équipement.
• Faire constater immédiatement toute fuite et ses conséquences.
• Conserver constats amiables, rapports, factures et photographies.
• Produire les conditions générales et particulières de l’assurance.
• Documenter séparément chaque poste de préjudice réclamé.

À éviter

• Imputer un sinistre sans preuve objective de son origine.
• Confondre réparation de la fuite et réparation des dommages persistants.
• Réclamer une perte locative sans établir l’impossibilité de relouer.
• Invoquer des limites d’assurance sans produire le contrat.
• Fonder exclusivement une demande indemnitaire sur l’article 25 b).

La tentative préalable de résolution amiable des troubles de voisinage

Les demandes fondées sur le trouble anormal de voisinage relèvent de l’article 750-1 du Code de procédure civile et sont irrecevables sans tentative préalable, sauf motif légitime. Les demandes de travaux fondées sur l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 n’y sont pas soumises. Les demandes indemnitaires restent recevables lorsqu’elles reposent aussi sur la responsabilité du fait des choses prévue par l’article 1242 du Code civil.

La responsabilité du gardien des installations sanitaires

Selon l’article 1242 du Code civil, la responsabilité incombe au gardien exerçant les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle. Les constats et l’expertise ont relié les infiltrations à des équipements privatifs et à l’absence d’étanchéité. La propriétaire du lot n°113 a été retenue seule gardienne ; les deux propriétaires des installations du cinquième étage ont été retenus responsables des dommages affectant l’appartement inférieur.

La garantie de l’assureur et les limites contractuelles

Les articles 1103 du Code civil, L. 124-3 et L. 112-6 du Code des assurances encadrent la garantie et l’action directe du tiers lésé. L’assureur ayant reconnu sa garantie doit couvrir les condamnations. Les franchises, plafonds et autres limites ne sont pas retenus lorsque l’assureur ne produit ni conditions générales ni conditions particulières et n’en précise pas les montants.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, Articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1242 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances, Article 455 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 2224 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1253 du Code civil, Articles 1101 et suivants du Code civil