Résiliation d’un bail commercial : acquisition de la clause résolutoire, expulsion et indemnité d’occupation majorée de 50 %

En application de l’article L.145-41 du Code de commerce, une clause résolutoire de bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La clause doit en outre être invoquée de bonne foi. L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision.

Le commandement reproduisait la clause, mentionnait le délai légal et précisait l’arriéré. Faute de preuve d’un paiement dans le délai, la clause a été acquise et le maintien dans les lieux est devenu une occupation sans droit ni titre justifiant l’expulsion. L’arriéré a été fixé provisionnellement à 7 779,78 euros. L’indemnité d’occupation a été calculée conformément au contrat, à 150 % du loyer augmenté des charges, soit 1 540 euros mensuels jusqu’à libération des locaux.

L’article 473 du Code de procédure civile justifie le caractère réputé contradictoire de l’ordonnance, la citation ayant été délivrée selon les formes requises et la décision étant susceptible d’appel. L’article 700 du même code fonde l’allocation de 1 000 euros, outre les dépens.

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Faute de règlement dans le délai suivant le commandement de payer, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 février 2025. Il a ordonné l’expulsion du locataire, fixé l’arriéré provisionnel à 7 779,78 euros et l’indemnité d’occupation à 1 540 euros par mois jusqu’à libération des lieux.

La S.C.I. [O] a donné à bail commercial un local à la S.A.R.L. [G], moyennant un loyer mensuel de 960 euros et des charges mensuelles de 100 euros. Un arriéré de loyers de 6 719,78 euros a conduit le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Faute de comparution du locataire et de preuve d’un règlement dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et réclamer une provision sur les loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 février 2025. Il a ordonné l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, fixé l’arriéré provisionnel à 7 779,78 euros et l’indemnité d’occupation à 1 540 euros par mois jusqu’à libération des lieux. Le locataire a également été condamné aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial.
• Commandement reproduisant la clause et mentionnant le délai d’un mois.
• Commandement demeuré infructueux à l’expiration du délai légal.
• Invocation de la clause par le bailleur de bonne foi.
• Absence de preuve du paiement de l’arriéré locatif.
• Maintien du locataire dans les lieux après résiliation.
• Obligation de paiement non sérieusement contestable.

• Bail commercial contenant la clause résolutoire.
• Commandement de payer du 15 janvier 2025.
• Reproduction contractuelle du délai d’un mois.
• Décompte daté du 19 février 2025.
• Absence de justificatif de paiement de l’arriéré.
• Décompte du loyer et des charges mensuelles.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de l’arriéré ainsi que de l’indemnité d’occupation. Le locataire supporte l’expulsion, les sommes dues jusqu’à libération des lieux, les dépens et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Expulsion du locataire et des occupants de son chef.
• Paiement provisionnel de 7 779,78 euros.
• Paiement mensuel de 1 540 euros jusqu’à libération.
• Application des intérêts au taux légal.
• Prise en charge des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Reproduire la clause dans le commandement.
• Mentionner le délai légal d’un mois.
• Conserver les décomptes locatifs actualisés.
• Documenter l’absence de paiement et l’occupation persistante.

À éviter

• Omettre le délai légal dans le commandement.
• Réclamer une clause non prévue au bail.
• Négliger la preuve des règlements effectués.
• Confondre loyers, charges et indemnité d’occupation.
• Ignorer les frais, dépens et intérêts applicables.

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L.145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois. La clause ne produit effet qu’après un commandement demeuré infructueux et doit être invoquée de bonne foi. Le commandement reproduisait la clause, mentionnait le délai légal et précisait l’arriéré. En l’absence de preuve d’un paiement dans ce délai, la clause a été acquise de plein droit et le maintien du locataire est devenu une occupation sans droit ni titre.

Les pouvoirs du juge des référés

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Son deuxième alinéa autorise l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La résiliation du bail et l’absence de règlement justifiaient respectivement l’expulsion et la provision au titre de l’arriéré.

La fixation de l’indemnité d’occupation

Le contrat prévoyait une indemnité calculée sur le loyer global de la dernière année, majoré de 50 %. L’inexécution et le maintien dans les lieux étant établis, le juge a appliqué cette stipulation, avec les charges, pour fixer une provision mensuelle de 1 540 euros jusqu’à la libération effective, au prorata temporis.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L.145-41 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile