Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00318 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOLY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [O], en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire: D505

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [G], en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

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Débats à l’audience publique du 26 AOÛT 2025

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire
Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 06 OCTOBRE 2026

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon bail commercial du 07 mars 2022, la S.C.I. [O] a donné à bail à la S.A.R.L. [G] un local situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 9 600 € HT, soit 11 520 € TTC payable mensuellement en douze termes de 960 €, pour une durée de 9 ans.

Par acte de commissaire de Justice du 15 janvier 2025, la S.C.I. [O] a fait délivrer à la S.A.R.L. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail concernant un arriéré de loyers à hauteur 6 719,78 €.

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Par acte de commissaire de Justice délivré le 08 juillet 2025, la S.C.I. [O] a assigné la S.A.R.L. [G] en référé devant le Président du Tribunal judiciaire de METZ, aux fins de le voir :
– Déclarer l’action de la S.C.I. [O] recevable et leur demande bien fondée ;
– Constater la résolution judiciaire du contrat de bail liant la S.C.I. [O] et la S.A.R.L. [G] concernant les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1] au 15 février 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
– Ordonner l’expulsion des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1] de la S.A.R.L. [G], ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la décisions à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– Débouter la S.A.R.L. [G] de ses prétentions, et singulièrement d’éventuelles demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, celui-ci ayant déjà bénéficié de délais amiables ;
Subsidiairement, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :
– Dire que les sommes qui seront versées par la S.A.R.L. [G] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’état apuré qu’en outre ;
– Dire que faute pour la S.A.R.L. [G] de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure de l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la S.A.R.L. [G] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la S.A.R.L. [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
En toute hypothèse :
– Condamner solidairement la S.A.R.L. [G] à régler à la S.C.I. [O] les sommes suivantes :
7 779,78 € à titre de provision sur les loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 15 février 2025, avec intérêts de retard au taux, somme à parfaire au jour de la plaidoirie, Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 février 2025 égale au loyer en vigueur, majoré de 50%, et ce tel que contractuellement prévu entre les parties, outre charges et tous accessoires du loyer, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, au prorata temporis,3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement visant la clause résolutoire du 15 janvier 2025, les frais de réquisition et d’établissement de l’état des créanciers inscrits et les frais de notification aux créanciers inscrits; – Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.
La S.A.R.L. [G] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Tel est le cas en l’espèce, la S.A.R.L. [G] n’ayant pas comparu, alors que la citation a été signifiée en l’étude et que la décision est susceptible d’appel.

Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

La clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, page 18, stipule notamment
 » en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non respect, parle preneur […] du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur […] le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au preneur ou à son représentant légal […] de régulariser la situation. A peine de nullité ce commandement de payer doit mentionner ola déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.
Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de 150 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% […] ».

Le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 comprend reproduction de cette clause, la mention du délai d’un mois laissé au preneur pour s’exécuter et fait mention d’un arriéré de loyer de 6 719,78 €.

En l’état de la procédure, aucun élément ne permet de douter de l’absence de paiement de l’arriéré de loyer dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer et donc de l’absence d’exécution de la S.A.R.L. [G].

Ceci étant, la clause résolutoire a joué de plein droit le 16 février 2025.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 février 2025.

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. [G] depuis cette date constitue dès lors une occupation sans droit ni titre et donc un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [G] et de tout autre occupant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin.

Sur les demandes provisionnelles

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le Juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’arriéré de loyers

En l’espèce, il n’est apporté aucune preuve de paiement par la S.A.R.L. [G] de l’arriéré de loyer réclamé par S.C.I. [O], ni même d’aucun autre règlement, de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à la demande de provision au titre de l’arriéré de loyer.

A la somme réclamée dans le commandement de payer doit s’ajouter le montant du loyer et des charges du mois suivant la délivrance. Le montant total de l’arriéré s’élève ainsi à la somme de 7 779,78 € (6 719,78 € + 960 € + 100 €).

Il y a donc lieu de condamner la S.A.R.L. [G] au paiement de la somme provisionnelle de 7 779,78 € au titre de l’arriéré de loyer.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il est constant que le bail a été résilié le 15 février 2025 et rien ne permet de douter que la S.A.R.L. [G] occupe toujours les lieux, de sorte que la demande de provision au titre d’une indemnité d’occupation est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, il ressort de la clause résolutoire du contrat de bail la stipulation suivante :  » Il (le preneur) serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %. « .

L’inexécution étant établie, il y a donc lieu de faire application de la clause contractuelle.

Il ressort du contrat produit ainsi que du décompte daté du 19 février 2025 un loyer mensuel de 960 €. Le montant des charges s’élève à 100 € mensuel depuis mars 2024.

La S.A.R.L. [G] sera donc condamnée au paiement d’une somme provisionnelle mensuelle de 1 540 € (960 € x 150% + 100 €) et ce, à compter du 15 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux. Ces sommes seront dues prorata temporis et porteront intérêts à compter de chaque terme impayé.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La S.A.R.L. [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, ainsi qu’à payer à la S.C.I. [O] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire, en premier ressort :

DÉCLARE l’action de la S.C.I. [O] recevables ;

CONSTATE la résiliation du bail daté du 1er juillet 2024 conclu entre la S.A.R.L. [G] et la S.C.I. [O] à compter du 16 février 2025 ;

ORDONNE à la S.A.R.L. [G] et à tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 1] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] à payer à la S.C.I. [O], à titre provisionnel, la somme de sept mille sept cent soixante-dix-neuf euros et soixante-dix-huit centimes (7 779,78€) au titre des loyers et charges exigibles, arrêtés au 19 février 2025, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] à payer à la S.C.I. [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation comprenant le loyer et les charges égale à mille cinq cent quarante euros (1 540 €), et ce, à compter du 15 février 2025 jusqu’à la libération effective des locaux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due prorata temporis et produira intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] à payer à la S.C.I. [O] la somme de mille euros (1 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] aux frais et dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le six octobre deux mille vingt six par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président