Recouvrement des charges de copropriété : preuve du solde, irrecevabilité des demandes reconventionnelles et exécution provisoire

Le recouvrement des charges repose sur les articles 5, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat doit produire les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets correspondant aux sommes réclamées. Le copropriétaire peut contester le calcul de son compte individuel, mais ne peut refuser le paiement de charges approuvées sans obtenir l’annulation des décisions concernées. La condamnation est prononcée en deniers ou quittance lorsque l’encaissement d’un règlement n’est pas irréfutablement établi.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant du retard et la mauvaise foi du débiteur. Le seul manque de trésorerie allégué ne suffit pas, et la bonne foi est présumée.

L’article 70 du Code de procédure civile impose un lien suffisant entre les demandes reconventionnelles et les prétentions originaires. Les demandes indemnitaires et documentaires fondées sur des fautes distinctes relatives à des infiltrations, travaux ou consommations d’eau ont été déclarées irrecevables. Les articles 696 et 700 du même code fondent la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. L’exécution provisoire demeure de droit en application des articles 514 et suivants.

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Le tribunal retient un solde de charges de copropriété de 7 054,11 euros, sous déduction d’un paiement dont l’encaissement devra être établi. Les demandes indemnitaires du syndicat sont rejetées. Les demandes reconventionnelles du copropriétaire, portant notamment sur des infiltrations, des travaux, une privation de jouissance et une surconsommation d’eau, sont déclarées irrecevables faute de lien suffisant avec le recouvrement.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire propriétaire de plusieurs lots afin d’obtenir le paiement d’appels de charges et de travaux. En cours de procédure, les règlements effectués et les nouveaux appels ont réduit le solde réclamé à 7 054,11 euros.

Le copropriétaire a soutenu avoir réglé cette somme au moyen d’un chèque, mais le document produit ne permettait pas d’établir de manière irréfutable son encaissement par le syndic. Il a également formé des demandes indemnitaires et sollicité la communication de nombreuses pièces concernant des infiltrations, des travaux, une privation de jouissance et une surconsommation d’eau.

Le tribunal a retenu la dette de charges sous déduction du paiement dont l’encaissement serait justifié. Il a rejeté les dommages-intérêts demandés par le syndicat et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du copropriétaire, faute de lien suffisant avec le recouvrement des charges.

• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets concernés
• Établir le solde individuel réclamé au copropriétaire
• Justifier irréfutablement l’encaissement d’un paiement invoqué
• Démontrer une mauvaise foi du débiteur
• Établir un préjudice distinct du simple retard de paiement
• Rattacher les demandes reconventionnelles aux prétentions originaires par un lien suffisant

• Décompte du syndicat arrêté au quatrième trimestre 2024
• Document mentionnant le solde et le crédit du chèque
• Absence d’identification de l’émetteur du document produit
• Règlements substantiels effectués pendant la procédure
• Pièces relatives aux assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux

Le syndicat obtient le recouvrement du solde de charges, sous réserve de déduire le paiement dont l’encaissement serait établi. Le copropriétaire supporte les dépens et les frais irrépétibles, tandis que ses demandes indemnitaires et documentaires sont écartées comme irrecevables.

• Maintien de la condamnation à 7 054,11 euros sous déduction justifiée
• Rejet des dommages-intérêts sollicités par le syndicat
• Irrecevabilité des demandes indemnitaires du copropriétaire
• Absence d’injonction de communiquer les documents demandés
• Condamnation du copropriétaire aux dépens
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Vérifier le calcul détaillé du compte individuel
• Identifier l’émetteur de chaque justificatif de paiement
• Établir l’encaissement effectif des chèques
• Relier chaque demande reconventionnelle aux prétentions initiales

À éviter

• Contester des charges approuvées sans demander leur annulation
• Produire un relevé dépourvu d’émetteur identifiable
• Assimiler le retard de paiement à un préjudice distinct
• Alléguer la mauvaise foi sans preuve circonstanciée
• Présenter des demandes autonomes sans lien suffisant

La preuve du solde individuel de charges

Le syndicat poursuivant le recouvrement doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets concernés. Le copropriétaire peut contester le calcul de son compte individuel. En l’absence de preuve irréfutable de l’encaissement d’un chèque, la condamnation peut être prononcée en deniers ou quittance, avec déduction du paiement sur justification ultérieure.

Les conditions des dommages-intérêts pour retard de paiement

Selon l’article 1231-6 du Code civil, le créancier doit établir, au-delà du retard, un préjudice distinct et la mauvaise foi du débiteur. Le seul fait d’être privé de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble ne suffit pas. La bonne foi du débiteur étant présumée, l’absence de difficultés particulières de trésorerie et les paiements substantiels ont justifié le rejet de la demande indemnitaire.

Le lien suffisant des demandes reconventionnelles

L’article 70 du Code de procédure civile exige un lien suffisant avec les prétentions originaires. Les demandes fondées sur l’inaction alléguée concernant des infiltrations, des travaux, une surconsommation d’eau ou une privation de jouissance relevaient d’une recherche de responsabilité distincte du recouvrement des charges. Elles ont donc été déclarées irrecevables, aucune demande de compensation n’étant formée.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L.441-9 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile, Article 70 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile