Charges de copropriété : exigibilité des provisions, frais imputables et rejet du préjudice distinct

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de paiement d’une provision exigible, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, rend exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices approuvés. La juridiction a retenu les charges justifiées par les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds, bilans et relevé de compte, pour 8 753,69 euros, avec intérêts à des dates distinctes selon les sommes concernées. Une avance exceptionnelle de trésorerie de 1 322 euros a également été admise.

L’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. Les frais établis ont été fixés à 1 079,38 euros, tandis que les frais de constitution du dossier d’avocat relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande indemnitaire a été rejetée faute de preuve d’un préjudice distinct du retard, déjà réparé par les intérêts moratoires. Le délai de paiement prévu par l’article 1343-5 du Code civil a été refusé faute de justificatifs sur la situation financière du débiteur. Les dépens et 1 200 euros au titre de l’article 700 ont été mis à sa charge.

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Un copropriétaire a été condamné au paiement de 8 753,69 euros de charges échues, de 1 322 euros d’avance exceptionnelle et de 1 079,38 euros de frais imputables. La juridiction a rejeté les demandes de dommages-intérêts et de délai de paiement, puis a mis les dépens à sa charge ainsi qu’une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un copropriétaire possédait plusieurs lots à usage commercial, professionnel, d’habitation et de grenier dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. En raison d’impayés, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure puis a engagé une procédure accélérée au fond pour obtenir le paiement des charges échues, d’une avance exceptionnelle de trésorerie, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Le syndicat a actualisé sa demande au cours de l’instance. Le copropriétaire sollicitait un délai de trois mois et contestait les intérêts, les frais de recouvrement ainsi que l’existence d’un préjudice distinct.

La juridiction a retenu les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, les bilans annuels et le relevé de compte. Elle a fixé les charges échues à 8 753,69 euros, admis 1 322 euros d’avance exceptionnelle et 1 079,38 euros de frais imputables. Elle a rejeté les dommages et intérêts et le délai de paiement, puis condamné le copropriétaire aux dépens et à 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Provision exigible demeurée impayée après mise en demeure infructueuse pendant trente jours
• Approbation des budgets, travaux ou comptes par les assemblées générales
• Défaillance du copropriétaire établie par les pièces comptables
• Frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée
• Préjudice distinct du simple retard établi par des éléments précis
• Situation financière documentée pour obtenir un délai de paiement

• Procès-verbaux des assemblées générales des 22 février 2024, 6 mars 2025 et 26 mars 2026
• Appels de fonds et de provisions
• Bilans annuels de charges
• Relevé de compte arrêté au 1er juillet 2026
• Justificatifs des frais et contrat de syndic

Le copropriétaire doit régler les charges retenues, l’avance exceptionnelle, les frais de recouvrement, les dépens et l’indemnité procédurale. Le syndicat obtient le recouvrement de sa créance mais ne reçoit aucune indemnisation supplémentaire faute de preuve d’un préjudice distinct.

• Paiement de 8 753,69 euros de charges échues
• Paiement de 1 322 euros d’avance exceptionnelle
• Imputation de 1 079,38 euros de frais de recouvrement
• Rejet de la demande de dommages et intérêts du syndicat
• Condamnation aux dépens et à 1 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier l’approbation des comptes et budgets concernés
• Établir les appels de fonds et le relevé de compte
• Justifier chaque frais de relance ou de mise en demeure
• Documenter précisément tout préjudice distinct du retard
• Produire les justificatifs financiers pour solliciter des délais

À éviter

• Inclure les frais d’avocat dans les frais de l’article 10-1
• Réclamer une avance exceptionnelle sans résolution justificative
• Confondre intérêts moratoires et dommages et intérêts
• Présenter un décompte non ventilé ou comprenant des intérêts
• Solliciter un délai sans pièces sur la situation financière

La mise en œuvre de l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de réclamer les provisions non échues et les sommes dues après approbation des comptes lorsque la provision exigible reste impayée trente jours après une mise en demeure. La juridiction a retenu les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds, bilans et relevé de compte pour fixer les charges exigibles à 8 753,69 euros.

La preuve du préjudice distinct du retard

Le seul impayé, déjà réparé par les intérêts moratoires, ne suffit pas à établir un préjudice distinct. La décision d’assemblée générale ayant prévu une avance exceptionnelle ne visait pas expressément les impayés du copropriétaire et ne démontrait donc pas que ceux-ci étaient à l’origine du dommage allégué.

Les frais imputables au copropriétaire selon l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée, notamment les relances, mises en demeure et actes du commissaire de justice. Les justificatifs, le relevé de compte et le contrat de syndic ont permis de retenir 1 079,38 euros. Les frais de constitution du dossier d’avocat relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile