Prescription de l’action du syndicat des copropriétaires : connaissance des désordres et compétence du juge de la mise en état

Le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir jusqu’à son dessaisissement, conformément à l’article 789, 6° du Code de procédure civile. L’article 122 du même code inclut notamment la prescription parmi les fins de non-recevoir, sans que cette liste soit limitative.

La prescription de l’action du syndicat n’est pas retenue : la déclaration de sinistre effectuée par un copropriétaire auprès de son propre assureur ne démontrait pas que le syndicat avait été informé des désordres. La détermination du fondement juridique applicable relevait en outre du tribunal statuant au fond.

Le recours en garantie du copropriétaire n’est pas prescrit au regard de l’article 2224 du Code civil. L’assignation en référé, limitée à l’examen contradictoire des désordres et ne comportant aucune reconnaissance de droit, n’a pas fait courir le délai. Celui-ci a couru à compter de l’assignation au fond.

La demande de communication de pièces est rejetée sur le fondement des articles 788, 138 et 139 du Code de procédure civile, faute de démontrer l’utilité, l’existence vraisemblable, la détention et la spécification suffisante des documents sollicités.

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Après l’effondrement partiel d’un mur séparatif, le promoteur-ayant droit a opposé la prescription aux actions du syndicat des copropriétaires et d’un copropriétaire. Le juge de la mise en état a rejeté ces fins de non-recevoir ainsi que la demande de communication de pièces, faute de preuve suffisante et d’utilité établie.

Un ensemble immobilier a été construit à proximité d’un mur séparatif en pisé. Après l’effondrement partiel du mur, un copropriétaire a déclaré un sinistre à son assureur en 2014. Le syndicat des copropriétaires a déclaré son propre sinistre en 2017, puis obtenu une expertise judiciaire opposable au promoteur absorbé par une société anonyme et à plusieurs intervenants.

Assignés au fond en indemnisation, le promoteur-ayant droit a soulevé la prescription de l’action du syndicat et du recours en garantie du copropriétaire. Ce dernier a demandé la communication de documents relatifs au permis de construire, aux plans, aux ouvrages exécutés et à la dissolution du promoteur.

Le juge de la mise en état rejette les deux fins de non-recevoir ainsi que la demande de communication, faute de preuve de l’information du syndicat en 2014 et faute d’utilité ou d’identification suffisante des pièces. Les dépens de l’incident sont répartis entre les défendeurs.

• Établir que le titulaire du droit connaissait ou devait connaître les faits permettant d’agir
• Démontrer l’information effective du syndicat sur les désordres allégués
• Identifier l’acte faisant courir le délai de prescription du recours en garantie
• Vérifier que le délai quinquennal de l’article 2224 était entièrement écoulé
• Justifier l’utilité concrète des pièces sollicitées pour l’issue du litige
• Établir l’existence vraisemblable et la détention des documents demandés
• Spécifier suffisamment chaque pièce faisant l’objet de la demande

• Déclaration de sinistre du copropriétaire adressée à son assureur
• Rapport d’expertise amiable du cabinet mandaté par l’assureur
• Présence du promoteur à la réunion d’expertise amiable
• Assignation en référé limitée à l’examen contradictoire des désordres
• Assignation au fond retenue comme point de départ du recours en garantie

La prescription de l’action du syndicat et du recours en garantie n’est pas acquise à ce stade. La demande documentaire du copropriétaire est écartée, tandis que la société défenderesse supporte les frais irrépétibles accordés au syndicat.

• Poursuite de l’instance au fond sur les désordres allégués
• Absence d’irrecevabilité tirée de la prescription
• Rejet de la demande de communication de pièces
• Partage par moitié des dépens de l’incident entre les défendeurs
• Paiement de 1 600 euros au syndicat au titre de l’article 700

À faire

• Établir précisément la date d’information du syndicat
• Identifier l’acte déclenchant chaque délai de prescription
• Produire les actes de référé et les assignations au fond
• Spécifier chaque pièce demandée et son détenteur présumé
• Démontrer l’utilité des documents pour le litige

À éviter

• Assimiler la déclaration d’un copropriétaire à l’information du syndicat
• Confondre expertise amiable et reconnaissance d’un droit
• Invoquer une prescription sans établir son point de départ
• Demander des pièces sans identifier leur détenteur
• Produire une demande documentaire dépourvue d’utilité démontrée

Les fins de non-recevoir relevant du juge de la mise en état

L’article 122 du Code de procédure civile qualifie notamment la prescription de fin de non-recevoir. Selon l’article 789, 6°, le juge de la mise en état dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur ces moyens jusqu’à son dessaisissement. Il ne lui appartient toutefois pas de trancher le fondement juridique de l’action lorsque cette question relève du tribunal statuant au fond.

Le point de départ de la prescription de l’action du syndicat

La déclaration de sinistre adressée par un copropriétaire à son propre assureur ne suffit pas à démontrer que le syndicat avait connaissance des désordres. La présence du promoteur à une expertise amiable ne prouve pas davantage qu’il a informé le syndicat. La prescription n’a donc pas été retenue sur cette base.

La production de pièces détenues par un tiers

Les articles 788, 138 et 139 du Code de procédure civile permettent d’ordonner une production si les pièces sont utiles, suffisamment spécifiées et si leur existence ainsi que leur détention sont établies ou vraisemblables. La demande est rejetée lorsque ces conditions ne sont pas justifiées.

Article 122 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article 788 du Code de procédure civile, Article 138 du Code de procédure civile, Article 139 du Code de procédure civile, Article 790 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1602 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 224 du Code civil, Article 2239 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991