Charges de copropriété impayées : preuve de la créance, frais nécessaires et rejet des dommages-intérêts

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires participent aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque les décisions d’assemblée générale n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de cette loi.

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier, malgré la non-comparution du défendeur, la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Les relevés de propriété, appels de fonds, répartitions de charges, procès-verbaux d’assemblées générales et décompte détaillé ont justifié la condamnation au paiement des charges.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires de recouvrement, notamment une mise en demeure justifiée. Les honoraires d’avocat ont été examinés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et non comme frais de recouvrement autonomes.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent la preuve d’un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur. À défaut de justification, cette demande est rejetée. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que l’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires a établi la créance de charges par le relevé de propriété, les appels de fonds, les répartitions, les procès-verbaux d’assemblées générales, les mises en demeure et le décompte arrêté au 16 février 2026. Le tribunal a retenu les charges et une partie des frais de recouvrement, mais a rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice distinct des intérêts moratoires.

Un copropriétaire détenait deux lots dans une copropriété et demeurait redevable de charges impayées. Le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure puis l’a assigné en paiement des charges, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, régulièrement assigné, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Le syndicat a produit le relevé de propriété, les appels de fonds, les répartitions de charges, plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales, les mises en demeure et le décompte arrêté au 16 février 2026.

Le tribunal a retenu la créance de charges et une partie des frais de recouvrement. Il a rejeté les dommages-intérêts faute de preuve d’un préjudice distinct des intérêts moratoires, puis a condamné le copropriétaire aux dépens et au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés.
• Produire un décompte précis des charges arrêtées.
• Justifier les appels de fonds et répartitions de charges.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Établir l’absence de contestation dans le délai légal.
• Justifier le caractère nécessaire des frais de recouvrement réclamés.

• Relevé de propriété des lots détenus par le copropriétaire.
• Décompte de créance arrêté au 16 février 2026.
• Appels de fonds et répartitions des charges 2021 à 2024.
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025.
• Lettres de mise en demeure et accusé de réception.
• Contrat de syndic précisant le coût de la mise en demeure.

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges, d’une partie des frais de recouvrement, des dépens et de l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndicat obtient le recouvrement de la créance justifiée, mais sa demande de dommages-intérêts est rejetée faute de preuve d’un préjudice distinct.

• Recouvrement de 8 824,98 euros de charges impayées.
• Imputation de 30 euros de frais de mise en demeure.
• Rejet des 500 euros de dommages-intérêts sollicités.
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire.
• Exécution provisoire immédiate de la condamnation.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés.
• Établir un décompte arrêté et intelligible.
• Joindre les appels de fonds et répartitions.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Conserver les mises en demeure et leurs accusés.

À éviter

• Réclamer des frais sans preuve de leur nécessité.
• Assimiler les honoraires d’avocat aux frais de recouvrement.
• Omettre de distinguer charges, intérêts et frais accessoires.
• Demander des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré.
• Négliger la vérification des délais de contestation.

Le défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution ne dispense pas le juge d’examiner la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Le juge statue au fond, mais ne peut accueillir une prétention insuffisamment justifiée par les pièces produites.

La preuve des charges de copropriété exigibles

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation aux charges. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, sauf contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2. Les appels de fonds, répartitions, procès-verbaux et décompte ont établi la dette.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires, notamment ceux d’une mise en demeure justifiée. Les honoraires d’avocat ne sont pas retenus à ce titre : ils relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article A444-32 du Code de commerce, Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006