Charges de copropriété impayées : condamnation au principal, intérêts légaux et échelonnement sur deux ans

En application des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes et aux provisions exigibles. La production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et le budget, ainsi que l’absence de contestation de la dette, justifient la condamnation au paiement du solde réclamé.

L’article 36 du décret du 17 mars 1967 fait courir l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’article 1343-5 du code civil permet toutefois un échelonnement dans la limite de deux ans, apprécié au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Le juge a accordé vingt-trois mensualités de 415 euros, puis une dernière échéance, en sus du paiement ponctuel des appels courants.

La demande indemnitaire distincte est rejetée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice indépendant du retard. La partie perdante supporte les dépens et une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La copropriétaire, qui reconnaît devoir 9 610,44 euros, est condamnée au paiement du principal avec intérêts à compter de la mise en demeure. Compte tenu de sa situation financière, un délai de paiement de vingt-trois mensualités de 415 euros, suivi d’une dernière échéance, lui est accordé, sans suspendre les appels de fonds courants. Les dommages et intérêts sont rejetés.

Le syndicat des copropriétaires a assigné une copropriétaire en paiement de charges arrêtées à 9 610,44 euros, outre intérêts, dommages et intérêts et frais de procédure.

La copropriétaire reconnaissait, dans les motifs de ses conclusions, devoir les sommes réclamées. Elle avait effectué des paiements partiels et sollicitait un échelonnement, compte tenu de ses revenus de retraite et de sa capacité de remboursement. Le syndicat justifiait les comptes approuvés, le budget prévisionnel et les besoins de financement de la copropriété.

Le tribunal condamne la copropriétaire au paiement du principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Il lui accorde vingt-trois mensualités de 415 euros, puis une dernière échéance, en plus des appels de fonds courants. La demande de dommages et intérêts est rejetée, mais les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 sont mis à sa charge.

• Comptes des exercices clos approuvés par les assemblées générales
• Budget prévisionnel et appels de fonds régulièrement justifiés
• Absence de contestation effective des sommes dues
• Situation financière stable mais capacité limitée d’apurement
• Besoins financiers du syndicat des copropriétaires
• Respect de la limite légale de deux années

• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes
• Documents relatifs au budget prévisionnel
• Décompte des charges arrêté au 28 août 2026
• Mise en demeure reçue le 23 mars 2026
• Ordre de virement mensuel de 800 euros
• Justificatifs des pensions et revenus mensuels

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement du principal, des intérêts légaux, des dépens et d’une indemnité procédurale. La copropriétaire bénéficie d’un échéancier de deux ans, mais doit continuer à régler les appels de fonds courants ; un seul défaut peut rendre immédiatement exigible le solde après mise en demeure de sept jours.

• Paiement de 9 610,44 euros avec intérêts légaux
• Versement de 23 mensualités de 415 euros
• Paiement d’une dernière échéance couvrant le solde
• Règlement ponctuel des appels de fonds courants
• Support des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Exigibilité immédiate du solde après défaut non régularisé

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Produire le budget prévisionnel applicable
• Établir un décompte actualisé des charges
• Adresser une mise en demeure documentée
• Suivre les paiements et les échéances convenues

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatifs d’approbation
• Confondre dette ancienne et appels courants
• Omettre la date de réception de la mise en demeure
• Solliciter des dommages et intérêts sans préjudice distinct
• Laisser impayée une échéance de l’échelonnement

Les conditions de preuve des charges de copropriété exigibles

La production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos et le budget prévisionnel établit les bases de la créance. La copropriétaire ne contestant pas devoir les sommes, et ayant déjà effectué des paiements partiels, le solde réclamé est fixé à 9 610,44 euros.

Les intérêts légaux dus après mise en demeure

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. Celui-ci prévoyant également le taux légal, les intérêts courent à compter du 23 mars 2026.

Les critères d’octroi des délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil autorise un échelonnement dans la limite de deux ans, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier. Le juge retient les revenus stables de la copropriétaire, ses paiements déjà engagés et les besoins financiers du syndicat, puis impose vingt-trois mensualités de 415 euros et une échéance finale.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1343-2 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile