TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 26/05439 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2YRX

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
Pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CORNIL IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [K] [X] veuve [Q]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Septembre 2026 ;

Vu l’accord des parties du 11 septembre 2026 pour le traitement du dossier sans audience publique, l’affaire a été fixée directement en délibéré au 3 novembre 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Novembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

Par acte d’huissier du 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] a fait assigner Mme [K] [X] veuve [Q] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété,
– Condamner Mme [Q] à lui payer les sommes de :
– 9 610,44 euros au titre des charges arrêtées au 28 août 2026 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 23 mars 2026, date de la dernière lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure,
– 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Le condamner aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 16 juin 2026, Mme [Q] demande au tribunal de :
– Rejeter les demandes relatives aux charges et aux dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;
– Lui permettre de payer les charges par mensualités de 800 euros outre 100 euros pour l’arriéré dû, le solde le 24ème mois ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires aux frais et aux dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Bien qu’elle demande formellement le rejet de la demande de paiement des charges au dispositif de ses conclusions, Mme [Q] indique explicitement dans les motifs de ses conclusions qu’il est justifié des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos ainsi que du budget prévisionnel et qu’elle ne conteste pas devoir les sommes réclamées.

D’ailleurs, le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions est moindre que celui figurant dans son assignation car elle a effectué des paiements partiels.

Dans ces conditions, Mme [Q] doit être condamnée à payer la somme réclamée.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, plus probablement invoqué que l’article 1343-2 du code civil mentionné dans les conclusions du syndicat :

“ Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.”

Le règlement de la copropriété prévoit l’application du taux légal à compter de la mise en demeure (page 88) et n’apporte donc aucune dérogation.

Mme [Q] devra donc payer les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5, implicitement invoqué par les parties :

“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […]
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. […]”

En l’espèce, la situation de Mme [Q] se caractérise notamment par le fait qu’elle est née en 1933, veuve, retraitée percevant deux pensions de 603,66 euros et 324,88 euros et une pension de réversion de 1 472,31 euros, soit un revenu mensuel voisin de 2 400 euros et qu’elle n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. De tels revenus doivent être regardés comme stables en raison de leur nature.

Lorsqu’elle a réceptionné la mise en demeure du 23 mars 2026, elle a répondu au conseil du syndicat des copropriétaires que les charges avaient triplé en 6 ans et qu’elle proposait de payer par mensualité de “300 Fr”.

Le 21 avril 2026, avant même d’être assignée, elle a donné à sa banque un ordre de virement mensuel d’un montant de 800 euros jusqu’au 30 décembre 2026.

Elle ne manifeste donc pas d’opposition au paiement de la dette, mais elle peine à l’apurer.

Il faut également tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires qui n’a aucun revenu propre et n’exécute ses obligations qu’en collectant la quote-part due par tous les copropriétaires, notamment pour financer les travaux de rénovation et isolation de toiture votés le 20 juin 2025 ainsi que les divers travaux d’entretien de l’immeuble.

Les charges courantes s’élèvent actuellement à la somme trimestrielle de 1 167,70 euros et la cotisation au fonds travaux à 61,07 euros, soit un total de 1 228, 77 euros par trimestre.
Ceci revient à 409,59 euros par mois, hors les appels faits pour financer des travaux.

La formulation de la proposition de Mme [Q] au dispositif des conclusions est équivoque car elle semble proposer de consacrer la somme globale portée à 900 euros par mois au paiement des charges et au remboursement de la dette. Toutefois dans les motifs de ses conclusions elle mentionne des mensualités de 275 euros.
Au final, le tribunal va considérer qu’elle fait une offre globale équivalente à 825 euros par mois.

Il convient donc d’accorder à Mme [Q] des délais de paiement sur la durée maximale de deux ans sous la forme d’un échelonnement avec des mensualités de 415 euros à verser en sus du paiement ponctuel des appels de fonds courants.

Pour exprimer cette décision plus concrètement, cela revient, sous réserve de veiller à procéder aux ajustements inhérents à la vie de la copropriété en payant les appels de fonds courants à leur date d’exigibilité, à poursuivre un effort équivalent à celui entrepris au moyen du virement mensuel initié par Mme [Q].

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil:

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir la mauvaise foi de Mme [Q] ni l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Mme [Q], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] les sommes de :

– 9 610,44 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 28 août 2026 avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2026,
– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Autorise Mme [Q] à se libérer de sa dette par vingt-trois mensualités de 415 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité couvrant le solde en principal, frais et intérêts, le premier de ces versements devant intervenir au plus tard le premier jour du mois suivant la signification du jugement puis chaque mois au premier jour du mois ;

Précise que ces mensualités de 415 euros concernent uniquement la dette et que Mme [Q] demeure tenue de payer ponctuellement les appels de fonds courants qui lui seront adressés ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à l’échéance fixée, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant sept jours calendaires la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne Mme [Q] à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 26/05439 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2YRX

Syndic. de copro. RESIDENCE [Etablissement 1] en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CORNIL IMMOBILIER
C/
[K] [X] veuve [Q]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.