Charges de copropriété : preuve limitée aux provisions et cotisations documentées, avec rejet des frais de recouvrement injustifiés

En application des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire contribue aux charges communes et aux provisions votées, à proportion des critères légaux applicables. Toutefois, le syndicat doit établir précisément la créance, notamment par les décisions d’assemblée générale, les appels de fonds et le relevé individuel du copropriétaire.

La juridiction écarte les sommes correspondant aux exercices dont la validation des comptes ou la quote-part individuelle n’est pas démontrée. Elle retient uniquement les provisions et cotisations au fonds travaux justifiées pour la période documentée, soit 1 617,54 euros.

Les frais imputables au copropriétaire au titre de l’article 10-1 doivent être nécessaires au recouvrement. Sont donc exclus les frais liés à une mise en demeure envoyée à une mauvaise adresse, à un commandement portant sur une dette erronée, à une relance non justifiée et à un forfait de constitution de dossier non conforme au contrat de syndic.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure. En l’absence de dérogation dans le règlement de copropriété, ils sont accordés à compter de l’assignation lorsque celle-ci vaut mise en demeure. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile justifient la condamnation du copropriétaire défaillant aux dépens et au paiement de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

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Une SCI est condamnée à payer 1 617,54 euros correspondant aux charges et cotisations appelées du premier trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026. Les sommes relatives à des exercices non approuvés ou insuffisamment établies sont écartées, ainsi que plusieurs frais de recouvrement injustifiés. S’ajoutent les intérêts légaux à compter de l’assignation, les dépens et 800 euros de frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires a assigné une SCI, propriétaire de deux lots, en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de cotisations au fonds travaux. La défenderesse n’a pas constitué avocat.

Le syndicat produisait notamment le règlement de copropriété, le relevé de propriété, le contrat de syndic, des procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, un relevé de compte et diverses factures de recouvrement. La juridiction a constaté que les comptes des exercices 2021 et 2022 n’étaient pas validés et que la quote-part individuelle correspondant aux exercices 2023 et 2024 n’était pas établie.

Seules les sommes appelées du premier trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026 ont été retenues, pour 1 617,54 euros. Plusieurs frais de recouvrement ont été écartés, faute de nécessité ou de justification. La SCI a également été condamnée aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation, aux dépens et à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire des appels de fonds et un relevé individuel cohérent
• Justifier la validation des comptes ou la période effectivement documentée
• Rattacher chaque somme à la quote-part du copropriétaire
• Démontrer la nécessité des frais imputés au titre du recouvrement
• Respecter les stipulations du contrat de syndic concernant les honoraires
• Fixer les intérêts à compter d’une mise en demeure valable

• Règlement de copropriété et relevé de propriété
• Procès-verbaux approuvant les comptes 2023 et 2024
• Appels de fonds du premier trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026
• Relevé du compte individuel du copropriétaire
• Contrat de syndic et factures des prestations de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des seules charges et cotisations dont le montant et la période sont établis. La SCI doit payer 1 617,54 euros, les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les dépens et 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.n

• Exclusion des arriérés insuffisamment justifiés
• Exclusion des frais de mise en demeure envoyée à une mauvaise adresse
• Exclusion du coût du commandement portant sur une dette erronée
• Condamnation au paiement des charges documentées
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Identifier précisément les lots et le copropriétaire débiteur
• Produire les appels de fonds période par période
• Joindre les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Rattacher les sommes à la quote-part individuelle
• Vérifier la conformité des frais au contrat de syndic

À éviter

• Réclamer des exercices dont les comptes ne sont pas validés
• Utiliser un décompte sans ventilation individuelle
• Envoyer une mise en demeure à une adresse incorrecte
• Déclarer un commandement pour un montant disproportionné
• Facturer un forfait non prévu ou non justifié

La preuve de la créance de charges de copropriété

nLe syndicat doit établir la créance par des pièces permettant de rattacher les sommes appelées au copropriétaire concerné. La juridiction a écarté les périodes pour lesquelles la validation des comptes ou la quote-part individuelle n’était pas démontrée. Elle a retenu les provisions et cotisations au fonds travaux uniquement pour la période couverte par des appels de fonds et justificatifs suffisants.n

Les frais nécessaires au recouvrement des charges

nL’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. La juridiction a refusé les frais liés à une mise en demeure adressée à une mauvaise adresse, à un commandement portant sur un montant erroné, à une relance non prouvée et à une facturation forfaitaire contraire au contrat de syndic.n

Le point de départ des intérêts au taux légal

nL’article 36 du décret du 17 mars 1967 fait courir les intérêts à compter de la mise en demeure, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. Celui-ci ne prévoyant aucune dérogation, les intérêts ont été accordés à compter de l’assignation, qui valait mise en demeure.

Article R. 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, article 473 du Code de procédure civile, article 472 du Code de procédure civile, articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, article 5 de la loi du 10 juillet 1965, article 36 du décret du 17 mars 1967, article 35 du décret du 17 mars 1967, articles 696 et 700 du Code de procédure civile