TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 26/06785 – N° Portalis DBZS-W-B7K-22NO

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 1] [Localité 1], représentée par son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ACHBEL
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Septembre 2026 ;

Vu l’accord du demandeur pour le traitement du dossier sans audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Novembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

Par acte d’huissier du 10 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 4] à Roubaix a fait assigner la société Achbel devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.
Il demande au tribunal de :
Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété,
– Condamner la société Achbel à lui payer les sommes de :
– 10 724,06 euros arrêtée au 29 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2025,
– 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– La condamner aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Achbel est propriétaire des lots 11 et 17, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété, qu’elle ne les régle pas régulièrement bien qu’elle ne les conteste pas.
Il ajoute que la société Achbel fait preuve d’une résistance injustifiée exclusive de bonne foi, que l’importance de la somme due perturbe considérablement la trésorerie et doit donc supporter le coût des dépenses nécessaires au recouvrement de la créance.

La société Achbel n’a pas pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience publique, avec l’accord du demandeur donné par bulletin électronique du 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à la société Achbel par dépôt en l’étude d’huissier et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
[…]
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :
– le règlement de copropriété,
– le relevé de propriété,
– le contrat de syndic en cours d’exécution à la date de l’assignation,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2024 et 7 janvier 2026, au cours desquelles les comptes annuels 2023 et 2024 ont été validés et le budget prévisionnel 2026 voté,
– la mise en demeure du 4 aoît 2025 de payer la somme de 14 454,72 euros,
– le commandement du 27 octobre 2025 de payer la somme de 15 173,41 euros en principal, outre le coût du commandement de 193,82 euros,
– un relevé du compte de la société Achbel du 1er janvier 2021 au 1er avril 2026,
– les appels de fonds pour les charges et le fonds travauxdu 1er trimestre 2025 au 2ème trimestre 2026,
– les factures du syndic pour les mise en demeure, relance et constitution du dossier transmis à l’huissier ainsi qu’à l’avocat.

Le relevé de compte débute au 1er janvier 2021 sans que le solde soit ultérieurement jamais revenu à 0.
Il n’est toutefois pas justifié de la validation des comptes 2021 ni 2022, non plus que de la consistance des sommes appelées.
Le bien fondé de la créance du syndicat à l’encontre de la société Achbel pour cette période n’est pas établi.

Il est justifié que les comptes 2023 et 2024 ont été approuvés mais il n’est n’est produit aucune pièce en rapport avec la quote-part de la société Achbel.
Le bien fondé de la créance du syndicat à l’encontre de la société Achbel pour cette période n’est pas non plus établi.

Ensuite le syndicat a changé de syndic à compter du 11 novembre 2024.
Les pièces justificatives sont produites à compter du 1er trimestre 2025.
Elles établissent que la société Achbel est débiteur, envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 1 617,54 euros (soit 6 trimestres de provisions sur charges à hauteur de 256,75 euros par trimestre, et autant de cotisations au fond travaux à 12,84 euros par trimestre), à défaut de tout paiement des échéances.

L’actuel contrat de syndic prévoit que la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est facturée 54 euros TTC. Celle du 4 août 2025 a été envoyée à une mauvaise adresse et ne peut pas être considérée comme nécessaire au recouvrement.

Le commandement de payer a été délivré pour un montant qui ne correspond pas du tout à celui de la dette alléguée de la société Achbel à la date de sa délivrance, et a fortiori à la dette retenue par le tribunal à la même date.
Son coût ne peut pas être considéré comme nécessaire au recouvrement.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une lettre de relance le 28 août 2025 pour un coût de 44 euros.

Il n’est pas justifié du montant des intérêts intégrés au décompte à la date du 25 août 2025 pour un montant de 55,10 euros.

Le contrat de syndic prévoit que la constitution du dossier transmis à l’huissier ou à l’avocat est facturée au temps passé mais il n’est pas justifié du temps passé à la constituer, outre que la facture d’honoraires du syndic porte sur l’application d’un “forfait”, ce qui ne peut pas être conforme au contrat de syndic.

Dans ces conditions, la société Achbel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 617,54 euros au titre des provisions pour charges et cotisations au fonds travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026 (appel du 2ème trimestre 2026 inclus).

Le surplus de la demande sera rejeté.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967 :

“ Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.”

Le règlement de la copropriété n’apporte aucune dérogation.

La société Achbel devra donc payer les intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, soit le 10 juin 2026.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Achbel, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société Achbel à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

-1 617,54 euros au titre des provisions pour charges et cotisations au fonds travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026 (appel du 2ème trimestre 2026 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 10 juin 2026,
– 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Achbel à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 26/06785 – N° Portalis DBZS-W-B7K-22NO

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 5] À [Localité 5], représentée par son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
C/
S.C.I. ACHBEL

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.