Trouble manifestement illicite en copropriété : interdiction des containers dans une cour à jouissance privative

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite et accorder une provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable. Le trouble suppose une violation flagrante d’une règle de droit.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 garantit l’usage des parties privatives et communes sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété réservait au copropriétaire un droit de jouissance privatif sur les lots concernés, avec un accès limité aux opérations d’entretien, de rénovation et de ravalement. Le syndicat ne pouvait donc y entreposer les containers, mais ne démontrait pas un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état sollicitée.

La demande de provision a été rejetée faute de preuve d’une perte locative et d’un préjudice personnel suffisamment établi. Les nuisances étaient subies par les occupants et non par le propriétaire. Le syndicat, partie perdante, a été condamné aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un syndicat de copropriétaires demandait la remise en état d’un passage commun encombré par des installations et des containers. Le propriétaire ayant retiré les installations, le juge a retenu la jouissance privative des lots concernés, sous réserve de l’accès nécessaire aux travaux d’entretien et de rénovation. Les demandes du syndicat ont été rejetées, l’entreposage des containers interdit sous astreinte et le syndicat condamné aux dépens et à 3 000 euros de frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire et sa locataire en référé, reprochant au propriétaire d’avoir installé des pots, clôtures, cordes et un écriteau, et d’avoir fait déplacer des containers poubelles dans un passage commun. Il demandait la remise en état, le libre accès à la cour et une astreinte.

À l’audience, le syndicat s’est désisté de ses demandes contre la locataire. Le propriétaire avait retiré les installations litigieuses et soutenait que les containers empiétaient sur les lots dont il bénéficiait à titre privatif, causant des nuisances à ses locataires et une perte locative.

Le juge a retenu le caractère privatif de la jouissance des lots concernés, sous réserve d’un accès limité aux travaux d’entretien, de rénovation et de ravalement. Il a rejeté les demandes du syndicat, interdit l’entreposage des containers dans ces lots sous astreinte, rejeté la provision du propriétaire et condamné le syndicat aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Identifier une violation flagrante d’une règle de droit.
• Établir un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835.
• Respecter le droit de jouissance privatif prévu par le règlement de copropriété.
• Limiter l’accès aux lots aux opérations conventionnellement autorisées.
• Prouver une obligation non sérieusement contestable pour obtenir une provision.
• Justifier personnellement la perte locative ou le préjudice invoqué.

• Règlement de copropriété du 10 novembre 1988 décrivant les lots et leurs droits d’accès.
• Constats d’huissier relatifs à la présence des containers et aux nuisances.
• Attestations des locataires concernant les nuisances olfactives, sonores et d’hygiène.
• Constat de retrait des pots, clôtures, cordes, claustras et écriteau.

Le syndicat doit déplacer les containers et rechercher un emplacement conforme au règlement de copropriété. Le copropriétaire obtient l’interdiction de l’entreposage dans ses lots, mais sa demande indemnitaire est rejetée faute de préjudice personnel suffisamment démontré.

• Interdiction d’entreposer les containers dans les lots n°201 et 202.
• Astreinte de 300 euros par jour après quinze jours.
• Rejet de la provision pour perte locative et trouble de jouissance.
• Condamnation du syndicat aux dépens.
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Relire le règlement de copropriété et les droits d’accès conventionnels.
• Documenter précisément l’emplacement des containers et les installations contestées.
• Faire constater les nuisances par commissaire de justice.
• Établir personnellement toute perte locative ou privation de jouissance.
• Proposer un emplacement alternatif conforme aux stipulations applicables.

À éviter

• Entreposer des containers dans une partie à jouissance privative.
• Assimiler un droit d’accès pour travaux à un droit de stockage.
• Invoquer un règlement sanitaire sans vérifier le règlement de copropriété.
• Réclamer une provision sans preuve d’un préjudice personnel.
• Maintenir des installations après leur contestation judiciaire.

Le trouble manifestement illicite en copropriété

L’article 835 du Code de procédure civile permet une remise en état en référé en cas de violation flagrante d’une règle de droit. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’usage des parties privatives et communes. Le syndicat ne démontrait pas un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état demandée, les installations ayant été retirées et l’entreposage des containers ne pouvant être imposé dans les lots à jouissance privative.

Le droit de jouissance privatif des lots de copropriété

Le règlement de copropriété attribuait une jouissance privative des lots concernés, sans transfert de propriété du sol. L’accès du syndicat était conventionnellement limité à l’entretien, la rénovation et le ravalement des murs. Les containers poubelles ne pouvaient donc y être disposés. Le syndicat devait rechercher une solution compatible avec le règlement de copropriété.

Les conditions d’octroi d’une provision en référé

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, à hauteur du montant lui-même non contestable. Le demandeur doit prouver l’obligation et le défendeur peut établir une contestation sérieuse. La provision a été refusée faute de preuve d’une perte locative et d’un préjudice personnel, les nuisances ayant été subies par les locataires.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile