Recouvrement des charges d’association syndicale libre : créance exigible, frais imputables et refus des délais de paiement

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance de l’association syndicale libre correspondant aux quotes-parts de charges. La preuve repose notamment sur l’attestation de propriété, le relevé individuel, les appels de charges, les procès-verbaux d’assemblée générale, la mise en demeure et les justificatifs contractuels et factures.

Les frais de recouvrement peuvent être imputés au membre défaillant lorsque la convention de gestion le prévoit et que les montants sont justifiés. Le retard de paiement ouvre droit aux intérêts légaux à compter de la mise en demeure. En application de l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts sont possibles si une mauvaise foi cause un préjudice indépendant du retard, notamment des difficultés de trésorerie.

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La demande est rejetée lorsque les opérations permettant l’apurement de la dette manquent de transparence. L’article 700 du Code de procédure civile et les dépens sont mis à la charge du débiteur condamné.

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Une association syndicale libre réclamait à une SCI 3 105,70 euros de charges et provisions actualisées. Le tribunal a retenu l’intégralité de la créance, les frais de recouvrement justifiés et un préjudice distinct du retard. Il a refusé le délai de paiement sollicité, les difficultés financières invoquées et la liquidation de la locataire ne suffisant pas à établir une situation transparente concernant les opérations de vente.

Une association syndicale libre a assigné une SCI, propriétaire d’un lot dans une résidence, en paiement d’un arriéré de charges et de provisions exigibles. En cours d’instance, la créance a été actualisée à 3 105,70 euros au 1er avril 2026.

L’association produisait notamment une attestation notariée de propriété, un relevé individuel, des appels de charges et de fonds travaux, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, une mise en demeure, une convention de gestion et des factures. Elle demandait également le remboursement de frais de recouvrement et des dommages-intérêts.

La SCI reconnaissait devoir une somme limitée à 2 132,14 euros et sollicitait un délai de paiement de deux ans, en invoquant ses difficultés financières et la liquidation judiciaire de sa locataire. Le tribunal a retenu l’intégralité de la créance actualisée, les frais justifiés et un préjudice distinct du retard, mais a refusé les délais faute de transparence des opérations de vente.

• Qualité de propriétaire du membre débiteur établie.
• Comptes et budgets approuvés par les assemblées générales.
• Relevé individuel et appels de charges concordants.
• Frais de recouvrement prévus par la convention de gestion.
• Préjudice distinct du retard établi par les difficultés de trésorerie.
• Transparence suffisante des opérations justifiant la demande de délais.

• Attestation notariée établissant la qualité de copropriétaire.
• Relevé individuel de charges arrêté au 1er avril 2026.
• Appels de charges et de fonds travaux.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes.
• Mise en demeure du 11 mars 2025.
• Convention de gestion et factures de recouvrement.

L’association syndicale libre obtient le paiement des charges, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts, de l’indemnité de procédure et des dépens. La SCI débitrice doit régler la dette avec intérêts légaux et ne bénéficie d’aucun échéancier judiciaire.

• Paiement de 3 105,70 euros de charges et provisions.
• Paiement de 504 euros de frais de recouvrement.
• Paiement de 240 euros pour le préjudice distinct.
• Refus du délai de grâce sollicité par la débitrice.
• Prise en charge de 1 000 euros au titre de l’article 700.
• Support intégral des dépens et exécution provisoire.

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Établir un relevé individuel actualisé des charges.
• Vérifier la qualité de propriétaire du débiteur.
• Adresser une mise en demeure documentée.
• Justifier chaque frais par le contrat et une facture.

À éviter

• Réclamer des charges sans approbation des comptes.
• Imputer des frais non prévus par la convention.
• Produire un décompte non actualisé ou incohérent.
• Solliciter des délais sans transparence financière.
• Confondre la locataire et la propriétaire débitrice.

La certitude, liquidité et exigibilité des charges approuvées

nL’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance de l’association syndicale libre correspondant à chaque quote-part de charges. La juridiction s’est fondée sur l’attestation de propriété, le relevé individuel, les appels de charges, les procès-verbaux approuvant les comptes et le budget, ainsi que les autres pièces justificatives.n

L’imputation des frais de recouvrement au membre défaillant

nLes frais de recouvrement sont imputables au membre défaillant lorsque la convention de gestion le prévoit et que leur réalité et leur montant sont établis. Les frais de mises en demeure, d’état pré-daté et de transmission du dossier à l’avocat ont été retenus comme justifiés au regard de la carence persistante dans le paiement des charges.n

Les conditions d’octroi des délais de paiement

nSelon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux ans, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La demande a été rejetée en raison de l’absence totale de transparence des opérations de vente invoquées pour apurer la dette.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile