Infiltrations en copropriété : responsabilité de plein droit du syndicat pour vice d’une partie commune et faute d’entretien des parties privatives

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 engage de plein droit la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsque les dommages trouvent leur origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, sans preuve d’une faute. La dalle en béton du balcon étant une partie commune, les fissures ayant contribué aux infiltrations suffisent à engager cette responsabilité. L’assureur de la copropriété doit sa garantie au titre de la responsabilité civile du syndicat.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, les propriétaires successifs peuvent répondre des dommages causés par le défaut d’entretien de parties privatives, sous réserve de démontrer une faute, un préjudice et un lien causal. Les héritiers répondent des fautes de leur ayant-cause lorsque le fait générateur est antérieur au décès. En revanche, l’acquéreur postérieur au sinistre n’est pas responsable du préjudice matériel déjà constitué, mais peut engager sa responsabilité pour la persistance fautive des désordres après acquisition.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture est rejetée sur le fondement de l’article 803 du Code de procédure civile, faute de cause grave et au regard du principe de la contradiction posé par l’article 16. Des conclusions et pièces communiquées la veille de l’audience sont écartées. La juridiction retient enfin la force probante du rapport d’expertise, qui identifie deux causes techniques distinctes et justifie une condamnation in solidum, le partage des responsabilités ne réglant que les recours entre coobligés.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des infiltrations provenaient à la fois d’une dalle de balcon, partie commune, et de menuiseries vétustes relevant des parties privatives de l’appartement supérieur. Le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat pour le défaut d’étanchéité et celle des héritiers de l’ancien propriétaire pour le défaut d’entretien. La responsabilité des acquéreurs a été écartée pour le préjudice matériel, mais leur inertie pouvait aggraver les pertes locatives postérieures à l’acquisition.

Un copropriétaire subit depuis décembre 2019 des infiltrations dans plusieurs pièces de son appartement. Une expertise judiciaire identifie deux causes concomitantes : l’étanchéité défectueuse de la dalle en béton d’un balcon, partie commune, et la vétusté des menuiseries extérieures de l’appartement situé au-dessus, parties privatives.

Le bien supérieur a ensuite été transmis aux héritiers de l’ancien propriétaire, puis vendu à de nouveaux acquéreurs en août 2022. Le copropriétaire sinistré, avec son assureur MACIF, recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de son assureur AXA France IARD, des propriétaires successifs et du syndic Cabinet HAK.

Le tribunal retient la responsabilité du syndicat pour la cause affectant la partie commune et celle des héritiers pour le défaut d’entretien des menuiseries imputable à leur ayant-cause. La responsabilité des acquéreurs est écartée pour le préjudice matériel, mais leur inertie peut être prise en compte pour les pertes locatives postérieures à leur acquisition. La demande de révocation de la clôture est rejetée.

• Identifier une partie commune affectée d’un vice de construction ou défaut d’entretien
• Établir l’origine technique des infiltrations par une expertise suffisamment motivée
• Démontrer une faute d’entretien concernant les parties privatives
• Établir un préjudice et un lien causal avec chaque fait générateur
• Vérifier la date d’acquisition par rapport à la survenance du sinistre
• Respecter le contradictoire lors de la communication des conclusions et pièces

• Rapport d’expertise judiciaire du 11 mars 2024
• Aspersion ciblée des seuils et portes-fenêtres
• Constatations par caméra thermique de la progression de l’humidité
• Fissures et traces de rouille relevées sur la dalle du balcon
• Règlement de copropriété qualifiant la dalle et les menuiseries
• Acte de vente du 10 août 2022

Le syndicat des copropriétaires et son assureur sont tenus d’indemniser les dommages imputables à la partie commune. Les héritiers supportent la part liée aux menuiseries privatives, tandis que les acquéreurs ne répondent pas du préjudice matériel initial mais doivent réaliser les travaux privatifs prescrits lorsqu’ils ont laissé persister les désordres connus.n

• Condamnation in solidum du syndicat, de son assureur et des héritiers
• Réparation du préjudice matériel fixé à 3 623 euros TTC
• Exécution des travaux communs et privatifs sous contrôle d’un maître d’œuvre
• Garantie de l’assureur au titre de la responsabilité civile du syndicat
• Recours entre responsables selon le partage 70 % parties communes et 30 % parties privatives

À faire

• Faire réaliser une expertise technique contradictoire
• Qualifier précisément les éléments communs et privatifs
• Documenter l’origine et la progression des infiltrations
• Produire les actes de vente et règlements de copropriété
• Communiquer les pièces avant la clôture

À éviter

• Communiquer des conclusions la veille de l’audience
• Imputer tous les désordres à une cause unique
• Confondre sinistre initial et aggravation postérieure
• Se limiter à des devis non justifiés par des travaux réalisés
• Négliger le lien causal entre faute et préjudice

La responsabilité de plein droit du syndicat pour les parties communes

nL’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable, sans faute à démontrer, des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. L’expertise a relié une partie des infiltrations aux fissures de la dalle en béton du balcon, élément structurel qualifié de partie commune par le règlement de copropriété. Cette cause suffit à engager la responsabilité du syndicat et la garantie de son assureur.n

La responsabilité délictuelle des propriétaires pour les parties privatives

nSur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la faute, le préjudice et le lien causal doivent être établis. La vétusté des menuiseries privatives, leur défaut d’étanchéité et leur défaut d’entretien ont concouru au sinistre. Les héritiers répondent des fautes de leur ayant-cause lorsque le fait générateur est antérieur au décès. Les acquéreurs postérieurs ne répondent pas du préjudice matériel déjà constitué, faute de lien causal avec le sinistre initial.n

La révocation de l’ordonnance de clôture

nL’article 803 du Code de procédure civile exige une cause grave. La communication de conclusions et de pièces la veille de l’audience ne justifie pas la révocation lorsque les contradicteurs ne peuvent utilement en prendre connaissance et y répondre, conformément à l’article 16 du même code. Les éléments communiqués tardivement sont donc écartés des débats.

Articles 801 à 805 du Code de procédure civile, Article 763 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Articles 4 et 5 du Code de procédure civile, Articles 56 et 768 du Code de procédure civile, Article 803 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965