Charges de copropriété impayées : preuve de l’exigibilité et indemnisation de la résistance abusive

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires contribuent aux charges selon l’utilité objective des services collectifs et la quote-part fixée par le règlement de copropriété. La demande en paiement doit être étayée par le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et un décompte actualisé permettant d’établir l’exigibilité et le montant de la dette.

La juridiction retient également l’application de l’article 1231-1 du Code civil pour indemniser le retard fautif. La répétition d’impayés postérieurs à une précédente condamnation, ainsi que la nécessité d’un appel de fonds exceptionnel, caractérisent ici un préjudice justifiant des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les intérêts au taux légal courent à compter de la sommation de payer pour la somme réclamée dans celle-ci, puis à compter de l’assignation pour le surplus. La partie perdante supporte les dépens et doit régler une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le règlement de copropriété, les décisions d’assemblées générales, les appels de fonds, les factures, le décompte actualisé et la mise en demeure établissent l’exigibilité des sommes réclamées. La SCI est condamnée au paiement des charges et provisions impayées, avec intérêts à compter de la mise en demeure puis de l’assignation, ainsi qu’à l’indemnisation du préjudice causé par les impayés persistants et l’appel exceptionnel.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné une SCI propriétaire de plusieurs lots afin d’obtenir le paiement de charges et provisions impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

La défenderesse ne s’étant pas constituée, l’affaire a été examinée sans débat. Le syndicat produisait le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, les factures du syndic, un décompte actualisé et une mise en demeure envoyée en lettre recommandée.

La juridiction a retenu l’exigibilité de la dette, accordé des intérêts à compter de la mise en demeure puis de l’assignation, et indemnisé le préjudice lié aux impayés persistants et à l’appel de fonds exceptionnel.

• Propriété de plusieurs lots de copropriété par le débiteur
• Application des quotes-parts prévues par le règlement de copropriété
• Production des procès-verbaux d’assemblées générales
• Production des appels de fonds et d’un décompte actualisé
• Mise en demeure régulièrement envoyée au débiteur
• Impayés postérieurs à une précédente condamnation
• Préjudice établi par un appel de fonds exceptionnel

• Règlement de copropriété avec état descriptif de division
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025
• Appels de fonds relatifs aux cinq comptes
• Décompte actualisé arrêté au 6 février 2026
• Factures d’honoraires du syndic liées aux impayés
• Mise en demeure du 23 janvier 2025 et justificatif LRAR

Le débiteur doit régler l’arriéré de charges, les intérêts calculés selon les dates de mise en demeure et d’assignation, ainsi que les dommages et intérêts. Le syndicat obtient également le remboursement de ses frais de procédure, tandis que le débiteur supporte les dépens.

• Paiement de 16 465,70 euros de charges et provisions
• Versement de 1 000 euros pour résistance abusive
• Intérêts au taux légal sur les sommes exigibles
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens par le débiteur
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Vérifier les lots concernés et les quotes-parts applicables
• Produire le règlement de copropriété et son état descriptif
• Joindre les procès-verbaux d’assemblées générales pertinents
• Établir un décompte actualisé compte par compte
• Conserver la mise en demeure et la preuve de réception

À éviter

• Réclamer des charges sans démontrer leur exigibilité
• Omettre les appels de fonds correspondant aux comptes concernés
• Confondre les sommes visées par la mise en demeure
• Négliger la preuve du préjudice distinct des impayés
• Demander des intérêts sans distinguer leurs points de départ

Les conditions d’exigibilité des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges selon l’utilité objective des services et les quotes-parts prévues par le règlement de copropriété. La dette est retenue lorsque sont produits le règlement, les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et un décompte actualisé.

La preuve de la résistance abusive du débiteur

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, l’indemnisation suppose une inexécution ou un retard fautif et un préjudice. La répétition d’impayés après une condamnation antérieure et l’appel de fonds exceptionnel destiné à compenser ces impayés ont caractérisé le préjudice du syndicat.

Le point de départ des intérêts moratoires

Les intérêts au taux légal courent, pour la somme visée dans la sommation de payer, à compter de celle-ci. Ils courent sur le surplus à compter de l’assignation, faute d’avoir été compris dans la mise en demeure initiale.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile