MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00691 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G7EF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 03 Novembre 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE LOIRE,
dont le siège social est situé sis [Adresse 3]

représentée par Me Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSE :

SCI HARMONIE
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non constituée

LE :

Copie simple à :
– Me PASCOT
–

Copie exécutoire à :
– Me PASCOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Audience à juge unique sans débats du 01 Septembre 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation du 17 mars 2026 remise à étude, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE LOIRE a engagé une action en justice contre la SCI HARMONIE devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en demandant à cette juridiction de notamment :
– condamner la SCI HARMONIE à lui verser la somme de 16.465,70 euros selon un décompte arrêté au 06 février 2026, assortie des intérêts de droit à compter de mise en demeure du 23 janvier 2025 ;
– condamner la SCI HARMONIE à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner la SCI HARMONIE à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l’exécution provisoire ;
– condamner la SCI HARMONIE aux dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 09 avril 2026 à défaut de constitution d’avocat en défense, et l’affaire a été fixée en formation à juge unique et sans débat au 1er septembre 2026.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 novembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale du Syndicat en paiement des charges et autres frais au titre de la copropriété.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la SCI HARMONIE est propriétaire de plusieurs lots au titre de 5 comptes différents dans la [Adresse 6] ainsi qu’il résulte notamment d’une précédente procédure judiciaire pour des impayés de la SCI HARMONIE relativement aux mêmes lots (pièces demandeur n°3 et 5).

Il est justifié que la SCI HARMONIE demeure redevable à l’égard du Syndicat des copropriétaires d’un solde de 16.465,70 euros au titre de l’arriéré des charges et provisions actualisé au 06 février 2026 (pièce demanderesse n°10), charges dont l’exigibilité est valablement justifiée par la production du règlement de copropriété avec état descriptif de division (pièces demanderesse n°2 et 3), les procès-verbaux d’assemblées générales de 2022 à 2025 (pièces n°6 à 8), les appels de fonds pour les 5 comptes (pièce demanderesse n°11), les factures d’honoraires du syndic en lien avec ces impayés (pièce demanderesse n°12), ainsi que la mise en demeure pour impayés au 23 janvier 2025 et son justificatif d’envoi par LRAR (pièce demanderesse n°4).

En conséquence, la SCI HARMONIE doit être condamnée à payer la somme de 16.465,70 euros au Syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 13.262,85 euros visée dans ce courrier, et sur le surplus à compter de l’assignation du 17 mars 2026.

Sur la demande accessoire du Syndicat en dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il convient de retenir que le présent jugement vient condamner la SCI HARMONIE à s’acquitter de nouveaux impayés, constituées sur une période postérieure à celle ayant déjà donné lieu à un jugement de condamnation du 26 juillet 2024 (pièce demanderesse n°5).

Sur le préjudice subi, le Syndicat justifie avoir dû voter un appel de fonds exceptionnel pour tenir compte des impayés de la SCI HARMONIE en novembre 2023 (pièce demandeur n°8).

En conséquence, au vu des circonstances particulières de l’espèce, il est justifié de condamner la SCI HARMONIE à payer au Syndicat une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes et les dépens

La SCI HARMONIE, partie perdante, supporte les dépens.

La SCI HARMONIE, tenue aux dépens, doit payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu sans débat par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HARMONIE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE LOIRE, la somme de 16.465,70 euros au titre de l’arriéré des charges et provisions arrêtés au 06 février 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 13.262,85 euros, et sur le surplus à compter du 17 mars 2026 ;

CONDAMNE la SCI HARMONIE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE LOIRE, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HARMONIE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE LOIRE, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HARMONIE aux dépens.

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le greffier Le Président